현재에 인터넷을 통하여 떠돌고 있는 정비창부지나 용산 국제업무지구의 면적만 수 십 가지 종류가 있습니다.
당연히 몇 개를 빼고는 죄다 엉터리이겠지요.
수많은 보도들에 인용된 면적을 아무런 의심없이 그대로 차용하는 일이 되풀이 되면서 실수에 의해 왜곡된 숫자정보들이 늘어나고, 그 왜곡된 정보가 또 다시 아무런 의심없이 차용되는 과정이 무려 15년 가까이 계속 반복되어 왔던 결과입니다.
면적 정보가 많아도 너무 많아서, 그저 자주 인용되는 정보들을 그대로 믿고 사용하기가 꺼려져서 정확한 근거가 있는 정보가 어떤 것인지 찾아보기 시작했는데 의외로 쉽게 찾을 수가 없었습니다.
오랜 전 무산되어 버려서인지 정확한 근거가 있는 자료는 몇 개 되지 않는데다, 단순 퍼나르기 정보들이 너무 많아서 진짜 정보들을 꼭꼭 숨겨두고 있었던 것 입니다.
그렇게 찾아내다 보니 허탈하게도 사업의 주체인 코레일과 드림허브부터가 잘못된 면적정보의 양산에 크게 기여(?)했더군요.
코레일의 용산역세권개발 사업자 공모
2006년 12월에 코레일에서 배포한 위 사업자공모용 설명회 자료에 표기된 면적 정보들을 보면 코레일 소유, 건교부 소유, 사유지를 포함하여 총 442,575㎡(133,878평)가 됩니다. 이 총면적은 2001년 지구단위계획에 있는 올바른 정보입니다.
그런데 소유구분에 의한 면적은 정확한 면적정보가 아니었습니다. 게다가 ㎡를 평으로 환산한 면적도 맞지 않습니다.
위 ㎡단위의 면적을 평 단위로 제대로 환산하면,
ㆍ코레일 : 353,399㎡(106,902평)
ㆍ건교부 : 71,340㎡( 21,580평)
ㆍ사유지 : 17,836㎡( 5,395평)
이 되는데 위 설명회자료에 포함된 면적은? 도대체 어떤 계산법에 의한 환산면적인지 알 길이 없습니다.
게다가 정확한 코레일 부지면적은 356,492㎡(107,838평)가 맞습니다. 이렇게 엉망진창이지만 총면적 합계만큼은 정확합니다. 희한한 일 입니다.
이렇게 최초 발표된 자료에서부터 면적정보가 뒤죽박죽이 되어 있었습니다.
기타 혼란스러운 면적관련 정보들
그리고, 지금은 사라지고 없는 드림허브의 홍보사이트를 통해 알려졌던 마스터플랜 상의 면적 515.485㎡의 정체는 지금으로선 알 길이 없습니다.
구역지정에 의한 정확한 면적은 510,385.9㎡(154,391평)입니다. 서부이촌동과의 통합개발이 결정되던 2007년 지구단위계획부터 마지막 구역지정의 변경이 있었던 2011년까지 쭉 이 면적이었습니다.
서부이촌동이 통합된 이후 변경된 2007년 지구단위계획 상 총면적은 566,754㎡인데 구역면적은 이보다 56,368.1㎡가 작은 510,385.9㎡입니다.
2007.7.16일자 서울시 도시공동위 자문사항에 총면적에서 철도 59,054㎡를 뺀 507,700㎡에 대해서만 주거, 준주거, 상업지역 등 용도지역 할당면적으로 되어 있는 사실에서, 동일한 숫자는 아니지만 그 규모가 비슷한지라, 이 면적들의 증감에 의해 저러한 구역면적이 나오지는 않았을까 추측해 볼 뿐 세부면적간의 정확한 상관관계는 많은 시간을 들여 검색했음에도 끝내 찾아내지 못하였습니다.
정확한 면적정보만 알면 이런 과정들은 그다지 소용이 없겠으나 나중에라도 혹시나 필자 스스로에게 이 과정이 다시 필요할 일이라도 있을까하여 주저리 주저리 적어 두었습니다 ^^
용산 국제업무지구 사업의 정확한 면적정보
ㆍ통합개발 총면적 : 566,754㎡(171,442평)
ㆍ구역지정면적 : 510,385.9㎡(154,391평)
ㆍ코레일부지 : 356,492㎡(107,838평)
ㆍ서부이촌동 통합 전 총면적 : 442,575㎡(133,878평)
토지 매입비(매입 평단가)
면적 등이 사소하게 조금 틀린게 뭐 어떻겠느냐고 할지 모르겠지만 토지매각대금과 관련하여서는 더 이상 사소한 문제가 아니게 됩니다.
