한남더힐 2019년 실거래 분석 3(이번 글)
2019년 1월부터 3월까지의 한남더힐과 인근 지역 아파트 거래통계를 비교했던 저번 글들에 대한 요약 자료를 아래의 표에 담았습니다.
거래절벽의 상황에서 600세대라는 규모 대비 12건이라는 많은 거래, 한 개 동의 아파트 전체 거래금액을 한참 뛰어넘어 버리는 552억이라는 어마어마한 거래금액, 대형평형 위주의 거래라는 표면적인 양상만을 놓고 보았을 때에는, 이를 '고급주택'에 대한 현금부자들의 수요가 여전함을 단적으로 드러내주는 일반적인 사례로 세간에서 받아들이는 것도 무리는 아닙니다.
그렇다면 한남더힐과 비견할 만한 다른 고급 아파트들은 어떨까요?
비교 사례가 많지 않기에 찾기는 매우 간단합니다.
- 삼성동 아이파크 3월에 1건.
- 청담동 상지리츠빌카일룸3차 1건.
- 트리마제 2018년 10월 이후 거래 전무.
- 갤러리아 포레는 1월에 3건, 2월에 1건으로 비교적 많은 편.
- 압구정동 현대, 한양아파트 모두 합쳐 12건(재건축 전이라 직접 비교에는 적절치 않지만 일단 포함)
그 외, 규모가 작은 최고급 아파트 거래 사례는 없습니다.
이런 통계들을 놓고 보면, 모든 고급아파트들에 대한 수요가 꾸준한 것만도 아닌 듯 합니다.
그렇기에 더욱, 한남더힐의 12건은 이례적으로 많은 거래건수이며 다른 고급아파트들에 비해서도 유독 눈에 뜨일 수 밖에 없는데….
대출규제가 극심한 상황에서 이촌동이나 반포 같은 대규모 아파트 단지들의 거래총액을 넘는 규모의 거래가 '한남더힐' 이라는 하나의 단지에서 발생했다는 것은, 현금부자들의 최고급주택에 대한 수요는 거래절벽과는 무관하다는 세간의 추측이 얼핏 맞아 떨어지는 듯 보이지만,
위에서 살펴본 것 처럼, 다른 고급아파트들의 거래사례는 많지 않은 것을 볼 때에는, 거래절벽과 무관하게 꾸준한 것은 고급주택에 대한 수요가 아니라, '한남더힐'에 대한 수요만이 꾸준하다고 바꾸는게 맞을 듯 합니다.
그렇다면 왜 한남더힐에만 이러한 수요와 거래가 집중 되었을까요?
일단은 600세대라는 규모에서 조금이나마 그 원인을 찾아볼 수 있을 것 같습니다.
일반적인 아파트라면 소규모를 벗어나 간신히 중규모라고 우길 수 있는 정도의 단지 규모이지만, 초대형평형들로 구성된 최고급아파트 중 이 정도로 규모가 큰 단지는 '한남더힐'을 제외하고는 없습니다.
확률적으로는 당연히, 거래할 수 있는 매물의 수가 많을 수 있다는 점이 한 몫 단단히 거들었음을 짐작할 수 있습니다.
하지만, 매물이 많아도 받아주는 수요층이 없으면 거래가 발생할 수 없는 법.
기존의 최고가격을 갈아치우면서까지 한남더힐에 집중된 거래는, 매물 숫자 못지 않게 그 수요도 많다는 걸 보여줍니다.
5-5-5-5-23-11-9-8-28-4-19-9
8-2-8-8-5-4-11-15-17-9-8-3
갑자기 나타난 엉뚱한 숫자들...
이 숫자가 무얼 의미하는지 혹시 짐작이 되시나요?
이상한 암호문은 당연히 아닙니다. ^^
'한남더힐'의 2017년과 2018년의 월별 거래량을 표시한 겁니다.
2017년 131건, 2018년 98건, 합계 229건.
2년 동안에 600세대 중 3분의 1 이상이 손바뀜이 되었습니다.
보시다시피 상당히 많은 거래량이며, 2019년 초반의 거래량은 예년에 비해서는 오히려 다소 줄어든 것을 알 수 있습니다.
한남더힐의 거래는 이처럼 계속해서 꾸준 했었으며, 지난 3년간은 다만, 서울지역 부동산시장이 워낙 뜨거웠던지라 톱 뉴스의 자리를 차지할 새가 거의 없었던 것 뿐인데, 지금은 예년에 비해서 줄어든 거래량에도 불구하고 다른 지역이나 단지들의 거래가 급격히 얼어붙다 보니, 상대적으로 변화가 크지 않은 한남더힐이 큰 관심을 받게 된 것 이지요.
