※ 한남3구역의 관리처분에 따르는 세부 절차와 각 절차에 따른 원론적인 소요기간에 대한 내용은 저번 글, 한남3구역 관리처분 예상시기' 를 참조하세요.
※ 시공사 선정에 대한 상세한 과정 및 그에 따르는 소요기간의 연장 가능성도 이 번 글에서는 다루지 않습니다.
※ 이 글에서는 '관리처분 세부절차별 소요기간' 이라는 주제 만을 집중적으로 다루며, 기간의 소요와는 무관한 각 절차에 따른 세부사항들은 다루지 않습니다.
※ 이 글에서 인용하는 도시및주거환경정비법(이하 "도정법")은 2019년 3월 29일자에 시행되고 있는 법입니다.
분양공고 및 분양신청
도정법 제72조(분양공고 및 분양신청) 제1항 사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 120일 이내에 ... 통지하고, ...
제2항 … 분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 다만, ... 분양신청기간을 20일의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있다.
한남3구역은 시공사를 선정하지 않은 채 사업시행인가를 받았기에, 시공사와 계약을 체결한 날부터 120일 후부터 (조합원)분양신청을 받게 됩니다. 시공사를 총회에서 선정한 날이 아닙니다. 계약체결일 입니다.
혹여 잠깐이라도, '미리 시공사를 뽑았더라면 더 빠르게 진행할 수도 있을 텐데~' 하는 생각을 하신 분이 있다면 생각을 바꾸세요. 여기까지는 다소 늦어도 무방하며 한남3구역에는 훨씬 더 잘된 일이니까요.(상세한 이유는 생략하며 후속 글 준비하고 있습니다^^)
분양신청 기간은 30~80일이 소요되는데, 한남3구역에서는 80일도 부족할 수 있는 기간입니다. 물론, 제 예상이 틀렸으면 좋겠습니다^^
이 글을 보시는 한남3구역 조합원님께서는 무슨 일이 있더라도 분양신청 기간에 반드시 분양신청을 하시기 바랍니다.
아무리 속이 뒤집어져도, 도저히 용납이 안 되더라도… 절대로 보이콧 하시면 안됩니다. 일단 분양신청을 해 놓고 다른 대책을 강구해야 하며, 맘에 안 든다고 보이콧 하시면 결코 구제받지 못합니다.
(예전에 다른 매체에서 '관리처분은 조합원에게 절대적으로 불리한 절차' 임을 소개만 하고 그 후속글들을 이어가지 못했는데, 이 번에는 끝맺음을 하려 합니다. '분양신청'이 맘에 안 들어도 '울며 겨자먹기'를 해야만 하는 것도 '조합원에게 절대적으로 불리한 절차인 이유' 중 하나입니다.)
관리처분계획 작성 및 총회개최 통지
분양신청 받은 결과들과 그 이전의 모든 사업계획들을 모아서 최종에 가까운 사업결과물(아파트, 상가 등)의 처분계획을 작성합니다.
대다수 조합원들의 주된 관심사인 아파트 평형 배정이 확정됩니다.
이 관리처분계획의 작성에 소요되는 기간은 조합집행부의 열정과 처리능력에 달려 있습니다. 조합집행부의 열정과 능력은 조합원들의 관심도에 따라 달라질 수 있습니다.
관리처분계획이 작성되고 총회 준비가 마무리 되면 총회 개최 1개월 전에 조합원들에게 통보하는데, 이 기간은 변동의 여지가 없습니다.
도정법 제74조(관리처분계획의 인가 등) 제3항 ...총회의 개최일부터 1개월 전에 ... 각 조합원에게 문서로 통지하여야 한다.
다만, 조합원들과 조합 간의 갈등이 극심하여 총회가 무산되거나 계획안이 부결될 수가 있는데, 이 경우 새로이 총회를 개최하여 안건이 통과되기 까지에는 예측할 수 없는 많은 기간이 소요됩니다.
한남3구역에서는 결코 이런 일이 없기를….
관리처분계획 인가신청 및 인가
도정법 제78조(관리처분계획의 공람 및 인가절차 등) 제2항 … 관리처분계획인가의 신청이 있은 날부터 30일 이내에 인가 여부를 결정하여 사업시행자에게 통보하여야 한다. 다만, … 타당성 검증을 요청하는 경우에는 관리처분계획인가의 신청을 받은 날부터 60일 이내에 인가 여부를 결정하여 사업시행자에게 통지하여야 한다.
법 조항에서 보듯이 인가신청 후 30일 이내에 인가 여부가 결정됩니다. 타당성 검증을 거칠 경우에는 60일 이내가 될 것 이구요….
타당성 검증은 귀에 걸면 귀걸이, 코에 걸면 코걸이가 되는 조항(4. 그 밖에 시장ㆍ군수등이 필요하다고 인정하는 경우)이 있어서 해당 여부를 알 수 없습니다 ^^
통상은 이렇게, 늦어도 60일 이내에는 인가 여부가 결정되는데, 인가를 받지 못하면 당연히 많은 기간이 소요됩니다.(드물겠지만, 관리처분총회를 다시 해야 할 수도… 통상은 사소한 하자로 반려됩니다.)
게다가 관리처분 인가가 1년 까지 지연될 수도 있는 법 조항이 하나 있습니다.
