신축 아파트를 공급하기 위한 사업방식은 꽤 다양합니다.
재개발은 그 중의 한 가지 방법이며, 일반적으로는 일정 규모의 낡은 주택가를 통째로 헐어내고 아파트를 신축하는 것으로 알고들 계실 겁니다.
맞습니다. 그 것이 바로 재개발의 사업방식입니다. 그런데, 이 재개발이라는 용어는 그냥 일상적으로 쓰이는 말이기도 하지만, 그 사업방식을 규정한 "도시및 주거환경정비법"(줄여서 "도정법")에 명시되어 있는 사업방법입니다. 즉, 재개발은 법에 명시된 용어인 것입니다.
재개발과 쌍둥이처럼 따라다니는 용어가 또 있지요.
"재건축"
오히려, 재개발보다 더 자주 언급되는 단어일 겁니다.
"낡은 아파트를 통째로 헐어버리고 새 아파트를 짓는다"라고 알고 계실 "재건축" 또한 "도정법"에 명시된 용어입니다.
*** 일반적으로는 낡은 건물을 헐고 새로 짓는 것을 "재건축"이라고 하는데, 이 것은 "도정법"의 적용를 받는 행위가 아니며 위에 언급한 법률적인 "재건축"과는 다릅니다. ***
그러니까 부동산과 관련하여 우리가 흔히 재개발이다 재건축이다 할 때는 바로 이 "도정법"에 명시된 사업의 방식을 의미하는 것입니다.
도정법에 의한 비슷한 사업방식은 몇 가지가 더 있지만, 그런 것들은 이번 주제에서 알고자 하는 것이 아니므로 별도로 언급하지는 않겠습니다.
재건축과 재개발도 세부적인 차이점들이 있지만 일단은, 재건축은 오래된 아파트를, 재개발은 일반 주택가를 헐어 내는 것이 다르다고 하는 일반적인 차이만 아시면 됩니다.(그리고 사실 투자에 있어서는, 그 차이가 매우 중요하지요 ^^)
신축아파트를 건설하기 위한 사업방식은 여러 가지가 있지만, 각 사업방식들의 굵직한 과정들은 거의 유사합니다. 아파트를 지을 땅을 구하고, 사업계획을 만들고, 그 땅에 아파트를 지어도 좋다는 관청의 인허가를 받아야만 합니다. 이런 준비들이 완료되면 아파트를 건설하고 분양하고…..
그런데, 이러한 과정에서 누군가는 땅을 확보하고 인허가를 받아내는 등 주도적으로 사업을 진행하는 주체가 있어야 되겠지요?
이런 주체를 "시행자"라고 하는데 시행자는….
LH공사 등의 공적기관이 될 수도 있고, 전문 시행사나 유명 건설사가 될 수도 있으며, 조합이 될 수도 있습니다.
자체적인 건설 능력을 보유한 건설사가 자체적으로 시행할 경우 이 외에는 건설회사에 건축을 의뢰 해야겠지요. 이렇게 일정한 건축비만을 받고 단순히 건축만 해주는 회사를 "시공자"라고 합니다.
재개발이나 재건축 사업은 조합이 주체가 되어 "시행"을 하는 사업입니다.
도정법에 의해 구역이 지정되면(재개발, 재건축은 하고 싶다고 해서 간단히 할 수 있는 게 아닙니다),
사업을 시행할 주체인 "조합"을 결성하게 되는데...
조합원들이 각 자가 소유한 부동산을 "출자"하여 조합을 설립함으로써, 사업을 진행할 주체인 "조합"이라는 단체와 사업에 필요한 토지를 동시에 확보하게 됩니다.
이 경우 소유한 부동산의 실질적인 "출자"는 사업의 막바지 단계에 이루어지며, 따라서 그 전까지는 조합원이 소유한 부동산을 계속 사용하므로, 조합설립 당시에는 그저 "출자할 것을 약정"하는 정도로 이해하시면 되겠습니다.
조합이 설립되면, 사업계획을 수립하고 인허가를 받아내서 시공사를 선정하여 착공하고 아파트를 분양할 수 있게 되는데, 재개발이나 재건축의 경우에는 분양대상 아파트를 조합원이 우선적으로 분양 받을 수가 있습니다.
그리고 당연하게도…
조합의 모든 의사결정은 총회 등의 의결기구를 통하여 조합원들이 직접 하게 됩니다.
여기까지 살펴본 재개발, 재건축 사업의 개념을 정리해 보면….
해당 구역 내 부동산소유자들(조합원)이 조합(시행사의 역할)을 만들고, 본인이 소유한 부동산을 그 조합에다가 현물로 출자해서, 그 출자한 토지 위의 낡은 건축물들을 모두 헐어버리고, 건설회사(시공사)에 아파트 건축을 의뢰하고, 신축될 아파트를 분양하는 사업방식인데, 이 때 분양되는 신축아파트는 조합원이 우선적으로 분양 받을 수가 있는 사업방식
...이라고 정리할 수가 있습니다.
여기까지 재개발, 재건축 사업의 개념을 설명하였는데,
별 것 아닌 내용을 너무 장황하게 풀어 쓴 경향이 없지 않지만,
다른 사업방식들과는 다른 그 몇 가지 특성이,
재개발, 재건축 투자(특히 재개발투자)를 어렵게 만드는 중요한 요인들로써,
보다 깊이 있는 정보를 습득하는 과정에서 여러 번 반복하여 언급될 것 입니다.
도시정비사업의 종류
