이 글은 2017.8.3일에 작성된 글 입니다.

 

---

 

 

 

 

투기과열지구 내 정비사업 분양분(조합원+일반분양분) 재당첨 제한

 

상상도 할 수 없었던 어마 무시한 넘이 82대책에 들어 있었습니다. 부동산가격 잡겠다고 이 정도까지의 반시장 규제를 만들어 낼 줄은….

 

 

 

 

 

 

 

이 규제 하나만을 보았을 때에는 그리 대단해 보이지 않을 수도 있지만, 재건축 조합원지위양도 금지 및 재개발 분양권 전매제한과 합쳐지면, 재건축, 재개발 지역에서의 거래를 거의 단절시킬 수도 있는 족쇄 조항이 되어 버립니다.

 

 

 

이 조항이 타겟으로 삼는 것은 명백합니다.

 

서울, 재건축, 재개발, 다주택자

 

잘못된 타겟팅이고 방향성이지만, 여기서는 따로 언급하지 않겠습니다.

 

 

 

법 개정을 통하여 신설될 정비사업 분양분 재당첨 제한의 내용을 보면…

 

적용대상 : 투기과열지구(서울 전지역) 내 재건축, 재개발, 도시환경정비사업(도심재개발)

적용내용 : 조합원분양, 일반분양을 막론하고 정비사업으로 분양 당첨시 5년간 재당첨 금지

 

재건축이든 재개발이든 도심재개발이든 간에, 일반분양이나 조합원분양 중 어느 하나에 당첨되기만 하면 이후 5년간은 재건축, 재개발, 도심재개발의 분양권을 받을 수가 없다는 것입니다.

 

 

 

이 규제를 시행하기 위해서는 도정법을 개정하여야 하며, 도정법 개정 이 후에…

 

재건축 재개발 지분을 취득하여 조합원 자격으로 분양을 받거나

정비사업 일반분양에 당첨된

 

세대의 세대원에게 적용됩니다.

 

 

 

여기까지만 보면 법 개정 이후부터 시행 및 적용대상이 되므로 소급적용되는 것이 아니라 다행스럽다고 생각하실지도 모르겠습니다만…..^^

 

유감스럽게도 사실상 일부 소급적용이 됩니다.

 

 

 

법 시행 전, 투기과열지구 내의 정비사업 대상지의 주택을 이미 소유하고 있더라도, 법 개정 후에 해당 조합원 분양을 받기 전에….

 

다른 재건축 재개발 아파트를 먼저 일반 분양 받은 경우

다른 재건축 재개발 지분을 추가로 취득하여 조합원 분양을 먼저 받은 경우

 

그리고, 이렇게 분양을 받은 후 5년 이내에, 법 시행 전에 보유하고 있던 정비사업 구역의 주택이 분양권으로 전환된다면, 조합원 분양권을 받을 수가 없습니다. 팔 수도 없기 때문에 현금으로 청산 받을 수 밖에요.

 

 

 

5년 이라는 기간 동안 어떤 일이 벌어질지 알 수가 없으므로, 죽으나 사나 지금 보유한 지분을 끝까지 끌어안고 갈 수 밖에 없습니다.

 

그게 싫으면 팔아버리면 되는데, 재건축은 이제 팔 수도 없습니다. 팔 수 있는 것은 관리처분 전의 재개발 지분 뿐….

 

 

 

법 시행 전 이미 분양을 받은 경우와 2곳 이상의 정비사업장에 주택을 보유하고 있는 경우에는 해당되지 않습니다.

 

이 규제에 대한 관련법이 개정되고 시행되면, 재건축이나 재개발 지역의 주택을 소유하고 있는 사람들은 다른 정비사업장의 주택을 살 수도 일반분양을 받을 수도 없게 되어 버립니다. 사업종류와 단계에 따라서는 아예 팔 수도 없게 되구요.

 

 

 

민주주의, 자본주의 사회에서 있을 수 없는 공권력에 의한 거래금지, 거주지 이전의 선택권 박탈이라는 참혹한 규제….. 씁쓸하네요^^

 

가격상승에 대한 기대없이 재건축 재개발에 투자하는 사람이야 단 한사람도 없을테지만(^^), 그렇다고 해서 이들 모두가 투기꾼은 아닙니다.

 

경제규모가 커지면서 화폐가치의 하락속도는 빨라지고, 평균수명은 길어지고 등등…

 

최소한으로 필요한 경제력 이상을 비축해 두기 위해서는 순수한 노동수입과 사업수익만으로는 도저히 쫓아갈 수 없기에, 자칫하다간 경제력이 뒤쳐져 버릴 수 있기에, 기를 쓰고 바둥바둥 미래를 대비한 투자차원으로 접근하는 경우가, 넉넉한 자본을 더 불리기 위해 투자하는 부류들보다 압도적으로 많습니다.

 

그리고 이들 대부분은, 향후에는 사정이 변할지라도, 일단은 입주까지를 목표로 두는 경우가 많습니다.

 

즉, 여기저기 다들 올라가니까 위기의식을 느껴서 투자대열에 합류한 경우가 대다수이며, 입주까지를 염두에 두고 있는 실수요 목적의 투자가 압도적으로 많다는 것입니다.

 

 

 

이런 실수요 투자가 재건축과 재개발에 집중되는 이유는 명확합니다.

 

높아진 소비문화로 질 높은 주거문화에 대한 욕구는 늘어났는데, 서울지역에서 이를 충족시킬 수 있는 신축주택은, 특히 아파트는 아직도 많이 부족합니다.

