이 글은 2017.4.8일에 작성한 글을 옮겨온 것 입니다.
1년을 넘게 끌어오던 유엔사부지의 매각이 임박한 것으로 보도하는 기사들이 나오고 있다.
LH(한국토지주택공사)의 관계자 인터뷰를 인용하여 "늦어도 4월 중순 유엔사부지 매각 입찰공고를 낼 예정"이라고까지 한 걸로 보아서는 시기가 임박한 듯이 보이긴 하지만, 워낙 많이 속다 보니 또 다시 불발되더라도 그리 실망할 것 같진 않다 ^^
그런데, 보도를 통해 알려진 유엔사부지의 감정평가액이 다소 의아스럽다.
7,702억원
부지면적이 51,753㎡(15,655평)이므로, 평당 4,920만원이다.
작년 5월에 매각되었던 한남동의 외인주택 부지의 낙찰가격은 6,242억원으로 부지면적은 60,677㎡(18,355평), 평당 3,400만원이었다. 용적률 170%, 평균 층수 7층 이하의 제한이 있다는 점을 감안하면 엄청난 초고가의 낙찰기록이라 하지 않을 수가 없다.
외인주택부지가 낙찰되기까지의 과정을 보면, 매각예정가격이 6,131억원으로 공개되면서 부터 수많은 언론들이 경쟁하듯이 높은 가격에 대한 저격 보도와 함께 유찰을 우려하는 설레발 기사들을 남발했으며, 결과는 위에서 보듯이 매각예정가격보다 근소하게 높은 가격으로 낙찰이 되었고, 입찰자의 수는 많지가 않았었다.
이 같은 초고가의 낙찰결과는 순전히, 도로 건너편에 "한남더힐" 이라는 초고가 아파트의 성공사례가 있었기에 가능한 일이었다.
다시 유엔사 부지로 눈을 돌려보면….
면적은 외인주택부지보다 3천평 정도 작지만 용적률 600%가 적용되는 일반상업지역으로 외인주택 부지의 3.5배가 넘는 용적률이다. 단순히 용적률 차이만으로만 보면 외인주택부지의 낙찰가격인 평당 3,400만원의 3.5배인 평당 1억 1,900만원이라는 숫자가 산출된다.
그 정도까지는 아닐지라도 평당 5천만원에도 못 미치는 감정평가액은 납득이 가지를 않는다. 도대체 어떤 기준으로 평가를 했기에 외인주택부지와 유엔사 부지의 감정평가액이 이런 차이를 보이는 것인지, 혹시나 보도가 잘못된 것은 아닌지 의심이 갈 정도이다.
외인주택 부지와 비교하여 그 입지가 나쁜 것도 아니다. 일반적인 시각으로 볼 때에는 훨씬 더 우수한 입지조건을 가지고 있다.
그림에서 보듯이 외인주택 부지는 이태원의 고급주택가와 한남더힐 사이에 끼어 있다는 커다란 장점 이외에 딱히 내세울 게 없지만, 유엔사 부지는 동서남북으로 각각 한남뉴타운, 용산공원, 동빙고역(예상), 수송단 부지, 이태원1구역(상가활성화로 해제) 등에 빈틈없이 둘러 쌓여 있다.
거대 고급주거지와 전도 유망한 상가지역에 인접한데다가 동일한 성격의 수송단 부지와의 사이에 신분당선 동빙고역이 들어설 것으로 예상되고 있으며, 광활한 용산공원을 한 눈에 조망할 수 있는 입지이다.
개발의 성격도 주택과 업무, 상업시설이 동시에 들어서며 한남더힐 못지 않은 고급주택이 들어서기에 충분한 여건을 갖추었고, 거기다가 초고층은 아닐지라도 롯데월드 시그니엘 레지던스와 같은 최고급 레지던스 등이 들어서기에도 충분한 입지이다. 외국인들이 선호하는 이태원인데다가 광활한 공원조망까지 갖추었다.
따라서, 인근 지역의 부동산에 대한 해박한 식견을 가지고 있는 이라면 상당한 고가의 낙찰을 의심하는 이가 없다.
2016년 말에도 또 다시 매각에 실패한 삼성동의 서울의료원 부지 같은 경우 수차례 유찰에도 불구하고 평당 9천만원대의 최저입찰가를 전혀 낮추지 않고 있으며, 해당 부지 낙찰 이후 개발까지는 많은 제한이 딸려 있으며 심지어는 기부채납을 통해서야 용적률 400%를 겨우 확보할 수 있는 토지이다.
매각의 주체가 다르기는 하지만 이 사례는 공공부지를 매각하는 공적인 기관들의 전형적인 행태를 나타내는 것으로써, 지가 상승의 원흉이라는 수많은 지탄을 받아가면서까지 특혜시비를 없앤다는 핑계를 방패삼아 이렇듯 어마어마한 고가의 최저입찰가를 고집하며 횡포를 부려왔던 전례들로 볼 때에도 유엔사 부지의 감정평가액은 정말 의외이다.
유엔사 부지에 인접한 3종일반주거지역의 2016년도 공시지가가 평당 3천만원 정도이다. 시세는 이미 평당 1억원을 넘긴지 오래다.
물론 유엔사 부지의 건축높이가 해발고도 90m로 제한된다는 약점은 있다. 위에 언급한 것 처럼 용적률의 차이에 따른 단순 배율로 지가를 감정할 수도 없는 노릇이다.
그렇지만 아무래도 수긍하기는 어려운 감정평가 결과이다. 특히나 불과 1년 전에 있었던 외인주택 부지와의 형평성이 너무도 어긋나 있다. (외인주택 부지의 감정평가액은 인근의 소형필지 시세보다도 높았었다.)
예상보다 많이 낮은 감정평가액이, 다소 많은 입찰을 유도하여 입찰의 흥행을 끌어 올리는 역할을 해 줄지는 모르겠지만, 감정평가의 결과라는 것은 무엇보다 우선하여 납득할 수 있는 당위성과 형평성을 내포하고 있어야 신뢰가 유지될 수 있지 않을까?
입찰 공고가 언제나 나올지, 입찰 공고시에 매각예정가격에 대한 타당한 설명이 따를 것인지, 입찰에 얼마나 많은 관심이 몰리고 어떤 결과로 낙찰될지 자못 궁금해진다.