도정법 제75조(사업시행계획인가 및 관리처분계획인가의 시기 조정) 제1항 ... 정비구역 주변 지역에 주택이 현저하게 부족하거나 주택시장이 불안정하게 되는 등 ... 사유가 발생하는 경우에는 ... 조정 시기는 인가를 신청한 날부터 1년을 넘을 수 없다.
이 조항이 발동되었다는 소식은 들어본 적이 없지만, 워낙에 거대한 한남3구역인지라 껄끄러움을 완전히 감추기는 어렵습니다.
관리처분계획 공람
순서가 좀 바뀌었나요?
네, 일부러 바꿨습니다 ^^
법적으로는 30일 이상이지만 30일 넘게 공람을 하려는 조합은 하나도 없을 겁니다.
공람기간은 관리처분총회에 불만이 있는 조합원들과 조합집행부간 전투를 벌이는 기간입니다. 각종 이의신청을 받고 이들을 처리한 결과들이 인가신청에 포함되어야 합니다.
원만하지 못한 관리처분총회가 치뤄졌을 경우에는 이 기간이 짧을 수가 없습니다. 한 마디로 고무줄 기간입니다 ^^
한 가지 위안거리는, 여기까지 왔다는 것은 관리처분총회를 통과했다는 겁니다. 관리처분총회가 무산될 정도까지의 치열한 전투는 아니라는 얘기지요 ^^
관리처분 기간을 늘리는 요인들
한남3구역의 관리처분인가까지 소요되는 기간은 지금부터 2년이 될 수도 무기한으로 늘어날 수도 있습니다.
관리처분의 각 세부 절차마다 소요되는 법적인 기간과 그 변동가능성을 위에서 언급했으며, 실무적인 변수에 의한 기간 변동 가능성 여부도 살짝 곁들여 보았는데, 이제는 실무에서 기간을 잡아먹는 중대한 변수 요인들을 보다 적나라하게 언급해 보려고 합니다.
저번 글, 한남3구역 관리처분 예상시기' 에서 '조합원과 조합집행부와 시공사와의 묘한 삼각관계' 라는 문구를 살짝 비춘 바가 있습니다.
재개발 사업의 관리처분 단계의 실무에서 돌발적으로 발생하는 대다수 문제들은 이들 3자 간의 갈등에서 비롯됩니다.
예전(5년 이전)에 관리처분을 겪었던 많은 조합들의 경우, 조합집행부와 시공사 간의 압도적인 전횡에 조합원들이 무기력하게 악만 쓰다 눈물을 삼키는 경우가 태반이었는데, 비슷한 문제에서 비롯된 갈등과 소송들이 난무하다 보니 관련 법률과 제도 등이 수년간 많이 개선되어서, 한남3구역의 경우에는 최소한 시공사가 횡포를 부릴 여지는 대폭 줄어들어 있습니다.
이들 삼자 간의 역학관계에 의한 문제에서 가장 큰 비중을 차지하는 것이 '권리가액과 추가분담금' 즉, 감정평가 결과입니다.
재개발 사업의 특성상, 조합원 모두를 만족시키는 완벽한 평가결과는 나올 수가 없으며, 관리처분 단계에서 사소한 잡음 하나도 나지 않을 수는 없는 노릇입니다.
문제가 되는 것은, 이러한 문제가 발생했을 때에 조합집행부와 일부 조합원들 간의 대응 태도입니다. 고압적이고 독선적으로 밀어 부치려는 조합집행부의 태도, 이기심으로 완전 무장한 편협한 일부 조합원들….
결국, 관리처분에 소요되는 기간의 단축 여부는 조합원들과 조합집행부에 달려 있는 것입니다. 양자간에 큰 갈등이 없으면 시공사가 개입할 여지도 없습니다.
혹시나...
겨우 사업시행인가가 막 떨어진 시점에서,
관리처분까지의 대략적인 기간을 가늠해 보는 단순한 호기심 차원의 주제에서,
이런 주제를 다루는 것이 너무 빠르고 무겁다고 여겨집니까?
결코 그렇지 않습니다.
거의 대다수의 조합원들이….
관리처분 직전까지는(보다 정확히는 감정평가결과 공개 전까지는…)
무관심에 가까운 대응으로 그저 빨리빨리 되기만 바라다가, 성적표(권리가액과 추가분담금)를 받아 들게 되면 땅을 치게 됩니다.
성적표에 수긍하지 못하는 조합원들에 의해 갈등이 시작됩니다.
시작된 갈등을 그 크기에 비례하여 많은 시간을 낭비 시킵니다.
그런데, 그 성적표는 본인들의 무관심에 대한 대가입니다.
형평성에 맞는, 눈물을 머금고 라도 수용할 수 있는 최소한의 성적표라도 받기를 원했다면 좀 더 일찍부터 조합에 관심을 갖고 전횡을 부릴 수 없도록 견제도 하고 했었어야지요.
지금부터라도 그렇게 해야한다는 걸 알려드리기 위해 이 글을 씁니다.
한남3구역은 이제부터 본격적인 질주를 준비해야 합니다.
시공사 선정까지는 워밍업이지만, 일단 선정하고 나면 그 후의 절차와 과정들은 전력으로 질주해야만 합니다.
제가 이런 글을 올리는 것도 워밍업에 불과합니다.
시공사를 선정하고 나면 그야말로 '전력질주'…
착공까지 질풍처럼 쉬지 않고 달려가야만 합니다.
그렇게 달려나가야만 하는 이유들은 이제부터 하나씩 알려드리겠습니다 ^^
한남3구역 감정평가 및 조합원 분양신청 시기
