이번 장에서는 '용산 국제업무지구'가 탄생하여 우리의 뇌리 속에 현재와 같은 환상으로 각인되어 가는 과정을 살펴보고자 합니다. 다소 의아해 하실 지 모르겠으나 최초의 '용산 국제업무지구'는 오늘날 우리가 생각하고 있는 그런 모습이 아니었기 때문입니다.
최초의 탄생, 그 출발점은 2001년으로 거슬러 올라 갑니다.
용산 1종지구단위 계획(2001.7.10)
2001년 결정된 용산 1종 지구단위계획 구역들은 많은 '특별계획구역' 들로 가득했는데, 용산역 주변의 래미안, 푸르지오, 효성해링턴 등의 주상복합은 물론 아모레퍼시픽 사옥 등도 모두 이러한 특별계획구역에 따른 개발 결과물들입니다.
이 외에도 많은 개발 단위들이 특별계획구역으로 지정되어 완성되었거나 개발 중에 있으며, 철도 정비창부지 일원의 용산 국제업무지구 역시 이 지구단위계획에 의하여 특별계획구역으로 지정되었는데, 그 구역의 명칭이 바로 '용산국제업무지구 특별계획구역' 이었습니다.
용산 관내 여러 지구단위계획구역에 대하여 용도 등을 지정하여 '특별계획구역'으로 결정하였는데, 철도 정비창이 주를 이루고 있는 이 구역에 대해서는 그 용도(개발방향)를 업무시설, 국제금융, 도심주거, 공공행정, 공원 등으로 정해 놓고 이런 명칭을 붙인 것 이었지요.
아마도 이 때만 해도 대한민국을 대표하는 국제금융허브 라든가 하는 거창한 구상이 있어서는 아니고, 용산 관내의 다른 '특별계획구역'들과의 차별화를 지향하려다 보니 금융기능이 집약되어 있는 여의도와 인접한 특성이 고려되는 등의 다소 막연한 의도에서 그렇게 되었을 것으로 짐작합니다.
흔히들 얘기하는 '희망사항'에 가까운 '이름 붙이기' 였던 것 이지요.
실제로 '국제업무지구 특별계획구역'이라는 거창한 이름에 부여되고 있는 이 때의 지구단위계획 결정 내용은, '정비창 이전 등의 여건 성숙시 장기적인 계획으로 추진 필요하다'는 단서가 간단하게 붙어있는 정도였습니다.
용산역세권개발 출범
2001년 지구단위계획 수립 이 후 5년간이나 아무 일도 벌어지지 않았던 이 특별계획구역은…
2006년 코레일의 적자누적 문제가 대통령의 연두기자 회견에 등장할 만큼 큰 골칫거리로 부상하면서 개발의 급물살을 타게 됩니다.
이 해 8월, '철도경영 정상화 종합대책'이 발표된 이 후부터 코레일의 경영 개선 작업이 탄력을 받기 시작하여 코레일이 소유한 여러 부지들에 대한 처리방안과 개발에 대한 논의들이 쏟아져 나왔으며, 마침내, 그 중 가장 큰 덩어리인 '정비창 부지'에 대한 개발이 결정되어, 2006.12.20일 '용산역세권 개발사업자' 공모를 발표하기에 이릅니다.
'용산 국제업무지구' 개발을 위한 공식적인 첫 행보였던 것인데, 명칭이 '국제업무지구'가 아니라 '용산역세권 개발' 이었다는 점에 주목할 필요가 있습니다.
지구단위계획에 공식적으로 '국제업무지구' 라는 명칭이 사용되고 있음에도 '용산역세권' 이라는 명칭으로 사업의 개시를 알린 것 입니다.
이는, 이 때 까지만 해도, '국제업무지구'에 걸맞는 위상을 갖춘 거창한 개발을 염두에 둔 계획이라기 보다는, 오로지 코레일의 적자를 해소하기 위해 필요한 최대한의 수익창출이 목적의 거의 전부인 개발계획이었으며, '국제업무지구'라고 하는 지구단위계획 상의 용도는 단순히 구색에 불과했을 뿐이라는 사실을 드러내고 있습니다.
이는 사업자공모 지침서(설명회 자료)에서 더 명백히 드러나고 있습니다.
용산역세권개발 사업자공모 지침서 주요내용
공모지침서에서는 사업의 목적을 다음과 같이 두 가지로 제시하고 있는데,
1. 국제업무지구에 걸맞는 세계적인 명품도시 구현과 지속가능한 입체복합 역세권 개발 추진
2. 용산역세권 입지특성을 살린 개발로 철도공사 경영개선(대통령 연두기자회견 구체화)
국제업무지구를 첫 문구로 내세우긴 하였으나 어디까지나 '철도공사의 경영개선'이 주 목적임을 노골적으로 드러내고 있습니다. 더불어 대통령 연두기자회견까지 덧 붙여가면서…
특히 두 가지 목적 모두에 '역세권 개발'을 강조하여 '이익'이 1차 목적임을 분명히 하고 있습니다.
