한남3구역의 분양신청 일정이 가시권에 들어온 상황에서 일부 미묘한 분양자격에 대한 관심들이 고조되고 있습니다.
가격이 많이 올라서 한남뉴타운 진입이 멀어진 일부 투자자들이, 사실상 주거용인 상가나 도로부지 또는 지분합치기 등의 틈새 투자를 시도하면서 이러한 이슈가 부상하는 듯 합니다.
조합, 용산구청, 서울시, 국토부 등에 질의하여 확답을 받고자 하는 사례들도 많은 듯 한데, 워낙 미묘한 사안들이라 정확한 가부의 답변을 듣기는 어려울 것 입니다.
각 단체 및 기관들의 유권해석 패턴
질의를 받게 되는 각 단체와 기관들의 경우, 답변에 대한 책임 전가 가능성이 있기 때문에 매우 신중할 수 밖에 없습니다.
조합의 경우, 100% 확신할 수 있는 간단한 사안일 경우 즉답을 해 줄 수 있겠지만, 미묘한 판단이 필요한 요인이 섞여 있다면 가부에 대한 확답을 해 줄 수가 없을 것 입니다.
이러한 점들을 알기 때문인지 대부분은 조합 측에 질의를 하면서도 각급 기관들에 복수 질의를 하는 경우가 많은데, 기대한 답을 듣기는 거의 불가능한 일 입니다.
"Yes or No" 를 원하는 질의에 대한 답변은 통상, 단순 법조항만 잔뜩 나열해 놓구서는 말미에, "인가권자에게 질의하시기 바랍니다" 로 끝나기 마련일 것 입니다.
여러 차례 문장을 바꾸어 질의하여도 돌아오는 답변은 한결같을 것 입니다.
그럴 수 밖에 없습니다.
질의를 한 사람의 속셈은, 여차하면 나중에 해당 기관의 유권해석 자료를 증거로 사용하려는 것이고, 이렇게 이용될 것을 뻔히 알고 있는 담당부서의 답변자는 책임 공방에 휘말리고 싶지 않기 때문입니다.
서울시의 경우 미묘한 분양자격과 관련한 인가권자는 구청장이지만, 그 분양자격을 세부적으로 규정해 놓은 것은 서울시의 조례입니다. 구청이 되었건 시청이 되었건, 막상 괸리처분 인가를 위한 업무가 본격적으로 시작되기 전 까지는 확답을 해 줄 수 없는 입장입니다.
인가접수도 되지 않았는데 분양자격이 있느냐 없느냐를 물어오는 경우에 여러분이 담당 공무원이라면 어떻게 해야 될까요? 직접적인 담당자가 아니라면 또 어떻게 해야 할까요?
행정 당국 유권해석의 효력
국토부 등의 유권해석은 100% 완벽한 법적구속력을 갖는 것도 아닙니다.
1. 정부 유권해석은 관계 행정기관에 대한 법적구속력은 없다.
2. 그러나 사실상의 구속력을 가진다.
3. 다만, 유권해석과 다른 법원의 확정판결이 나온 경우, 사실상 구속력은 제한된다.
...는 것이 정부가 내세우고 있는 유권해석 효력의 한계입니다.
구체적으로 확인하고 싶으면 아래의 사이트들을 방문해 보세요.
위에 언급한 두 번 째의 사실상 구속력에 대한 이유는,
1. 정부유권해석은 정부 견해의 통일성과 행정 운영의 일관성을 위한 기준을 제시
2. 따라서, 정부유권해석과 달리 집행할 경우 부적절한 집행으로 인한 징계나 감사원의 감사 등을 통한 책임문제가 제기
따라서 사실상의 구속력을 가지는 것으로 명시되어 있습니다.
법적인 구속력은 없지만, 징계나 책임을 피하기 위해 지켜야 하므로 사실상 구속력이 있다???
이런 뜻인데…
예전에는 사실상 구속력에 대한 언급이 없이, 법원의 사법해석에 의해 무효가 될 수 있다는 책임회피성의 약소한 표현이었는데, 그나마도 다소 강한 표현이 사용되면서 유권해석의 위상을 격상시키는 표현이 사용되고 있습니다만, 여전히 사법해석(법원의 확정판결)에 의해 부정될 수 있음을 명확히 밝히고 있습니다.
사법해석은 소송을 통해 얻어낼 수 있습니다.