 

82대책 보고서에서는 수 년 간 서울지역에서의 신규 주택 공급이 충분했다고 주장하지만, 이는 과거부터 이어진 공급량의 비교를 통한 교묘한 궤변에 불과할 뿐입니다. 과거의 공급량보다 줄지 않았다는 것이 어떻게 주택공급이 충분하다는 증명이 될 수가 있을까요? 참 내…^^

 

게다가 아파트를 지을 땅도 이미 바닥났습니다. 향후 서울지역에서의 신규주택 공급처는 정비사업장 뿐입니다.

 

공급은 부족하고, 청약 당첨은 하늘에 별 따기, 많은 웃돈 주고 사기는 억울하고….

 

그래서, 몇 년이 걸릴지 모르는, 분양까지 어떤 암초를 만나게 될지 모르는, 재건축과 재개발 지분에 투자하는 것입니다. 언젠가는 새 아파트 하나를 받아서 입주할 수가 있을테니까요. 리스크를 감수하고 긴 시간을 인내한 대가로 자산가치의 상승도 기대하면서요…^^

 

그런데, 이들 재건축 재개발 투자자들은, 향후에 사정이 바뀌어도 팔 수도 없게 되고, 서울지역의 다른 아파트를 분양 받을 수도 없습니다.

 

앞으로 서울지역에서 분양될 모든 아파트는 전부 재건축, 재개발 아파트 뿐이니까요…^^

 

기존 투자했던 사업장의 분양이 늦어져 다른 사업장의 분양을 받았다가 기존에 투자했던 지분을 청산대상으로 만들 수는 없는 노릇이라 그저 막연히 기다릴 수 밖에요.

 

 

 

가설 하나를 세워볼까요^^

 

조합설립인가된 재건축아파트 한 채를 가지고 있는데, 금년말까지 관리처분 인가 접수에 실패, 초과이익 환수 시행으로 사업지연 내지는 포기, 언제 착공될지도 알 수가 없어 새 집 하나 사서 이사를 가고 싶은데, 일반적인 예외에 해당되지 않아 사업지연 예외에 해당될 때 까지 3년을 꼬박 기다렸더니 매수가격보다 수 억원이나하락한 시세…..

 

똑같지는 않지만 지난 2011 ~ 2013년 사이에 유사한 사례들이 많이 있었습니다.

 

우리나라 중산층의 층이 얇아지게 된 원인 중의 하나이기도 하구요….

 

다주택자를 겨냥한 것이 명백해 보이는 이 조항은, 실제로는 빠듯한 1주택 실수요자들을 고사시켜 버릴 수도 있어서 무섭습니다.

 

2006~2009년 급등기에 구입한 주택을 2012~2013년 침체기에 수억 씩 손해를 감수하며 처분했던 이들은 대다수가, 버틸 여력이 없었던 실수요 계층들이었습니다. 소위 투기꾼이라고 매도되는, 재력에 여유있는 계층들은 끄떡없이 버티다가 2016~2017년의 급등기에 충분한 차익을 남기고 처분하구요…..^^

 

 

 

그리고 투기과열지구 지정 하나로 이미 거래가 금지되어 버린 재건축보다는, 상대적으로 투기적 거래가 더 적고 실수요자들의 접근이 더 많은 재개발에 투자한 실수요자들에게 더 큰 타격을 주는 규제입니다.

 

(재개발) 사업시행인가를 받았기에 곧 관리처분과 착공이 이어질 줄 알고 다른 분양 기회들 죄다 포기했는데, 관리처분까지 2년 이상, 심지어는 5년 이상 걸려버리기라도 한다면…그리고, 또 다시 착공까지는 수년간 지연….ㅠㅠ

 

실제로 제가 겪었던 사례입니다^^

 

 

 

2017. 5월말 기준, 전국 재건축아파트 시가총액 127조원중 강남4구의 재건축아파트 시가총액이 117조 5천억입니다. 서울지역의 재개발 시가총액까지 더한다면….?

 

이 막대한 자산에 대한 거래가 끊기게 된다면 부동산시장에서의 현금유동성은 아예 정체상태에 이르게 될 가능성이 큽니다. 재개발 재건축이 아닌 다른 부동산의 거래에도 큰 영향을 끼칠 수 밖에 없는 것이 명약관화. 부동산시장에만 국한되지도 않을 것이구요…

 

거래의 위축이 시장침체로까지 이어진다면, 사업성이 악화되어 사업이 지연되는 사업장이 늘어나게 될 것이고, 이는 서울의 유일한 아파트 공급처마저 공급기능이 약화되는 결과로 이어져, 먼 훗날에는 또 다른 폭등이 일어날 수 밖에 없게 될 것입니다.

 

82대책에서는, 분양에 대한 당첨이라고 명시하고 있어서 일반분양의 경우, 계약을 포기해도 재당첨이 금지될 것으로 보이며, 조합원 분양의 당첨시점은 관리처분인가일이 기준이 될 것으로 보입니다만, 정확한 기준 등은 입법안이 나와 보아야 알 수 있을 듯 합니다.

 

이혼이나 성인이 된 자녀의 세대 분가 등과 같은 예외조항들이 어떻게 처리될지도 주목할 항목입니다.

 

입법 개정 이전까지 수많은 탐색과 눈치보기로 시장의 돌발적인 움직임을 유발할 수도 있는 요인인지라, 법안의 내용과 통과여부 못지 않게, 그 전까지의 시장상황에 대한 귀추에도 주목이 쏠릴 수 밖에 없을 것이구요.

 

향후의 시장반응에 대한 예측을 어렵게 만드는 가장 강력한 항목입니다^^