이전 글, '재개발 감정평가, 권리가액 및 추가분담금의 산정'에서 재개발 감정평가의 모순을 간략히 언급하며, '종후자산 감정평가'를 그 모순의 원흉(?)으로 지목한 바 있습니다 ^^
재개발, 재건축 등의 정비사업에서 감정평가를 하는 이유는 크게 두 가지(조합원의 입장에서^^),
1. 조합원들의 현물출자 지분을 현금으로 표시
2. 조합원들의 '권리가액'과 '추가분담금'의 산출
등을 하기 위해서 입니다.
현물출자 지분을 현금(수치)로 표시하는 것은 '종잔자산에 대한 감정평가' 만으로도 충분합니다.
권리가액과 추가분담금 산출
그러나, 권리가액과 추가분담금은 다음과 같은 계산방법으로 결정되므로, '종후자산 감정평가' 가 필수적으로 요구됩니다.
◇ 추가분담금 = (조합원)분양가 - 권리가액
◇ 권리가액 = 종전자산 평가금액 X 비례율
◇ 비례율 = (종후자산 평가총액 - 총 사업비용) / 종전자산 평가총액 X 100
'종후자산 평가총액' ▶ '비례율' ▶ '권리가액' ▶ '추가분담금' 의 순서대로 꼬리를 무는 계산구조입니다.
종후자산 평가 결과에 따라 권리가액과 추가분담금이 달라질 수 밖에 없는 계산구조인 것인데, 이 '권리가액'과 '추가분담금'은 개별 조합원들의 직접적인 손익과 직결되는 금액입니다.
추가분담금 결정의 가장 큰 변수인 종후자산평가
물론 종전자산의 평가결과도 비례율과 권리가액을 결정하는 또 다른 기준이 되는 요소이지만, 기준시점이 과거라서 비교적 고정된 기준점 역할을 하는데 반해 '종후자산 감정평가'는, 감정평가 이 후, 언제가 될지도 모르는 미래의 시점에 형성될 가격을, 한참 과거의 시점에서 평가해야하는 모순으로 인한 훨씬 더 많은 변수를 포함하고 있기에 실제적인 캐스팅보드 역할을 하게 됩니다.
당연하게도, '종후자산 감정평가' 결과를 근거로 산출되는 '권리가액'과 '추가분담금' 또한 근본적인 모순을 안고 있을 수 밖에 없습니다.
변동성이 많은 미래의 가격을 대상으로 하는 만큼, '감정평가' 라기 보다는 '추정' 또는 '추산' 이라고 표현하는 것이 더 적절할 터인데, '감정평가'라고 하는 틀 안에 '추정되는 미래의 가격'을 억지로 끼워 넣은 것 입니다.
아이러니 하게도, '종후자산 감정평가액'이나 여기에서 비롯된 '추가분담금' 등이 모두 '추산'에 의한 금액이라는 사실이 정작 해당 법률에 다음과 같이 정확하게 적시되어 있습니다.
도시및 주거환경 정비법(이하 '도정법')에는 '추산액'이라는 단어가 7번 사용되고 있습니다.('평가액' 이라는 단어는 3번 사용되고 있는데, '종후자산' 이나 '추가분담금' 등과는 무관하게 사용되고 있습니다.)
• 분양예정인 대지나 건축물 추산액 : 2회 사용
• 분담금 추산액 : 3회 사용
• 보류지 등의 추산액, 정비사업비의 추산액 : 각각 1회 사용
※ 추산 : 짐작으로 미루어 셈함. 또는 그런 셈. (국어사전)
이 중 '분양예정인 대지나 건축물의 추산액'이 바로 '종후자산 평가액'이 됩니다.
이처럼 변동가능성이 크고, 미래에 결정되어야 할 금액을 '추산' 하여 현재 시점에서 미리 '감정평가'를 하여 결정해야 하다 보니 당연히 모순이 끼어들 수 밖에는 없습니다.
어느 시점을 기준으로 할 것 인지에 대한 규정 또한 광범위합니다.(종후자산 평가기준 및 방법 등에서 따로 설명합니다.)
모순되지만 '종후자산'에 대한 평가를 그래도 해야 하는 이유를 알기 위해서는 재개발 사업의 마지막 과정에 대해서 먼저 알아둘 필요가 있습니다.
종후자산 감정평가의 필요성
재개발과 재건축 사업이 완전히 마무리 되는 준공 및 입주 이후의 어느 시점이 되면, 손익 등을 최종 결산하는 '청산'과 '해산' 절차를 밟게 되는데, 정확한 '권리가액'과 '추가분담금'은 이 과정에서 최종적으로 결정이 됩니다.
