추석 연휴 이후, 분양가 상한제에 대한 짧은 눈치보기가 끝나고 서울의 주요 지역 여기저기서 신고가 갱신 소식이 들려오기 시작할 때 쯤, 한남뉴타운에서는 한남2구역의 기본계획 변경안 통과라는 반가운 소식이 들려 오고 한남3구역은 본격적인 시공사선정 절차에 돌입하면서, 한남뉴타운에 대한 투자관심도가 급격히 올라가기 시작했습니다.

 

이러한 투자환경의 변화로 인해, 6월부터 추석 전까지 이어지던 보합 장세는 추석 이후 불안정해지며 강한 보합세로 바뀌었으며, 이 기간에 많지 않던 유효매물들이 하나 둘씩 자취를 감추게 되자, 이는 곧 투자를 망설이며 지켜보던 투자자들의 투자결정을 강요하면서 짧은 기간에 거래의 활성도가 급격히 올라가게 되고, 9월말부터는 강보합세를 마감하고 상승세로 전환되었습니다.

 

이 후, 10월부터는 본격적인 상승장이 펼쳐지며 활발한 거래가 이루어졌고, 유효매물이 급속도로 소진되며, 일부 추격매수까지 발생하게 되자, 이 와중에 일부 매물들의 호가는, 두세계단을 뛰어 넘는 정도가 아니라, 1개층, 2개층을 한 꺼번에 뛰어넘는 패닉 수준을 보이며 투자자들의 입을 벌어지게 만들었습니다.

 

당연한 결과로 거래량은 급감했으나, 여전히 간간이 거래 체결 소식이 들려옵니다.

 

추석 이후 약 한달 반 정도의 기간에 한남뉴타운 내부의 거래동향은 이렇듯 급변을 몇 차례 거듭하였습니다.

 

 

 

 

위 실거래 데이터는 11월초에 집계한 것으로 8월말까지의 거래데이터만 완전히 집계된 것으로 9월과 10월의 거래데이터는 아직 제대로 반영이 되지 않은 것 입니다.

 

10월에 4건에 불과한 것으로 보아서는 9월 중순 이 후 부터 거래된 건수의 대부분이 미신고 상태인 것으로 추측됩니다.

 

많은 매물들이 보류되고 호가를 올리는 와중에 소식을 접한 거래 건수는 6월의 거래량을 한참 뛰어넘는 정도입니다. 다만, 빙고부동산과 직접적인 관련이 없는 일부 거래정보는 허위(주로 매도인이 출처)이거나 가계약이 파기되는 등의 사례가 많을 가능성도 배제할 수는 없어서, 2개월 후의 최종집계가 의외로 크지 않다면 이와 같은 상황일 것 입니다.

 

어쨌든 한남뉴타운 주변의 수많은 중개사무소들에서 체감하는 9월 중순 이후부터 10월말까지의 거래건수는 상당합니다.

 

한 가지 우려스러운 점은, 매물 고갈이라는 투자 환경의 변화 속에서 잘못된 추격매수에 의한 '패닉 바이' 사례가 10월 중순 이후 몇 건이 포착된 것 입니다. 이 사례들은 허위정보도 아닙니다.

 

주변 부동산시장의 상황이 뒷받침 해 주었기 때문이기도 하지만, 재개발 투자시장에서 시공사선정 절차가 발휘하는 영향력이 이 정도로 어마어마합니다.

 

아직 집계는 안 되었지만, 위 표에서도 보듯이  2019년 내내 한남3구역에 대한 투자관심도가 압도적으로 높은 가운데 실제 거래도 많이 이루어졌으며, 이 번에는 한남2구역과 한남4구역 또한 꽤나 분전하였습니다. 한남2구역에서는 중소형대의 매물이, 한남4구역에서는 상대적으로 저렴하게 보이는 매물들에 대한 관심이 많았으며, 실제 거래도 그러한 매물들 위주로 발생하였는데, 그 와중에 이들구역에서도 일부 '패닉바이'로 보이는 거래 사례가 발견되고 있습니다.

 

시장상황에 따라 당연히 발생하는 상승세를 추격 매수하는 것은 어디까지나 투자자 본인들 몫이지만, 매물의 유형이 다양하여 가치 분석이 쉽지 않은 재개발 투자에서, 숨겨진 가치분석을 제대로 하지 못하여 가치가 많이 떨어지는 매물을 추격매수하는 사례는 매우 안타깝습니다.

 

11월초로 접어들며 겉으로는 다소 숨을 고르는 듯한 양상이지만, 과열양상에 접어든 시공사 선정에 서울시 등의 공권력이 개입하는 등, 한남3구역의 시공사선정 과정이 점입가경으로 접어들고 있어서 거래를 위한 물밑 흥정은 여전히 치열하게 벌어지고 있습니다. 

 

 

한 가지 재미있는 사실은,

시끄럽고 뜨거운 것은 한남뉴타운인데 정작 조용한 강자는 한남뉴타운 주변 지역이라는 겁니다.

 

한남동에서만 8월과 9월 집계된 빌라 거래건수는 27건, 그 중 한남뉴타운은 2건에 불과합니다. 나머지 25건의 거래가 한남뉴타운이 아닌 지역에서 발생했으며, 그 중에는 20억 이상의 고급빌라가 상당 수 포함되어 있습니다.

 

집계가 완료된 한남더힐의 7,8월 거래건수는 30건입니다.

 

이슈의 중심에는 한남뉴타운이 있는데, 실제 거래빈도는 주변지역이 월등히 많은 아이러니한 상황입니다^^

 

2개월 후의 실거래 집계가 어떤 결과로 나타날지… 저희도 궁금합니다 ^^