이 글은, 한남뉴타운을 비롯한 뉴타운, 재개발 지역에 투자할 때 알아두어야 할 기초 중의 기초에 해당하는 개요를 설명한 글 입니다.
최근에는 이 정도의 설명은 거의 할 필요가 없을 정도로 많은 투자자 분들이 재개발 투자에 대한 이해도가 높은 편 인데, 의외로 간혹은, 재개발 투자 자체를 처음 접하는 분들이 있더군요.
이 글은 그런 분들을 위한 입문 정도에 해당하는 내용입니다.
한남뉴타운의 사업방식
한남뉴타운은 위 그림처럼 4개 구역으로 되어 있습니다. 용산구청이 있는 1구역은 취소되었습니다.
한남뉴타운은 재개발 방식으로 개발 사업이 진행되는 곳 입니다. 같은 한남뉴타운이지만, 4개의 구역은 각각 독립적으로 사업을 진행합니다.
재개발은 낡은 주택가를 헐어 내고 아파트를 건설하는 사업방식입니다.
개발 사업이 끝나면 이렇게 새 아파트들이 들어선 모습이 되겠지만, 현재에는…
위 사진처럼 좁은 도로변에 주택들이 밀집되어 있습니다.
위 사진의 주택가는 그래도 양호한 편입니다.
이처럼 사람이 살지 않는 빈 집들도 많습니다.
이 낡은 주택들을 전부 철거하고 난 뒤에 아파트 단지를 건설하는 것이 재개발 사업입니다.
재개발 투자를 하는 이유
재개발 구역 내부에 주택이나 토지를 소유한 사람을 조합원이라고 하며, 기존 조합원으로부터 주택이나 토지 등을 사면 조합원이 될 수 있습니다.
조합원들은 나중에 건설될 아파트를 먼저 분양 받을 수 있습니다. 조합원들이 분양 받고 남은 아파트는 일반 분양을 합니다.
조합원들은 일반분양가보다 좀 더 싼 가격에 분양 받을 수 있으며, 일반분양 분에 비해 좋은 동, 호수를 배정받을 수 있습니다.
무엇보다도 청약에 떨어질 걱정을 하지 않아도 됩니다.
아파트가 완성되어 입주할 때 까지 상당히 오랜 기간을 다소 막연하게 기다려야 하는 등의 단점이 있지만, 기다리기만 하면 새 아파트를 확실하게 확보할 수 있기에 재개발 지역의 낡은 주택 등에 투자를 하는 것 입니다.
감정평가와 아파트의 배정 등
기존에 가지고 있던 주택이나 토지는 감정평가를 한 다음 아파트 분양가격에서 차감합니다.
감정평가 결과가 분양 받을 아파트의 분양가보다 적다면 돈을 더 내야 되겠지요?
이 것이 추가분담금입니다.
감정평가 결과가 분양가보다 크다면 당연히 나머지 금액을 돌려 받게 됩니다.
아파트의 배정은 조합원들의 분양신청과 동·호수 추첨에 의해서 이루어 집니다.
24평형, 34평형, 48평형 등 크기와 타입에 대한 부분은 원하는 우선 순위를 정하여 조합원들이 신청을 할 수가 있으며, 경합이 많을 경우에는 감정평가액이 큰 조합원에게 우선 배정이 됩니다.
이렇게 조합원들에게 배정될 타입(평형)을 먼저 정해 놓고, 상세한 동과 호수를 배정하는 것은 추첨으로 결정합니다.
재개발 투자의 단점
감정평가결과 및 조합원 분양가와 추가분담금액은 관리처분이라고 하는 단계에 이르러야만 알 수가 있습니다.
배정될 평형 규모에 대한 윤곽도 관리처분을 거쳐야 확정되지만, 대략적으로는 미리 짐작해 볼 수 있습니다.
입주까지 상당히 오랜 시간이 소요되는 단점도 있습니다.
그래도 역시, 감정평가액과 분양가, 추가분담금 등을 알 수 없는 상태에서 투자를 하는 것에 대한 불안감이 가장 큰 단점이 되겠지요?