지금과 같은 시기에는, 거래의 양상에 큰 변화가 없다는 사실만으로도 뉴스거리가 되기에는 충분합니다. ^^
그런데….
600세대 중에서, 2017년과 2018년 2년 동안에 발생한 거래건수 229건은, 최고급아파트 치고는, 지나치게 많은 거래량이라는 생각, 안 드시나요?
국내 최고가 아파트 기록을 몇 차례 갈아치운 명실상부한 최고급아파트가 이렇게 손바뀜이 잦았다는 것은, 최고라고 하기에는 다소 격이 떨어지는 것은 아닐까 하는 의구심이 들게 할 수도 있는데...
잦은 손바뀜의 이유
여기에는 최고급을 지향하는 여타 아파트들 중에서도 그 규모가 600세대라는 대규모인데다가, 분양가상한제를 피하기 위해 임대아파트로 출발해서 2차례로 나누어 분양전환을 했던 사연들이 개입되어 있습니다.
웬만한 경제력으로는 감당하기 어려운 수준의 고급아파트에 장기 정착할 입주자들을 일시에 채우기에는 600세대는 매우 많은 숫자입니다. 몇 년 동안 손바뀜이 계속 발생할 수 밖에 없는 규모입니다. 더군다나 초기에는 가격만 비쌌지 고급주거단지로 충분한지 여부가 검증되지도 않은 상태였으니까요. ^^
어느정도 검증이 되고 대한민국에서 가장 비싼 아파트로 알려지기 시작한 이후 3년간의 상승기에 차익의 실현을 위한 손바뀜이 발생하는 건 당연한 수순.
게다가 두 차례로 나뉘어진 분양전환, 평당 8천만원대라는 매우 높은 분양전환가 또한 분양물량의 소진 기간을 늘리며 많은 손바뀜에 일조했습니다.
잦은 손바뀜의 순기능
이처럼 단기간에 집중된 많은 거래가 최고급아파트라는 이미지에는 다소 걸맞지 않는 것처럼 보일 수도 있지만, 이같은 잦은 손바뀜이 반드시 좋지 않은 이미지만 남기는 것은 아닙니다.
2년간의 총 거래금액이 1조원을 훌쩍 넘기는 이 어마어마한 규모의 매물을 받아준 매수자들이 그만큼 많았다는 뜻이며, 많은 거래는 또한 안정적인 시세를 형성하고 시세를 검증하는 효과를 유발합니다.
부자들은 확실치 않은 비젼보다는 검증이 완료된 안정감에 지불하는 것을 선호합니다.
많은 거래가 발생함으로써, 수십억 대의 매물을 받아줄 수요층이 풍부하다는 것이 입증되고 시세의 검증이 이루어지면서, 이제 '한남더힐'에 거액을 투자하는 매수자들에게는 심리적인 안정감이 더해지게 된 것이지요.
'한남더힐'을 사면 손해는 안 본다는… ^^
'팔 걱정은 안 해도 된다는….'
그리고 그 많았던 손바뀜은 또한, 이제는 손바뀜이 어느 정도 마무리되고 정상적인 안정기로 접어들었거나, 최소한 접어들기 시작은 했음을 의미하기도 합니다.
그렇다는 것은 점점 희소가치와 진입장벽이 높아지게 됨을 뜻합니다.
아마도,
2019년 초반 3개월 간의 '한남더힐' 거래양상은 이러한 손바뀜의 마무리 과정이었던 것은 아닐까 하고 추측해 봅니다.
일반적인 양상과는 다르게, 신고가를 경신한 것이나 수요대비 매물이 귀해지는 상승기의 패턴이 살짝 엿 보이는 점 등은, 이렇게 검증이 끝나고 손바뀜이 마무리되어 가는 현상의 일환이 아닐까, 이렇게 추측해 봅니다.
물론, 주변 부동산시장에 동조하여 뒤늦게 거래절벽에 돌입하게될 가능성도 배제할 수는 없습니다. 단, 3개월간의 거래결과만을 가지고 추세를 단정지을 수는 없는 노릇이니까요.
좀 더 긴 시간 동안 거래양상을 지켜보게 된다면 추세가 드러나겠지요.
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한남더힐 2019년 1분기 실거래 분석 2
