이 글은 2017.7.3일에 작성된 글입니다.

 

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2017.6.26일,

 

"입찰자가 몰려 시스템 과부하로 유엔사부지의 입찰이 27일로 연기되었다"

 

...는 보도를 접했을 때엔 정말이지, 대형사건 하나가 제대로 터지는가 싶었습니다^^

 

 

 

 

 

 

 

정작 하루 뒤에 발표된 낙찰 결과는 1조 552억원, 평당 7,760만원이라는 결과, 시스템 과부하를 일으킬 정도로 몰려든 입찰자 수는 딸랑 6개사….(그냥 웃고 말지요^^)

 

이제 와서야 고백하건데, 유엔사 부지 매각공고가 발표된 5월 11일 당시의 분위기 상으로, 조심스럽게 혼자서 예상해 본 낙찰결과는 최소 1조2천억 이상이었습니다. 평당 8,800만원..… 최소한 말이지요^^

 

이 부지의 면적은 51,762㎡(15,658평), 이 중에서 공원과 녹지, 도로 등 무상공급 면적을 제외한 44,935㎡(13,593평)이 사업부지로, 위 평당가격들은 실 사업부지인 13,593평만을 대상으로 한 가격입니다.

 

도로 및 공원 등의 설치를 위한 토지를 따로 떼어 놓을 필요없이 오롯이 건축부지로 사용할 수 있는 면적 만에 대한 대가인 것입니다. 무상제공되는 부지면적이 2천평이 넘습니다. 이 부지를 합친 면적에 대한 평당 낙찰가는 6,740만원입니다^^

 

 

 

유엔사부지 입구의 3종일반주거지역 공시지가는 평당 3,300만원, 법정 상한 용적률은 300%.

 

그대로 2배를 곱하면 유엔사부지(용적률 600%)의 최종 낙찰가는 딱 공시지가 수준인 것입니다^^

 

 

 

1조원은 어마어마한 금액이지만, 가격의 고하를 논하기 위해서는 가치 대비 높은 금액인지 낮은 금액인지를 먼저 따져보는게 순서.

 

낙찰가인 1조 552억원으로는 반포 아크로리버파크 전용 84㎡ 아파트(공급34평형, 평당 6천만원짜리) 530채 정도를 살 수 있습니다. 반포 아크로리버파크 총 1,612세대 중 전용 84㎡ 타입은 687세대, 이 돈으로는 다 사지도 못하는군요^^

 

유엔사부지에 들어설 아파트는 전체 지상연면적의 40% 이내에서 전용 85㎡를 초과하는 아파트만 780세대까지 지을 수 있습니다. 아파트 판매 수익만으로도 토지가를 한창 상회하는 수입을 올리게 될 거라는 걸 짐작하기에 어렵지 않습니다. 지상 부분 전체연면적의 40% 이내 한도에서 말이지요.

 

 

 

유엔사부지의 낙찰가가 싼가요, 비싼가요?

 

제 의견은…..

우회적인 표현을 사용하기는 했지만, 충분히 노골적으로 밝혔다고 생각됩니다^^

판단은 여러분의 몫으로 넘기겠습니다.

 

 

 

일레븐 건설?

 

유엔사부지의 주인이 될 이 부러운(^^) 회사는 대부분의 사람들에게는 꽤나 낯선 이름일 것입니다.

 

저 역시도 이 회사에 대하여 여러분 이상의 정보를 알고 있지는 못합니다. 낙찰결과 발표 이 후에 웹검색을 통해 알아본 게 전부입니다. 상세한 검색결과는 생략합니다^^

 

용인 신봉동 어쩌구…. 아, 그렇구나! ……… ?????????????????? (^^)

 

 

 

검색을 거듭하고 생각하는 시간이 길어질수록 의아해 집니다.

 

개발사업의 연륜이야 그 정도면 충분하고도 남겠지만, 매출규모도 그러하고 CEO의 연세나(달리 오해하지는 말아주세요^^) 인터뷰에 드러난 마인드를 볼 때에 운이 좋고 뚝심이 있기는 하지만, 앞서가는 회사로는 보이지 않습니다. 미래에 대한 포부(욕심이 아니라…)와 기대감을 갖게 만드는 비젼의 제시를, 최소한 제가 수집한 정보에서는 찾아볼 수가 없습니다.

 

그래서 걱정이 앞섭니다.

 

시행사의 이러한 왜소함 때문에 몸통이 따로 있을 것이라는 추측들이 흘러나오기도 합니다. 비록, 공식적인 채널 등을 통한 이러한 류의 보도를 찾아볼 수는 없지마는 요…^^

 

벌써부터 부지매입자금 완납을 우려하는 보도도 나옵니다.

