듣기 좋은 말만 듣고 싶은 게 사람의 본성인 것인지, 뻔한 거짓말로 꿈과 환상을 한껏 키워주는 답변만을 듣기를 바라는 고객들이 의외로 많습니다 ^^
한남뉴타운 투자 상담에서 요구되는 대표적인 뻔한 거짓말은 감정평가액과 추가분담금입니다.
사업진행 단계에서의 재개발 감정평가액과 추가분담금은 현직 감정평가사도 계산해 내지 못하는 것인데, 추정이 불가능한 이 민감한 사항에 대해서 구체적인 금액을 집요하게 요구하시는 분들이 간혹 있습니다.
이 분들이 요구하시는 것은 아마도, 본인들이 한남뉴타운에 대해 품고 있는 꿈과 환상에 대한 확신을 굳건히 해 줄 산술적인 계산일 것인데, 이 요구에 부응하기 위해서는 거짓말을 하는 수 밖에는 없습니다. ^^
자칫 솔직한 얘기라도 건넸다가는, 환상이 깨진 보답이 즉시 돌아옵니다.
"돈 벌기 힘드시겠어요~!!" ^^
이 정도야 에둘러 표현하는 정도에 불과하고, 심할 경우에는 노골적으로 화를 내며 적대감을 보이는 분들마저 더러 있습니다.
이 뻔한 거짓말을 원하는 요구에 부응하기 위해, 일부 엉터리 계산법과 근거들을 들이밀며 브리핑을 하는 중개사무소들도 꽤나 많은 듯 합니다. 그 엉터리 계산법들이 그럴 듯 하게 들리도록 하기 위해 얼마나 많이들 연구했을까요?
얼핏 듣기에는 그럴듯한 논리로 포장되어 있는 듯한 이런 계산법들은 수많은 가설(가정)들을 전제로 합니다. A년도에 B상황에 있었던 C재개발구역에서의 관리처분 결과를 준용한다면…. 또는 몇 개 구역의 사례들을 평균하여보면…. 등등과 같이 말이지요.
수많은 관리처분 사례들을 알고 있다면 이러한 대입이 얼마나 무모하고 위험한 판단방법인지 충분히 알 수 있겠으나, 대부분의 투자자는 물론 현장의 공인중개사들 중에서도 이 정도까지의 전문성을 갖춘 분들은 흔하지가 않습니다.
전문성을 갖춘 공인중개사나 투자 컨설턴트라면 감히 권리가액과 추가분담금을 계산하려고 들지 못할 것입니다.
현직 감정평가사도 평가를 끝내기 전까지는 알지 못 하는 것을, 공인중개사가 계산해서 보여준다는 것은 어불성설이지요 ^^
그런데, 이 같은 기형적인 계산결과로 나온 권리가액과 추가분담금을 철썩 같이 믿고 몇 년 뒤의 큰 차익을 상상하는, 판단의 근거가 매우 잘못된 투자가 실제로는 꽤 많이 이루어지고 있습니다.
판단의 근거가 잘못되었다고는 해도 성공으로 귀결되는 사례도 매우 많겠지만, 이런 방식의 투자는 언젠가는 큰 실패로 이어질 수도 있습니다.
재개발의 감정평가액과 추가분담금은 관리처분 단계에 이르기 전까지는 막연한 예측이 아예 불가능한 항목이며, 이에 대한 대략적인 계산결과를 투자 판단의 근거로 삼아서는 절대로 안 되는 것입니다.
오랜 전에 한남뉴타운에 투자하셨던 많은 분들이 여러 가지 이유로 처분을 하고 한남뉴타운을 떠났습니다. 그 분들 중에도 분명코 감정평가와 추가분담금에 집착하셨던 분들이 꽤나 많았을 것 입니다. 그 분들이 집착했던 감정평가와 추가분담금은 아직도 밝혀지지 않았고 따라서, 종래에는 투자 손익과는 전혀 무관한 것이 되고 만 셈입니다.
오해는 하지 마세요.
재개발 투자할 때, 감정평가를 아예 무시하라는 얘기가 아닙니다. 오히려 그 반대로…
재개발의 감정평가에 대한 정확한 이해가 매우 중요하다는 걸 강조하기 위해서 이 글을 쓰는 것입니다.
감정평가와 추가분담금에의 지나친 집착에 따라 엉터리 계산법을 맹신하는 것에 대한 경종을 울리기 위해 이 글을 쓰는 것입니다.
특히나, 한남3구역의 사업시행계획이 인가된 현 시점에서는, 그래서 감정평가 시점이 얼마 남지 않은 지금에는, 재개발에서의 감정평가에 대한 올바른 이해가 무엇보다도 중요합니다.
"그 걸 다 믿는 것이 아니라, 어차피 꿈에 투자하는 것, 듣기 좋은 말이면 꿈이 더 달콤 하더라"는 취지로 말씀하셨던 투자자 분도 있었지만 ...^^
감정평가 시점이 그리 많이 남아있지 않은 이 시점에서 저희는, 대략적인 금액 등을 터무니 없이 제시하여 짧은 꿈을 꾸게 해 드리는 것 보다는, 정확한 평가의 방법이나 원칙 등을 알려드려서 현실적인 투자 손익을 판단할 수 있도록 길을 제시해 드리려고 합니다.
그렇지만 재개발 투자라는 특성 상, 감정평가의 결과에 아무래도 신경이 쓰이는 것은 어쩔 수가 없는 노릇이라서, 그렇다면, 감정평가액과 추가분담금을 알 수가 없다면, 재개발 투자는 도대체 무엇을 근거로 해야 하는가? ………. 하는 의문이 당연히 쏟아지는 질문입니다.
이 주제는 별도로 다루겠습니다.
재개발 지역에서 개별 부동산에 대한 '권리가액과 추가분담금'은 감정평가가 이루어지기 전 까지는 결코 알 수 없으므로, 함부로 속단하지 말아야 하며, 평가의 원칙과 방법을 제대로 이해하는 것이 더 중요하다는 게 이 글의 주제입니다.
사족을 하나 첨부해 봅니다.
2014년 서울시에 질의했던 내용과 답변입니다.
[질의] 서울시의 실태조사에서 활용된 개략적인 감정평가 결과를 믿고 판단했는데 그 법적인 효력은?
[서울시 답변] 실태조사시 시행한 감정평가는 추정분담금을 산정하기 위한 전체사업의 개략적인 산출기초로써 정비사업의 사업성여부를 예측하여 제공한 정보이므로, 시점과 방법 등이 다른 관리처분계획수립시 평가한 감정평가와 비교하여 판단할 수는 없음을 알려드립니다.
※ 그 어떤 사전평가 결과 또는 개략적인 평가결과도 관리처분 결과에 대한 법적 이의제기의 근거가 되지 못합니다.
※ 다행스럽게도, 많은 혼동과 분쟁(소송)을 야기했던 '개략적인 금액'에 대한 조항이 '도정법'에서 사라졌습니다.
한남3구역 시공사 선정과 대안설계