그 판단에 여러 해석이 있을 수 있는 미묘한 사안, 사법해석으로 뒤집힐 수도 있는 그런 사안에 대해서, "Yes or No" 라는 답변을 할 수 있는 행정당국의 담당자가 얼마나 있을까요?
"인가권자에게 질의하시기 바랍니다" 라는 답변은 명백한 책임회피성 답변이지만….
못 알아듣는 척, 마이동풍격으로 단순 법조항을 나열해 놓은 답변은, (입장이 곤란하니) 사안이 미묘하고 해당 법률에 대한 해석이 여러가지가 있을 수 있어 정확한 답변을 해 줄 수 없다는 의사를 에둘러 표현하는 것 입니다.
필자 또한 수십번이 넘는 질의를 해 보고 그 횟수만큼 분통을 터뜨렸던 경험이 있습니다만, 입장이 바뀐다면 감히 함부로 "Yes or No" 라는 답변을 할 수가 없는 질문들을 스스로가 많이 했더군요 ^^
미묘한 분양 자격에 대한 결정 과정
조합원 분양에 대한 모든 사항은 관리처분 과정을 통해 결정이 됩니다.
그리고, 소송에 따른 법원의 판결로 인해 무효가 되거나 일부 변경 결정이 되기도 합니다.
분양자격에 대한 판단이 미묘한 사안의 경우, 일차적으로 조합에서 적격여부를 판단하여 관리처분 계획을 수립합니다.
분양적격으로 판정을 받으면 관리처분계획에 포함될 것이고, 그렇게 수립된 계획은 인가권자인 구청에서 검토하여 다시 한 번 적격여부를 판단합니다.
즉, 조합 측에 의해서 부적격 판정이 내려지면 그 걸로 끝이고, 조합 측에서는 분양자격을 인정했더라도 구청에서 검토하여 박탈할 수도 있는 것 입니다.
관리처분 인가까지 통과한다면 분양자격은 확정됩니다.
조합의 관리처분계획 단계에서 분양자격을 얻지 못 하거나, 구청의 인가 과정에서 박탈될 경우에는 소송을 하는 수 밖에 없습니다.
실제로 소송까지 하여 입주권을 획득하는 사례는 매우 많습니다.
소송을 포기하면 그대로 청산대상이 됩니다.
이상이 미묘한 경우의 분양자격이 확정되는 과정이며, 경험 많은 투자자들 중에는 소송까지 갈 수 있다는 점이 부담스러워 이러한 매물에 대한 투자는 아예 배척하는 경우도 있으며, 일부 투자자들은 틈새를 노리고 오히려 이런 투자 매물을 더 선호하기도 합니다.
맺음말
지금까지 살펴 보았듯이 여러 가지 해석이 가능한 미묘한 사안의 경우에는 분양자격이 확정되기까지 여러 단계를 거쳐야 하며, 최악의 경우에는 소송까지 거쳐야 할 수 있습니다.
확정되기까지 오랜 기간 동안 불안감에 시달리게 될 것은 자명합니다.
이 불안감을 사전에 해소하고 확실히 해 두고자 국토부나 서울시 등에 질의를 해서 답변을 증거로 받아두고자 하는데, 위에도 언급하였지만 한 번이라도 해 본 사람은 알 수가 있듯이, 명확한 답변을 듣기는 어려울 뿐 더러, 설령 운 좋게 원하는 답변을 받았다 하더라도 조합이나 구청에서 무시해 버리면 어쩔 수 없이 소송을 해야만 하는 상황까지 몰리게 됩니다.
상급 기관인 국토부나 서울시에서 긍정적인 답변을 받아서 조합이나 구청에 제시한다고 하여 무조건 받아들여질 거라고 생각하신다면 오산입니다.
과거에 타 구역에서 분양자격이 주어졌던 사례와 동일하다고 하여도 100% 보장되는 것이 아닙니다.
과거의 선례가 잘못된 것일 수도 있습니다. 잘못된 판단에 의한 관리처분계획인가로 입주권을 부여받은 경우 이의제기가 없기 때문에 선례로 남았을 뿐 입니다.
위에 언급했다시피 완전한 효력을 가진 판단은 오로지 법원의 확정판결, 하나 뿐 입니다.
그리고, 이러한 사법해석에 가장 가까운 판단을 내릴 수 있는 사람은 재개발 분야의 전문 법조인 입니다.
다만, 거의 공짜로 얻을 수 있는 유권해석과 달리 '금전'이라는 대가를 지불해야 하겠지요.
한남뉴타운 거래에도 유행이 있습니다