그렇지만, 언제가 될지 모르는 '청산'의 시기만을 기다리며 막대한 재산권이 걸린 사업 진행에 대한 세부사항을, 특히나 '권리가액'과 '추가분담금' 등 개별조합원들에겐 밀접한 재산권의 이해관계가 걸린 사항들을 아무 것도 알 수가 없는 상태에서 조합원들에게 결정과 동의를 강요한다면 사업 진행이 될 리가 없겠지요.
결코 정확히 알 수가 없는데도 불구하고 어찌 해서든지 조금이라도 먼저 결과를 알고 싶어하는 것이 인간의 본성인 것인지, 사람들은 많은 분야에 있어서 앞날을 궁금해하고 때론 다양한 방법으로 미래를 예측하기 위한 시도들을 직접 행동으로 옮기기도 합니다.
하물며, 막대한 재산권이 걸린 일이라면…. 더 이상의 언급이 필요하지 않겠지요?
그래서 '종후자산 감정평가'라는 무리한 방법이라도 동원해서 '권리가액'과 '추가분담금' 정도는 알려주고 조합원들을 설득해야 할 필요가 있었던 것 입니다. 비록 그 것이 최종 확정금액은 아닐지라도…
'종전자산'에 대한 감정평가 만으로는 '조합원 분양가', '추가분담금' 등 최대 관심사인 사안들에 대해서는 알아낼 방법이 없기 때문입니다.
감정평가액(종전), 조합원분양가, 평형배정, 추가분담금 등, 개인적인 이해관계에만 온통 관심이 집중되어 있는 개별 조합원의 입장에서 볼 때에는 그러한 것이고(^^),
보다 근본적으로는, 수천억원을 넘나드는 규모의 사업을 운영하는 조합이라는 단체의 입장에서, '청산' 전 까지 발생할 수많은 과정들에서 발생할 비용과 수익에 대한 구체적인 예산에 대한 계획도 없이 사업을 운영할 수는 없는 노릇이지요.
굵직한 것 들만 따져도, 위 개별조합원들의 이해관계와 밀접한 항목들 외에도, 일반분양 수익, 이주비, 공사비, 각종 용역비, 기타 사업비용 등 모든 수익과 지출에 대한 예산계획을 구체적으로 수립하여 놓고서 그 예산범위 내에서 사업이 완료될 수 있도록 최선을 다해야 하는 것이 조합의 입장이요 과제인 것 입니다. 대규모 사업을 운영하는 단체에게는 당연한 절차이구요.
이렇다 보니 대략적인 주먹구구식의 예상과 추정에 의한 예산 계획을 수립할 수는 없는 노릇인데, 사실 조합이라는 단체의 성격상 이 정도의 전문성을 요구하는 업무는 외부 용역을 주어 처리할 수 밖에 없는데, 현재로서는 이 업무를 처리하기에 가장 적절한 절차가 '감정평가' 절차인 것 입니다.
이처럼 예산에 대한 계획을 확정하고 조합원들의 동의를 구하는 과정이 바로 관리처분이고, '감정평가'는 관리처분을 위한 필수적인 선결 절차인 것 입니다.
그리고 '종전자산' 에 대한 평가만으로는 추가분담금 등 관리처분계획 수립에 필요한 결과들을 산출할 수가 없기에 모순이 될 수 밖에 없는 '추산액' 인 '종후자산' 에 대한 평가가 수반되는 것이구요…
관리처분계획에 의한 추가분담금 등의 변동성
관리처분계획은 단순한 예산계획만이 아니라 조합원들에 대한 세부 분양계획 등을 포함한 많은 내용들을 포함하고 있는 복합적인 계획입니다.
설명의 이해도를 높이기 위해 '예산'이라는 표현을 사용하였지만, 보다 정확하게는, '가청산', 즉 미리 시행하는 '가상의 청산' 이라고 하는 것이 보다 타당한 표현이 될 듯 합니다. 즉, 관리처분은 사후 정산 과정을 남겨두고 있는 '가청산' 혹은 '(일부)선청산' 절차입니다.
관리처분은 '청산'을 미리 하는 가상의 절차이며 관리처분 이후 실제 '청산'이 이루어지기까지는 많은 기간이 소요되므로, 그 기간동안에 발생하는 여러 변수들에 의해 '관리처분'의 결과와 '청산'의 결과 또한 상당 폭 달라질 수 밖에 없습니다.
당연히, 조합원들의 최종적인 '권리가액'과 '추가분담금' 또한, '청산' 시에 최종 확정됩니다.
이 사실에는 자연스레 다음과 같은 의문과 불안감이 따를 수 밖에 없습니다.