 

 

 

그런데 참, 어느 게 맞는건지?

 

해당 보도를 보면 시행사는 자금이 없고 PF를 일으켜야 한다는데, 어느 인터뷰 기사를 보면, 지금까지 외부자금을 끌어다 쓰지 않고 순수한 자기 자본만으로 사업을 해 왔으며 PF를 어떻게 일으켜야 하는 지도 모른다는 CEO의 자부심 가득한(?) 발언이 나오거든요…^^

 

도저히, 통화가 넘쳐나는 시대의 흐름에 선행 또는 순행하는 경영 & 금융마인드라고 보이지는 않는 발언이라고 생각되기에, 뒷 배경에 대한 루머가 사실이었으면 좋겠다는 생각마저 듭니다^^

 

어쨌든 루머는 루머, 일단은 한스자람의 '한남더힐' 대박 사례를 재현하고자 하는 순수한 야망의 발로라고 편하게 생각해 버립니다. 뭐, 사업이 진행되다 보면 서서히 베일이 벗겨지겠지요^^

 

 

 

소문난 잔치 먹을게 없다?

 

낙찰가는 둘째치고라도 6개사라는 입찰자 수는 정말 의외가 아닐 수 없습니다.

 

유엔사부지와 관련한 많은 보도들이 이구동성으로 "알짜배기 땅" 임을 외치고 있는데, 자금력 풍부한 대형 회사들이 너무도 쉽게 발을 뺀 듯한 모습….

 

 

 

왜 이런 결과가 나왔을까요?

 

일레븐건설을 비롯한 5개사 외의 자금력 풍부한 디벨로퍼나 금융사, 건설사 등은 이 땅의 사업가치를 그다지 높게 보지 않았기 때문일까요? 과연 그 들이 군침 한 번 삼켜보지도 않고 그렇게 쉽게, 순순히 고개를 돌려 버렸을까요?

 

대부분은…. 잘은 모르지만, 막연하게나마, 그 건 아닐꺼라고 생각하실 듯 합니다.

 

 

 

그렇다면 입찰시기가 619 직후였던 점이 영향을 미쳤을까요?

 

뜨거웠던 서울지역 부동산 열기가 619대책 발표 이후 눈치보기식 숨고르기 양상으로 급격히 바뀐 점이 입찰에 중요한 변수로 작용하였을까요?

 

그럴 수는 있다고 보여 집니다.

 

하지만, 입찰자 수와 낙찰가격에 다소의 영향을 미치기는 하였을 망정, 훌륭한 먹을거리를 포기하게 만들 정도의 변수는 아니라고 보여집니다.

 

 

 

애초부터 대형 회사들은 전면에 나서 입찰에 참여할 구상은 없었던 것으로 추측됩니다. 그렇다고 좋은 먹잇거리를 놓치기는 아깝고…

 

아마도 중소 디벨로퍼들을 전면에 내세워 입찰을 시키고 자금이나 시공을 후원하는 등의 암묵적인 묵계가 있지는 않았을까 하는 추측 하나를 슬며시 내밀어 봅니다^^

 

낙찰자인 일레븐건설 뿐 아니라, 다른 입찰자 들의 경우에도 그렇지 않았을까…...

 

단순히 추측입니다. 확대 왜곡 재생산하지는 말아주세요^^

 

 

 

그런데, 유엔사부지와 관련한 언론보도들을 보면, 그 대부분의 논조들이 묘하게 한 방향으로 유도되고 있다는 느낌이 강하게 듭니다.

 

"좋기는 좋은데 제약도 많고 비싸다."

"수익내기 어렵다."

"승자의 저주…."

 

입찰 일정이 예고되었을 때 부터(619대책 이전), 낙찰 이후까지 계속되고 있는 일색의 논조…. 입찰가가 너무 낮아서 특혜시비가 나올 수 있다는 기사가 하나 있었지만 지금은 검색하기 어렵고, 모든 기사가 위와 같이 건설사의 이익을 걱정해 주는 기사 일색입니다. 판에 박힌 듯이….

 

짜여진 각본에 의한 것이 아니라면 모든 언론사가 한결같이 저런 식의 보도를 쏟아낼 수는 없는 일이겠지요^^

 

지나친 추측이라고 여기실지도 모르지만, 모든 보도들이, 천편일률적으로 제반 요인들에 대한 종합적인 고찰없이 특정 요인들만 부각하여 일방적인 주장을 펼치고 있으며, 다른 성격의 보도 및 제반 요인들을 다각도로 분석한 보도는 찾아보기 어려운 점으로 볼 때에, 마치 배포 받은 보도용 자료를 그대로 베껴쓰기만 했다는 인상을 지울 수가 없습니다.