집요하게 정확한 면적을 찾아 보기 시작했던 계기가 당시의 코레일부지 매각 평단가를 5천만원대, 6천만원대로 언급해 놓은 엉터리 보도를 보았기 때문이었습니다.
2007년 삼성물산-국민연금 컨소시엄이 선정될 당시의 코레일부지 매각대금은 8조원이었습니다. 이 금액을 틀리게 기록해 둔 정보는 없었지만 평단가에 대해서는 정확하지 않은 정보들이 의외로 흔치 않게 눈에 뜨이고 있습니다.
혹시나 필자의 오래된 기억이 잘못되었나 하고 자료를 찾아보니 정확하게 코레일 부지만에 대한 매각대금이 맞았습니다. 건교부 부지나 기타 사유지 등의 다른 사업부지가 포함된 가격이 아니었습니다.
따라서 당시 코레일부지 매각대금은 평당 7,418만원이 정확한 단가입니다.
참고로, 2006년 12월 코레일의 용산역세권개발 사업자 공모 당시의 토지예정가격은 3조 7,783억원이었습니다.(평당 3,500만원)
31조원까지 늘어난 사업비
2007년 5월까지만 해도 언론의 지면에 회자되던 개발사업비는 10조원 이었습니다. 그리고 아직은, '단군이래 최대' 까지는 아니었지만 그 금액으로도 충분히 역대급의 대형 개발이라는 호사가들의 입방아가 어김없이 따라 붙었던 그런 금액이었습니다.
이 후, 삼성물산-국민연금 컨소시엄의 선정과 함께 발표된 28조원이라는 사업비는 입을 쩍 벌리게 만들었고 더 이상은 입방아를 찧는 일들이 없어지게 됩니다.
28조원의 예상 사업비에는 서부이촌동에 대한 보상비용까지 포함되어 있었습니다.
이 어마어마한 규모의 사업비 때문에 곧바로 '단군이래 최대개발 사업'이라는 수식어가 따라 붙게 되었는데, 국제금융위기를 겪으며 사업성에 슬슬 먹구름이 끼기 시작하자 2009년 부터는 솔솔 30조원이라는 밑밥이 깔리기 시작하더니, 2010년 삼성물산의 퇴출 전에는 어느 사이엔가 31조원으로 둔갑해 있게 됩니다. 물론 공식적인 사업제안이나 사업계획에 의한 금액이 아닙니다.
용적률 등의 건축규제
2001년 지구단위계획에 의한 기준용적률은 250% 이하, 허용용적률 250~800%, 최고높이 150m(랜드마크 350m)의 소박한(?) 수준이었습니다.
통합개발 후의 계획에서는 용적률 608%(조례상 최대치 적용), 랜드마크 620m, 랜드마크 주변 250m 이하, 기타 100~150m이하로 대폭 상향되었습니다.
삼성물산의 퇴출 전에 이 용적률을 800%로 상향해 달라는 요구가 있었고, 롯데관광개발로 선장이 바뀌던 10월에는 역세권개발구역으로 지정하여 용적률을 1.5배인 912%까지 늘릴 수 있도록 해 주어야 한다는 뒷북 논란이 있었습니다.
용산역 전면 2, 3구역의 푸르지오와 래미안의 경우 900%가 넘는 용적률을 적용 받은 것에 비하면 상대적으로 적은 용적률인 것 같지만, 이 들의 경우에는 대지면적의 비율이 50% 미만이라서 전체 구역면적 대비 용적률은 500% 미만입니다.
용산 국제업무지구의 경우에도 최종적인 대지면적이 어느 정도 되느냐가 관건인데, 이에 대해서 알려진 바는 없으나 2010년 드림허브 측에서 발표한 자료로 유추해보면, 전체 구역면적의 91% 정도가 대지면적으로 추정됩니다. 워낙 단순한 자료를 근거로 한 것이라 다소 막연한 추정입니다.
용산 국제업무지구 ③ 대 항해기2, 격변과 난파, 재출항
용산 국제업무지구 ④ 면적과 금액 등 기초자료(이번 글)
용산 국제업무지구 ⑤ 2006 부동산시장
용산 국제업무지구 ③ 대 항해기2, 격변과 난파, 재출항