• 추가분담금이 늘어나지는 않을까?
• 만약, 추가분담금이 크게 늘어난다면?
이에 대한 답은 두 가지가 있습니다.
첫 째, 일부 분양물량을 분양하지 않고 '보류지'로 남겨 두었다가, 초과 비용에 대한 예비비로 집행함으로써 조합원의 '추가분담금'이 늘어나지 않도록 계획을 수립합니다.
그럼에도 불구하고 예상 외의 돌발변수로 인해 '예비비'가 부족하게 될지도 모를 상황을 대비해서…
둘 째, ….^^(일단 웃고 시작합니다.)
관리처분 계획을 다소 약하게(? 낙관적인 기대감에 부푼 조합원들이 보기에는 상당히 소극적으로 보이는 계획을) 수립합니다. 예를 들어서, 일반분양가 대비 조합원분양가가 그다지 저렴하지 않다던가, 충분히 더 받을 수 있어 보이는 일반분양가를 매우 낮게 책정 한다던가 하는 식으로 말이지요 ^^
물론, 많은 반발이 있겠지만 관리처분 계획 통과에 필요한 동의률(50%)을 채우지 못할 정도로 무리한 정도까지는 말고, 관리처분 총회 통과에 무리가 없는 선에서 최대한으로 "소.극.적.인" 관리처분 계획을 세우는 것 이지요.(기대치가 높은 일반 조합원들 입장에서 그렇게 받아들일 가능성이 크다는 의미입니다. 다른 오해 없으시길…)
조합 측이던, 조합원의 입장이든 간에, '청산' 시기에 '추가분담금'이 크게 늘어나는 것보다 더 곤혹스러운 일은 없습니다.
지나치게 낙관적인 관리처분계획을 수립하였다가 막상 조건이 악화되어 최종 청산 시에 큰 규모로 추가분담금이 늘어나기라도 한다면, 이로 비롯되는 소요와 갈등은 소극적으로 수입을 낮추어 잡은 관리처분에 의한 갈등과는 비교도 되지 않을 만큼 심각해 집니다.
만에 하나 있을지도 모르는 이런 사태를 방지하기 위해서 관리처분 계획을 이처럼 다소 낮게 잡아 두면, 보이지 않는 '예비비'가 증가한 셈이 되므로 웬만해선 관리처분에서 결정된 '추가분담금'이 '청산' 시기에 늘어나는 일은 발생하지 않게 됩니다.
물론 '소극적인' 관리처분계획 수립에 대한 관행 등과 관련된 증거를 제시하라면…. 당연히 못합니다 ^^
모든 조합이 다 이렇게 '적절하게 소극적인' 관리처분계획을 수립하는 것도 아니구요, 워낙에 사업기간에 대한 리스크가 큰 편이며 여러가지 변수가 많은 사업방식이다 보니 그 '적절하게 소극적인' 선을 맞추는 것도 쉽지만은 않은 일입니다. 때론, 예측 불가능한 미래의 부동산시장 환경의 급격한 변동에 의한 운이 크게 작용하기도 하구요.
※ 위 '소극적인'이란 표현 및 기타 이와 유사한 서술이 사용된 관리처분에 대한 언급은, 일반 조합원이나 투자자들의 이해를 돕기 위해 임의로 사용한 표현 등이며 또한, 순전히 일반 조합원 및 투자자의 입장 및 일방적인 관점에서의 서술 되어진 설명들입니다.
기술적으로는 종후자산의 주된 평가방법이 '원가방식' 이라는 점 및 평가의 기준시점을 어떻게 정하느냐 등에 따라 다르게 결정되어 질 수 있는 부분입니다. 다른 입장에서 본다면 오해의 소지가 있을 수도 있는 표현들을 사용했기에 기술적인 내용들도 밝혀 두며, 해당 내용에 대해서는 '종후자산 감정평가 기준 및 평가'에서 보완 설명을 추가해 두었습니다.
종후자산 감정평가의 변동성으로 인해….
'종후자산 감정평가'를 설명하려고 관련 절차들을 끌어들이다 보니 설명이 꽤 멀리까지 갔습니다 ^^
다시 한 번 정리를 해 보면…
'종전자산'에 대한 감정평가는 최초의 사업시행인가 고시일이라는 과거의 날짜를 기준일로 하기 때문에, 아무리 많은 시간이 흘러도 이미 확정된 평가결과가 변할 수 없습니다. 한 번 결정이 되면 그대로 고정이 되어 버리는 평가액인 것 입니다.
그런데, 감정평가의 결과를 반영한 관리처분계획이 수립되어 인가를 받은 다음부터 준공, 입주 후 청산에 이르기까지는 많은 요인들에 의해 관리처분 단계에서 결정되었던 수입과 지출 규모는 달라지게 됩니다.