 

 

 

그 보도들이 주장하는 제약이라는 게 한결같이, 1조원이라는 총액의 규모, 90m라는 높이제한, 강남 재건축 아파트 분양가, 상업시설에 대한 부담, 자금조달에 대한 부담 들입니다.

 

정말 가소로운 언급들, 허술한 보도들이라 하지 않을 수 없습니다^^

 

총액 1조원을 상회하는 규모는 어마어마한 것이지만, 그 입지와 면적, 600%라는 용적률은 어디다 팔아먹고 그렇게 집요하게 총액만을 물고 늘어지는지….^^ 위에 언급한 것처럼 평당 낙찰가는 거의 공시지가 수준입니다. 향후에 신분당선 역사가 인근에 생기고 용산공원의 주 출입로 중 한 곳이 될 도로에 접한 입지입니다.

 

 

 

90m높이제한이 있으면 용적률에 손해라도 보나요? 건폐율은 폼으로 있는 것이 아닙니다. 60% 건폐율에 10층만 올리면 용적률 다 찾아 먹습니다^^ 조망권 확보비율이 줄어들기는 하겠지만 건축비도 그만큼 절감됩니다. 물론 초고층으로 건축하는 것 보다는 수익성은 조금 떨어질 수 있겠지요. 하지만, 땅값과 입지를 고려해야지요.

 

상업시설에 대한 부담… 위에 한차례 언급했듯이 신분당선 역사와 용산공원 입구와 만나는 입지입니다. 상업시설로서의 입지가 약할 이유가 없습니다. 오히려 부족하지는 않을까 걱정입니다^^

 

자금조달에 대한 후속대책 없이 1조원이라는 무모한 입찰에 응할 돈키호테가… 글쎄요. 최소한 토지대금 마련 대책이 서 있지 않고서야 입찰에 응할 배짱이 있는 기업이 있을까요? 정말 쓸데없는 걱정, 이유를 갖다 붙일 게 어지간히 부족했나 봅니다^^

 

거의 모든 보도들이 한결같이, 저런 미약한 이유들을 근거로 입찰가가 비싸다고 주장하고 있는 것은, 건설업계의 엄살(^^)이 강하게 반영된, 의도된 여론몰이라고 보지 않을 도리가 없습니다.

 

 

 

간간이 찾을 수 있는 LH공사의 입장은 결코 비싸지는 않다는 것이지만, 기사에서의 비중도 작을 뿐 더러, LH공사  또한 헐값 매각 논란을 피하기 위해, 고가낙찰 논란을 조장하는 언론플레이를 은근히 반기고 있다는 느낌입니다.

 

뭐, 기왕에 낙찰된 거, 어차피 기다려 보면 알게 될 일들인데, 지나간 일에 대해 지나치게  많은 말을 늘어놓아 버렸습니다^^

 

너무 길어져서 다른 얘기들….

낙찰 이 후 주변 부동산시장의 변화, 유엔사부지 개발방향 등에 대한 언급 등은 다른 지면으로 넘겨야 할 것 같습니다.

 

 

 

한 가지 당부드릴 게 있습니다.

 

 

 

제가 아는 정보는 독자들과 크게 다르지 않습니다. 대부분의 정보들은 웹을 검색하여 알 수 있는 수준입니다. 거기에 오랜 기간 주변 부동산시장의 변화를 지켜보아온 경험이 더해졌을 뿐입니다.

 

부족한 정보로 무리하게 낙찰결과를 파헤치려다 보니, 이번 글은, 다분히 추측에 불과한 얘기들이 많아졌습니다.

 

추측은 어디까지나 추측, 자칫 새로운 루머를 양산하는 근원지가 될 수 있기에 추측성 발언을 자제하고 있는데, 이번 글은 추측에 불과한 주관적인 견해가 많아지다 보니 재편집 할까 주저하였지만, 하나의 주관적 견해를 궁금해 할 수도 있는 많은 분들을 위해 그대로 내 보내기는 합니다만…

 

일부 언급만을 확대해석 하거나 왜곡되게 인지하여 엉뚱하게 전파하는 일이 없기를 신신당부 드리겠습니다.

 

그저 이런 생각도 하나 있구나 하는 정도로만 읽어주세요^^