이 글의 본래 제목은 '재개발 감정평가의 개요' 였습니다.

 

그런 만큼, 이 글에서는 일반 투자자 및 조합원 입장에서 필요한 재개발 감정평가에 대한 전반적인 지식들이 나열되고 있으며, 재개발 감정평가에 대한 올바른 이해를 위하여, 이 글은 꼼꼼히, 아주 꼼꼼하게 읽어 주셨으면 합니다.

 

 

 

정작 중요한 것은 권리가액인데…

 

매우 난해하고 복잡한데다가 법률적인 지위와 근거마저 모호한 감정평가라는 절차는, 재개발투자에서는 아이러니하게도 가장 큰 관심과 탐구가 이루어지는 절차입니다.

 

재개발의 감정평가와 관련하여 일반 조합원과 투자자들의 최대 관심사는 추가분담금일 것 입니다. 그리고, 추가분담금을 가늠해보기 위해 관심을 기울이는 것은 바로 '종전자산에 대한 감정평가'.

 

그래서 일반적으로는 재개발에서의 감정평가라고 하면 거의 '종전자산에 대한 감정평가'를 지칭하는 것 처럼 오용되곤 합니다.

 

정작 중요한 것은 권리가액인데…

 

그리고, 권리가액을 산정하기 위해서는, 특히나 추가분담금을 산출하기 위해서는 '종후자산 감정평가'가 중요한데도 불구하고 '종후자산의 감정평가'는 웬만큼 감정평가에 집요한 투자자들에게도 거의 관심 밖의 취급을 받곤 합니다.

 

난해하고 복잡한 감정평가에 대한 전반적인 의문을 일시에 해결해 드릴 방법은 없습니다.

 

이번 글에서는 재개발 감정평가에 대해 일반 조합원들과 투자자들의 관심이 많은 몇 가지 용어와 개념들을 간단한 설명을 곁들여 나열하면서, 추가분담금이 산출되는 과정을, 간단하지 않게(^^) 살펴 보겠습니다.

 

 

 

종전자산 감정평가

 

조합원이 보유(출자)한 부동산의 가치를 금액으로 표시하기 위한 평가입니다.

 

일반적으로 재개발 감정평가를 언급할 때에는 바로 이 종전자산에 대한 감정평가를 지칭하는 대명사인 것 처럼 오용될 만큼 일반 조합원들과 투자자들이 가장 많은 관심을 갖고 있는데, 사실 종전 자산의 평가금액의 크기 자체는 크게 중요하지 않습니다.

 

종전자산의 평가에서는 단순한 금액의 크기가 아니라 조합원들 간의 상대적인 형평성이 훨씬, 그리고 매우 중요한 요소이며, 종전자산의 절대적인 평가금액은 조합원들이 형평성을 비교하기 위한 수치라는 의미가 있습니다.(재개발 감정평가에서 상대평가의 중요성 참조)

 

정작 중요한 것은 권리가액인데 많은 분들이 종전자산의 평가금액을 권리가액과 동일한 것으로 오인하고 있는 듯 합니다.

 

종전자산의 평가금액은 권리가액을 산출하기 위한 요소 중의 하나이며, 단순히 평가금액의 크기가 중요한 것이 아니라 타 조합원들과 비교하였을 때의 상대적인 크기가 매우 중요합니다.

 

개별 조합원의 이해관계와 관련하여서 만큼은, 종전자산의 평가금액은, 오로지 상대적 크기의 비교에 따른 출자지분 비율을 결정하기 위한 도구, 그 이상도 이하도 아닙니다.

 

(※ 조합원 및 투자자의 이해관계라는 한 가지 관점에서 편향되게 설명하였으며, 종전자산 감정평가의 의미를 평가절하하고자 하는 의도가 아닌 점, 오해 없으시길 당부드립니다.)

 

 

 

종후자산 감정평가

 

나중에 건축될 건축물 즉, 분양할 아파트와 상가 등에 대한 추정액을 평가하는 것 입니다.

 

일반 조합원들에게 찬밥 취급을 당하고 있는 이 '종후자산'에 대한 평가야 말로 재개발 감정평가의 핵심이자 모순의 총체입니다.

 

비례율과 권리가액을 결정하고, 아파트 분양가 및 추가분담금을 늘리고 줄이는 캐스팅보드 역할을 하는 것이 바로 이 것 입니다.

 

물론 종전자산의 평가결과도 비례율과 권리가액을 결정하는 또 다른 기준이 되는 요소이지만, 이미 지나온 절차인 사업시행인가일 이라는 시점을 기준으로 하기에 비교적 고정된 기준점 역할을 하는 종전자산 감정평가에 비해, 종후자산 감정평가는 훨씬 더 많은 변수를 포함하고 있기에 실제적인 캐스팅보드 역할을 하게 됩니다.

 

평가 시점에는 아직 공사가 시작도 되지 않았으며 어디까지나 신축 되어질 것을 전제로 하는 조건부평가이자 미래의 가격에 대한 평가입니다. 사업기간이 얼마나 걸리게 될지, 준공 후의 부동산시장 상황이 어떻게 되어 있을지 모를 미래의 가격에 대한 평가가 매우 정교하게 맞아 떨어지는 것은 극히 어려운 일 입니다.

 

어찌해 볼 방법이 없는, 현행 재개발 제도가 안고 있는 모순 중 상위 한자리를 차지하고 있는 요소입니다.

 

(※ 이 설명 또한, 역시나 편향된 관점에서의 설명이며, 종후자산 감정평가에 대해서는 다른 지면을 이용하여 보다 상세하게 다루어 보겠습니다.)

