한남3구역 사업시행계획 시리즈
한남3구역 사업시행계획 요약(1) 건축개요(이번 글)
한남3구역 사업시행계획 요약(2) 아파트 평형별 건립계획
※※ 표를 퍼 가실 때엔 일부를 잘라내지 마시고 반드시 원본 그대로 퍼 가시기 바랍니다. 별 거 아니지만, 어떻게 해야 일목요연하게 보기가 편할까를 고민하며 머리를 짜내고 짜내서, 요약 정리하느라 몇 시간동안을 고생한 결과물입니다.
애초에 이 글을 구상할 때에는,
사업시행계획에 담긴 한남3구역의 기본적인 건축개요와 아파트 평형별 건립계획 등을 한 눈에 알아볼 수 있는 표 몇 개 만들고 간략한 설명 첨부하는 걸로 끝내려고 했었는데, 표를 이렇게 저렇게 정리하다 보니, 몇 가지 상세설명을 곁들여야할 필요성을 느껴버리고 말았습니다. ^^
그래서 원래는 하나로 계획했던 평형별 건립계획 등은 이 글에 이어서 따로 올리겠습니다.
한남3구역 사업시행계획 상의 건축개요
위 표만 찬찬이 훑어보아도 대략적인 건축개요는 충분히 파악하실 수가 있으실 겁니다.
대략적인 건축개요를 훑어보는 것 만으로는 뭔가 부족함을 느끼신다면 사족이 될 지도 모를 다음의 설명들을 읽어 보시지요.
대지면적의 비율
구역면적은 대략 12만평이 조금 못 미치는 정도.
그 중 대지면적은 약 86,500평 정도로 전체 구역면적의 74%입니다.
건폐율이나 용적률 등은 바로 이 대지면적을 기준으로 합니다. 구역면적이 기준이 되는 것이 아닙니다.
그렇다면, 26%나 되는 토지가 빠져 나갔다는 것인데, 너무 많이 빠져 나가서 억울하지는 않으신가요?
억울해 하실 필요는 없습니다. ^^
켤코 많이 빠져 나간게 아니니까요.
원래부터 한남3구역 내에는 도로를 포함하여 공영시설 등에 사용되던 토지면적이 상당했습니다. 그러니까 26%나 되는 땅을 억울하게 빼앗긴 게 결코 아닙니다. 한남3구역보다 앞서 나갔던 대부분의 뉴타운에서도 이미 겪었던 일이고, 앞선 뉴타운들의 사례와 비교해서도 한남3구역의 대지면적 비율은 결코 적은 편이 아닙니다.
재개발의 사업성을 논하는 막연한 언급들 중의 하나가 높은 용적률입니다.
높은 용적률을 주장하는 인터넷 상의 수많은 자료들 중에서, 용적률의 적용 기준이 되는 대지면적 비율의 중요성을 언급한 글을, 15년이 넘는 기간 동안 한 건도 본 적이 없습니다.
강 건너 흑석뉴타운 9구역의 사례를 예로 들어 보겠습니다.
2017.11.27일 인가된 흑석뉴타운 9구역 사업시행계획을 보면….
- 구역면적 : 93,641.2㎡
- 대지면적 : 57,291.0㎡(61.18%)
- 용적률산정용(지상층) 연면적 : 145,916.1㎡(용적률 : 254.69%)
입니다.
한남3구역보다 용적률은 높지만, 대지면적의 비율이 13%나 적습니다. 따라서,
구역전체 면적 대비, 용적률산정용 연면적(지상층 연면적) 비율은
- 흑석뉴타운 9구역 : 155.8%
- 한남3구역 : 172%
입니다.
한남3구역의 대지면적 비율이 꽤 만족스러운 수준이라는 거, 이젠 아시겠지요? ^^
(※ 흑석9구역은 다소 극단적으로 대지비율이 낮은 편이기는 하지만, 한남3구역과 유사한 비율의 대지면적을 받아낸 사례들은 대부분 구역면적 자체가 극히 작은 구역들에서 발생하였으며, 한남3구역과 같은 거대 구역에서 이 같은 비율은 극히 높은 비율입니다.)
건축면적
건축면적에서 언급하고자 하는 것은 지하층의 연면적입니다.
용적률 산정의 기준이 되는 지상층 연면적이야 위에서 간접적으로 언급한 셈이지요. ^^
용적률 수치 자체는 그리 높아 보이지 않지만, 대지면적 비율이 높다 보니 실질적인 용적률은 상당히 높은 편이며, 따라서 지상층 연면적도 그 규모가 어마어마 합니다.
그런데….
지하층의 연면적이 무려, 그 어마어마한 규모인 지상층 연면적의 58%에 달합니다.
(※ 한남3구역의 10% 정도 수준의 규모이고, 400%대의 용적률을 적용 받는 소형의 도심재개발 구역 수준의 지하층 연면적 비율입니다.)
위 표에서 구역면적과 지하층 연면적을 비교해 보세요.
구역 전체 면적만큼의 지하공간이 들어서는 것 입니다.
주차시설
세대당 1.26대는… 글쎄,
향후 입주민들의 경제적 수준과 문화생활 패턴 등을 미루어 짐작해보면...
부족해 보입니다.
어디까지나 미루어 짐작에 따른 견해인 데다가, 어찌해 볼 수 없는 사항이라 그냥 그렇다고 알 고 넘어갈 수 밖에요... ^^
건축규모와 건폐율
위 표와는 달리 언급의 순서를 살짝 바꾸었습니다.
건폐율 42%에 197개동…. ㅠㅠ
불만족스러운 정도가 아닙니다.
두고 두고, 한남3구역의 최대 약점이 될 것입니다.
그래도, 이젠 어쩔 수가 없습니다.
애당초에 서울시의 갑질행정에 따른 탁상공론에 불과한 가이드라인을 덥썩 받아들였던 것이 잘못이었습니다.
사업의 속도를 높인다고 일단 수용하고 보았던 그 결정 덕에, 아직도 촉진계획변경 조차도 통과하지 못한 한남뉴타운의 다른 구역들과는 달리 '사업시행계획 인가'라는 장애물을 통과하는 큰 성과를 얻었지만, 그 높은 장애물을 통과해 버렸기에 역설적이게도 이제는, 높은 건폐율과 많은 숫자의 건물이라는 결과물을 받아들이는 수 밖에는 없습니다.
이제 와서 그 걸 바꾸려 했다가는, 애초부터 타 구역들과 합심해서 강력히 반발했었던 것 보다 못한 결과가 될 수 밖에는 없게 되었습니다. 더군다나, 이제 부터는, 시공사 선정 이 후 부터는, 사업비용이 기하급수적으로 증가하는 단계에 접어들게 됩니다.
게다가 비록 이 약점이, 한남3구역에는, 다소의 흉은 되겠지만 본질적인 미래가치가 크게 훼손될 정도까지는 아닙니다.
다행스럽게도 높은 대지비율 덕에, 상대적으로 높은 실질 용적률을 얻어낸 셈이고, 용적률에 포함되지 않는 엄청난 규모의 지하층 연면적까지…
이러한 실질적 이득을 얻어냈으니, 다소 가슴이 아린 건폐율과 건물 개수는 그냥, 살짜기 안고 가는게 좋을 듯 합니다. ^^
