대한민국 최상위 부자들의 주거벨트는 한남동에 있습니다.
그렇지만 아직까지 서울 지역의 전반적인 부동산시장을 이끌어가는 지역은 '강남'입니다. 정확하게는 '강남재건축'이 시장을 이끌어가고 있습니다.('서울 집값은 강남재건축을 기준으로 움직인다' 참조)
한남뉴타운의 현재 위상은 '준 강남재건축' 정도입니다.
투자 순위로는 1순위가 아니라 1.5순위 정도, 그 것도 리딩 주자인 '강남재건축'의 거래 양상을 조금 늦게 따라가는 경향이 있습니다.
한남뉴타운으로서는 다소 자존심이 상할 수도 있겠지만, 아직까지는 '강남재건축'의 거래 동향 및 서울지역의 전반적인 부동산시장 상황이 한남뉴타운의 거래에 가장 큰 영향을 미치는 요인이며, 한남뉴타운 자체의 그 어떤 호재와 악재도 지금껏 '강남재건축'의 영향력을 넘어선 적이 없습니다.
냉정한 시각으로 보면 이는 당연한 결과입니다.
부촌으로 인정받기 위해서는 검증과정이 필요하다
강남재건축은 이미 많은 성공사례를 배출해 내면서 충분히 검증이 완료되었습니다.
재건축 전의 기반시설 또한 이미 뛰어납니다.
나 홀로 부자아파트 단지가 아니라, 광범위하게 넓은 지역이 부촌으로 인식되고 있습니다.
한남뉴타운에는 이러한 것들이 전무합니다.
모든 것들이 아직까지는 그저 가정이며 기대감만 한껏 부풀어 올라있는 상태일 뿐 입니다.
'최상위 슈퍼리치 벨트'와 이웃하고 있다는 장점 외에 검증된 것은 아무 것도 없습니다. 물론, 그 한 가지 장점이 워낙 압도적이기에 기대가 큰 것 이지만요.
이렇게 '슈퍼리치 벨트'와 함께 한남오거리를 빈틈없이 둘러싸는 한 축이 되는 새 아파트단지가 된다는 점이야 말로 한남뉴타운의 최대 비젼입니다.
그렇지만 아직까지는 어디까지나 비젼입니다.
평범한 아파트단지가 아니라 부.촌. 이라고 인정받기 위해서는 검증과정이 필요합니다.
주변의 다른 재건축 아파트의 성공을 통해 간접적으로 검증을 받은 '강남재건축' 과는 달리, 한남뉴타운은 직접 검증을 받아야만 합니다.
이미 검증 받은 '한남더힐' 을 마주보고는 있지만 같은 레벨이라고 할 수는 없으니까요.
한남더힐, 나인원한남 등은 한남뉴타운의 직접적인 비교대상이 될 수는 없습니다. 이는 대부분의 강남 지역 아파트들도 마찬가지.
직접적인 비교대상은 아니지만 지역 가치를 끌어올려서 인접한 한남뉴타운의 위상을 한 단계 끌어올리는 도움은 충분히 주었습니다.('나인원한남 8. 전망' 참조)
한남더힐의 성공이 없었더라면 한남뉴타운의 현재의 위상은 잘 해야 강북 쪽에서 그나마 입지가 좋은 뉴타운 정도에 그치고 있었을 것 입니다.
실제로 냉정한 평가에 의한 한남뉴타운의 위상은 10여년 전에는 그 정도에 불과했습니다. 최소한 강남에 준하는 정도는 될 거라는 현재의 위상은, 한남더힐의 성공으로 나인원한남이 채워지며 거대한 '슈퍼리치 벨트'가 완성된 반사이득을 본 결과물입니다.
한남뉴타운 검증의 키는 한남3구역에
이웃의 도움으로 위상이 한 단계 격상하였지만, 최종적인 진정한 부촌으로서의 검증은 한남뉴타운 스스로 받아내어야 합니다.
여기에 절대적인 키 역할을 하는 것이 한남3구역입니다.
가장 빠르게 진행되고 있어서 제일 먼저 입주할 것으로 예상되며, 면적과 세대수가 가장 많고, 슈퍼리치 벨트와 직접 마주보고 있는 듯 여러모로 상징성도 크기 때문입니다.
한남3구역 입주 이 후, 2년간이 가장 중요한 검증기간이 될 것 입니다.
그 보다 앞서 일반분양가격과 분양성적에 따라서 향후의 검증결과에 대해서 어느 정도는 가늠해 볼 수 있을 것이며, 좀 더 빠르게는 관리처분계획에 따라서 윤곽 정도는 가늠해 볼 수 있을 터입니다.
한남뉴타운에 대한 이해관계자들로서는, 분양가 상한제와 소송 등 작은 악재들과 시공사선정이라는 중대한 절차를 목전에 두고 있는 한남3구역의 행보에서 좀처럼 눈을 뗄 수가 없는 시기입니다.
한남3구역이 강남재건축의 영향권을 벗어나는 수준의 검증 결과가 나오기 전 까지는 조금 더 '강남재건축'의 눈치를 볼 수 밖에 없습니다.
아직은 이 정도 위상이지만 실망하거나 자존심 상해할 일 만은 아닙니다.
검증이 끝나면,
위상의 차이만큼 저평가된 부분에 대한 반사 이익은 더 커질 테니까요.
