부동산 거래 시 부가세의 발생

 

주택 이 외 용도의 건물 매매 경험이 많지 않은 일반인들은 꼬마빌딩 등을 거래할 때에 부가가치세를 염두에 두지 못하는 경우가 많습니다.

 

그런데, 상가, 사무실 등, 주택 이외의 용도인 건물을 매매할 경우에는 부가가치세가 발생합니다. 이 때 건물의 부속토지에는 부가세가 발생하지 않으며 건물에 해당하는 매매대금에 대해서만 부가세가 발생합니다.(계산은 세무사님께 의뢰하시면 됩니다^^)

 

상가주택의 경우에는 건물 전체 면적 중 상가에 해당하는 비율만큼 적용합니다.

 

물론 법인이 소유한 주택 등, 주택의 경우에도 부가세가 발생하는 경우가 있지만 일반적이지는 않기에 여기에서는 따로 언급하지 않습니다.

 

 

 

부가세의 납무와 환급

 

부가가치세는 최종소비자가 부담하지만 납부 의무는 판매자에게 있습니다. 즉, 상가건물 등에 매매시에 발생하는 부가세는 매도인이 납부해야 하는 것 입니다.

 

따라서 꼬마빌딩에 대한 매매계약을 체결할 때에는 총 매매대금에 부가세 포함, 또는 불포함(별도) 여부를 반드시 짚고 넘어가야 합니다.

 

부가세를 부담하는 최종소비자가 사업자일 경우에는 납부한 부가세를 환급 받을 수가 있습니다.

 

상가 건물 등을 매매할 경우, 대부분은 매도인과 매수인 모두가 사업자등록이 되어 있거나 하게 되므로, 예상치 못했던 부가세가 발생하더라도 환급을 받을 수가 있습니다. 그런데….

 

환급을 받으려면 매도인과 매수인 모두가 일반과세 사업자여야만 합니다.

 

간이사업자이거나 면세사업자일 경우 부가세를 환급 받지 못하게 되는 경우가 발생해 버립니다.

 

따라서 매수인은 자신과 상대방의 사업자 과세유형을 확인해 둘 필요가 있습니다.

 

 

 

포괄양도양수

 

어차피 환급 받을 거, 부가가치세를 납부하고 환급 받는 절차를 생략할 수도 있습니다.

 

한번 쯤은 들어보셨을, '포괄양도양수계약' 에 의한 방법이 그 것 입니다.

 

상가 건물 매매 시, 현재의 임대차 관계를 포함한 임대사업을 포괄적으로 매수인에게 양도하면, 사업에 관한 모든 권리와 의무를 넘기는 것이 되며 단순한 재화(건물)만을 양도하는 것으로 분류하지 않기에 부가세가 발생하지 않습니다.

 

포괄양도의 방법을 사용하려면 사업포괄양도양수계약서를 작성하거나 부동산 매매계약서에 포괄양도양수한다는 특약을 명시하고 임대차현황을 첨부하면 됩니다.

 

포괄양도양수계약이 성립하기 위해서는 다음과 같은  몇 가지 조건을 지켜야 합니다.

 

매수인은 현재의 임대차 현황을 그대로 승계 받아야 합니다. 만약 매수인이 매도인에게 임차인을 명도해 줄 것을 요구한다면 사업의 포괄양도 계약이 성립되지 못 합니다.

 

매매 당시 매수인이 부동산 임대사업자가 아니라면, 사업 양수일로부터 20일 이내에 사업양도자와 동일한 업종인 부동산임대업으로 사업자 등록을 신청해야 합니다.

 

그리고, 매도인과 매수인의 과세유형이 모두 일반사업자여야 합니다.