 

 

 

비례율

 

비례율 = (종후자산 평가총액 - 총 사업비용) / 종전자산 평가총액 X 100

 

이 공식에서 분자인 (종후자산 평가총액 - 총 사업비용)은 수익이 되며, 따라서 종전자산에 대한 수익의 비율이 되는 셈이라, 종종 비례율은 수익률로 오인되고는 합니다.

 

그러나 우리는 바로 위에서 종후자산 평가결과가 다분히 유동적일 수 있음을 살펴 보았습니다. 또한 재개발 감정평가에서 상대평가의 중요성에 제시된 예시에서 비례율이 100배 차이가 나는데도 권리가액과 추가분담금이 동일한 결과로 나오는 것도 확인할 수 있습니다.

 

비례율은 수익률과는 무관합니다. 그렇지만 아무런 의미가 없는 것은 또 아닙니다.

 

 

 

권리가액

 

재개발의 감정평가에 관한 글, 여기저기에서 '종전자산의 절대적인 평가금액'은 중요하지 않다는 언급을 보았을 겁니다.

 

정작 중요한 것은 권리가액이라는 것도…

이 중요한 권리가액을 구하는 공식은 다음과 같습니다.

 

권리가액 = 종전자산 평가금액 X 비례율

 

아래에, 재개발 감정평가에서 상대평가의 중요성에서 사용했던 예시를 그대로 가져와 보겠습니다. 그리고 이 번에는 지분비율에 따라 수익을 배당하는 방식이 아니라, 종전자산 평가금액에 비례율을 곱하는 일반적인 방식으로 권리가액을 계산하였습니다.

 

 

 

 

비례율이 100%이므로 (종전자산)평가금액이 고스란히 '권리가액'이 됩니다.

 

 

 

 

이 번에는 평가금액이 10분의 1로 줄었지만, 덕분에 비례율이 무려 1,000%(10배)가 되었습니다.

1천만원 X 10 =1억원. 권리가액은 동일합니다.

 

 

 

 

10배로 늘어난 평가금액 덕분에 10분의 1로 줄어든 비례율.

따라서 권리가액은 결국 동일한 결과로…

 

 

 

이제, 왜?

 

(종전자산) 평가금액은 중요하지 않고,

정작 중요한 것은 오직, '권리가액' 인 것 인지….

그리고, 상대적 형평성에 맞는 평가가 중요한 것인지….

 

이해가 되시나요? ^^

 

 

 

추가분담금

 

많은 분들이 (종전자산) 평가결과에 연연하는 것은 결국 이 추가분담금이 궁금하기 때문인데, 분양가가 결정되고 권리가액이 결정 되었으므로 추가분담금의 계산은 간단해 졌네요 ^^

 

추가분담금 = 분양가 - 권리가액

 

 

 

 

 

재개발 감정평가의 주요 용어들을 살펴 보면서 추가분담금이 산출되기까지의 과정을 살펴보니 어떻습니까?

재개발의 감정평가에 대한 전반적인 개요가 어느 정도는 정리가 되셨나요?

 

 

최소한 각 용어들의 의미 정도는 확실히 인지하셨을 거라는 걸 전제로 위 내용들을 간추려 보겠습니다.

 

• 종전자산 감정평가에서는 금액의 크기가 아니라 형평성에 맞는 비율이 중요하다.

• 조건부 평가인 '종후자산 감정평가' 결과에 따라 비례율과 권리가액, 추가분담금이 결정된다.

• 그런데, '종후자산 감정평가'는 미래에 대한 조건부평가라서 정확한 평가가 어렵다.

 

결론 : 재개발 감정평가의 모순의 원흉은 '종후자산 감정평가' 이다(^^).

 

 

 

현행 재개발 제도 자체가 모순도 많고 불합리한 점도 많고 많이 엉성한 제도입니다. 특히나, 사업 막바지 단계인 관리처분 단계에 이를수록 이러한 모순과 불합리가 크게 늘어나는데, 여기에는 어쩔 수가 없는 측면도 매우 많습니다.

 

재개발 사업 자체가, 조합원이 현금이 아닌 현물을 출자하는 사업이라는 것, 초기에는 사업비용도 없고 기타 여러 가지 이유로 인해 막바지 단계에 이르러서야 감정평가에 의해 출자금과 출자비율이 결정된다는 것, 사업의 주체인 조합원이 우선 분양을 받을 권리가 있는 최종 소비자까지 겸한다는 것, 기타 등등… 수많은 사람들의 이해관계가 복합적으로 얽혀 있으며, 이러한 권리들과 이해관계가 맨살을 드러내고 충돌하는 단계가 관리처분 단계라는 것….

 

가뜩이나 난해한 감정평가라는 작업이, 이 처럼 얽히고 설킨 재개발로 들어왔으니…^^

 

 

 

재개발 감정평가와 관련하여 종후자산의 평가나 비례율, 구체적인 평가방법 등, 다소 난해한 주제들은 계속하여 심층 깊게 다루기는 할 것 입니다. 그러나 그저 관심차원으로만 가볍게 보시고 굳이 이해하려고 애쓰지는 마세요.

 

일반 조합원과 투자자 입장에서는 지금까지 서술한 내용과 더불어, 주택공시가격은 전혀 참고할 가치가 없으며 공시지가는 참고할 만 하다는 것 정도만 알면, 의사결정을 위하여 필요한 재개발과 관련한 감정평가 지식은 충분하리라 생각됩니다.