즉, 미래 시점에 대한 평가액이었던 '종후자산 감정평가' 결과가 실제로는 바뀌게 되는 것 입니다. 이는, 바뀔 수 밖에 없다는 사실을 미리 알면서도 어쩔 수 없이 해야만 했던 평가인지라 어쩔 수 없는 일 입니다.
예산에 대한 계획과 집행 결과가 달라지고 때론 추가예산을 편성하기도 하는 것과 같은 이치입니다.
이처럼 시간이 흘러가면서 실제 상황의 변화에 따라 유동적으로 변하게 되는 금액이다 보니, '종후자산 감정평가' 로 부터 파생되는 '비례율'과 '권리가액' 등의 결과도 실제로는 바뀌게 됩니다.
변동이 허용된다는 것은 또한, 조정의 여지가 있다는 뜻이기도 한데, 이는 자칫 조작으로 악용될 개연성도 없지는 않습니다.
이러한 변동은 위에서도 언급했듯이 부정적인 면만 내포하고 있는 것은 아닙니다. 일반분양가에 대한 '종후자산 평가액' 보다 실제 일반분양가가 높아지는 등의 경우에는 조합원들의 '추가분담금' 이 줄어들 수 있겠지요.(실제로는 이렇게 정직하게 운영하는 조합은 매우 드물지만….)
변동성이 큰 미래의 가격 추정치를 '감정평가' 영역으로 끌어들이는 바람에, 잘못 운용한다면 많은 문제를 야기할 수도 있는 요소가 '종후자산 감정평가'이며, 문제가 많았던 과거의 사업장들의 경우를 보면 그 배후에는 납득하기 어려운 '종후자산 감정평가'가 도사리고 있는 경우가 많았습니다.
결론
나중에 '비례율'을 설명할 때 보다 상세히 언급되기는 하겠지만, 변동이 불가능한 '종전자산 감정평가'와는 달리 '종후자산의 감정평가'는 매우 유동적이라는 것, 이로 인해 여러 문제가 야기될 수도 있다는 것, 유동성에 의한 조정의 여지가 많은 만큼 '권리가액'과 '추가분담금'에 영향을 미치는 중대한 캐스팅보드 역할을 한다는 것…. 정도를 설명하려고 이렇게 장황스런 이야기들을 풀어 놓았습니다 ^^
사실, 일반 조합원이나 투자자의 입장에서는 이렇게까지 상세하게 세부적으로 아실 필요까지도 없습니다.
더 필요할지는 모르겠으나, '종후자산 감정평가' 를 구체적으로 어떻게 하는지는 다음 글에서 이어가도록 하겠습니다.
기대 하셨다간 의외로 실망하실 수도 있습니다 ^^
'종후자산 감정평가'에 대해서 투자자가 알아야 할 것 들은 사실 이 글에 거의 전부 다 들어 있습니다.(비례율 관련 부분만 빼고, 불 필요한 부분까지도 포함해서…^^)
P.S. 아래 내용은 위 본문에 끼워 넣을 자리가 마땅치 않아 따로 게재합니다.
종후자산에 대한 감정평가에는, 일반 조합원들이나 투자자들이 잘 인식하지 못하는 또 다른 커다란 변수 하나가 숨어 있습니다.
분양할 아파트와 상가 등을 조합원 분양분과 일반 분양분으로 따로 나누어서 평가하지 않는다는 것 입니다.
종후자산 감정평가액은 어디까지나 감.정.평.가.금.액. 입니다. 분양가가 결코 아닙니다.
재개발의 감정평가는 어디까지나, 감정평가 의뢰를 받아서, 법률에 명시된 그대로, 분양예정인 대지나 건축물에 대한 추산액(예상되는 미래의 가치, 혹은 가격)을 감정평가한 평가금액을 제출하는 행위일 따름이며, 분양가를 결정하는 행위가 아니라는 것 입니다.
평가원칙에 따라서 건물의 위치, 전용면적의 규모, 층, 향 등에 따라서 평가할 뿐인 것으로, 어느 동의 어느 호수가 조합원에게 분양되며 또는 일반분양이 되는지를 모르는 상태에서 조합원 분양가와 일반 분양가를 따로 평가할 수는 없는 노릇이겠지요?
분양에 대한 계획들은(분양가를 포함하여), 감정평가 결과 및 조합원 분양신청 결과들을 반영한 '관리처분계획'에서 결정되는 사항들 입니다.
종후자산 감정평가 기준 및 평가방법
재개발 재건축 5년 재당첨금지, 실제로는 6년 이상?