관리처분이 끝난 상태에서 투자를 한다면 이러한 내용들을 확실히 알고 나서 투자를 할 수 있겠지만, 현행법으로는 관리처분인가를 받고 나면 팔 수가 없게 되어 있습니다. 살 수 있는 매물이 없게 되는 것 이지요.(일부 예외는 있습니다.)
그리고, 사업의 완성을 예측하기 어려운 불확실한 단계의 대부분은 관리처분 단계 이 전까지 이며, 재개발에 오랜 기간이 걸리게 만드는 원흉(?)이 바로 관리처분 이 전까지의 단계입니다.
관리처분 이 후에는, 특별하게 큰 문제가 발생하지만 않는다면, 남은 절차들에 소요되는 대략적인 기간을 합리적인 근거에 따라 예측할 수 있게 됩니다.
재개발 사업의 절차
재개발 사업을 하기 위해서는 많은 문제들을 해결해야 합니다. 그래서 아파트가 완성되기까지는 매우 오랜 시간이 걸립니다.
재개발의 주요 절차는 다음과 같습니다.
• 구역지정
• 조합설립인가
• 사업시행계획인가
• 관리처분계획인가
• 이주, 철거, 착공
• 완공 및 입주
굵직 굵직한 절차들이 이러하며 각 절차들은 또한, 매우 많은 세부절차들로 이루어져 있습니다.
가장 관심이 많을 관리처분 단계를 예로 들어 보면,
감정평가 - 분양신청(감정평가 결과 공개) - 관리처분계획 수립 - 관리처분 총회 - 공람 - 인가 신청 - 관리처분계획 인가
와 같은 세부절차들이 있습니다.
한남뉴타운 각 구역별 진행 상황과 입주 시기(예상)은 다음과 같습니다.
• 한남2구역 : 사업시행계획인가 준비중(2027년~2028년 입주예상)
• 한남3구역 : 관리처분계획인가 준비중(2026년~2027년 입주예상)
• 한남4,5구역 : 조합설립 인가 후 기본계획 변경 중(2030년 이후 입주예상)
한남뉴타운 투자 유의사항
재개발 투자가 가장 활발하게 일어나는 관리처분 이 전 까지의 초기와 중기 단계에서, 감정평가결과와 추가분담금 규모를 알지 못하는 단점으로 인해 많은 분들이 재개발 투자를 어려워하고 있습니다.
그래서 대부분, 먼저 관리처분이 이루어진 다른 재개발구역의 사례들을 그대로 차용해서 대입하는 경우가 많은데 이는 매우 위험천만한 발상입니다. 같은 재개발이라도 각 구역마다 내부적인 요인이 천차만별이기 때문입니다.
한남뉴타운의 경우, 구역별 내부적인 요인이 4개 구역 모두가 제각각으로 매우 큰 차이를 보이고 있습니다. 동일한 한남뉴타운으로 묶여 있다고 해서, 이 구역의 사례가 다른 구역에도 비슷하게 적용될 수가 없습니다.
한남뉴타운이 아닌 다른 뉴타운이나 재개발에 투자할 때도 마찬가지 입니다.
관리처분이 이루어진 다른 구역들의 사례를 참조는 하시되, 투자하고자 하는 재개발구역의 내부적인 요인을 정확히 파악하고 그에 맞는 맞춤형 투자가 이루어져야 합니다.
재개발 초기 단계에서 투자하여 관리처분 절차가 시작되기 전에 처분하는 경우라면 굳이 이러한 것들을 따질 필요가 없겠지요.
맺음말
이 글을 보시는 분들 대부분에게는 시시한 내용이었을 것 입니다 ^^
그렇지만 이런 내용도 필요로 하시는 분들이 있더군요. 오랫 동안 그 사실을 잊고 있었습니다.
재개발 투자에 대한 개괄적인 개념을 설명하려다 보니 세부적인 많은 부분들에 대한 설명은 당연히 미흡합니다. 빙고 홈페이지의 『재개발 A-to-Z』에서 미흡한 부분에 대한 정보들을 어느 정도 찾을 수 있을 것 입니다.