이 설명회자료가 끝날 때 까지 국제업무지구와 조금이라도 관련이 있을 법한 언급은 딱 한 차례가 더 나올 뿐이며, 나머지 지침의 거의 대부분은 코레일의 이익 추구에 대한 내용으로 가득합니다.
지침서 전반에 걸쳐 일관적으로 제시하는 내용은 한 줄기입니다.
철도 운영에 지장이 없는 충분한 조치를 취하는 가운데 가장 크고 안정적인 이익을 코레일에 제공해 줄 수 있는 사업자를 선정하겠다는 것.
그 구체적인 내용들 중 골자를 대략적으로 추려 보면…
ㆍSPC설립하되 코레일 지분 29%이며 코레일이 최대 주주일 것
ㆍ정비창부지(353,399㎡)를 매입할 것(예정가격 : 3조 7,783억원, 2006.11. 감정)
※ 정비창부지는 356,492㎡입니다. 위는 당시의 (틀린)자료를 그대로 옮긴 것 입니다.(용산 국제업무지구 ④ 면적과 금액 등 기초자료 참조)
사업조건은 한 가지를 제외하면 모두 철도시설에 대한 내용인데, 예외인 한 가지 조건은 '사업자의 Tenant(임차인) 참여 혹은 관리운영 계획' 으로, 안정적 수익창출 기반 조성을 위한 관리운영 계획 수립에 덧 붙여서 사업자가 직접 임차하거나 Master Lease(전대차, 통 임대후 재임대) 하는 등, 사업자가 완성된 건물을 임차하는 조건까지 내걸고 있습니다.(※이랬는데 나중에는 사업이 표류하자 오히려, 코레일이 메인 빌딩을 선 매입하는 조건을 내세우는 등 입장이 바뀌었지요^^ 한참 뒤에 벌어진 일 입니다.)
건축 범위 등은 다음과 같이 간단히 명시가 되어 있습니다.
ㆍ사업대상지 면적(442,575㎡)에 대한 예정용적률 : 500%
ㆍ최고높이 350m이상
ㆍ일반상업지역
ㆍ주거비율 50% 미만
사업자 선정을 위한 배점 기준도 밝혀 두었는데,
ㆍ총점(사업계획서700점+가격평가300점 = 1천점)+가점(30점)
ㆍ사업계획서700점(사업계획300점,운영계획100점,개발건설계획300점)
ㆍ가격평가300점(토지가격250점,이익50점)
그런데, 이 가점이라는 것이, 외국자본 유치, 선진기술 도입, 국제적 인지도를 가진 tenant 유치에 따른 점수입니다.
위에서, 국제업무지구와 조금이라도 관련이 있을 법한 언급은 딱 한 차례가 더 나올 뿐이라고 했던 것이 바로 이 부분입니다.
총점 1천점 중, 개발건설계획300점을 제외한 나머지 배점 700점은 모두 코레일의 안정적인 이익 극대화를 위한 항목들입니다. 공모 사업자가 개발계획에 대한 우위를 내세울 수 있는 배점 범위가 총점의 30%인 300점에 불과한데, 국제업무지구의 성격을 생색내기 정도로 나마 겨우 반영할 수 있는 가점이 겨우 30점이라…???
건설되는 모든 업무용 빌딩을 죄다 외국의 대형 기업으로 채워도 가점은 30점밖에 되지 않는다는 겁니다.
아무리 좋게 봐 주어도 명실상부한 진짜 '국제업무지구'를 만들겠다는 구상으로 볼 수는 없겠지요? ^^
(※ 오해주의! 적자해소가 시급한 코레일의 이익추구가 딱히 잘못된 것도 아니고, 당연히 이를 비판하고자 하는 의도는 전혀 없습니다. '국제업무지구'라는 명칭이 출범당시에는 그저 허울좋은 구색에 불과했다는 걸 밝히는 과정입니다. 그걸 또 폄하 하자는 것도 아닙니다. 다만, 2001년 지구단위계획에서 붙였던 거창한 명칭이 어찌하다 보니 대중들의 '꿈' 으로 변화해 갔던 과정을 설명하는 중입니다. 무산되기는 했지만, 단순한 명칭이 대중의 희망과 상상력을 키워서 실제로 구현될 뻔 했을지도 모를… 아직 한참 더 많은 이야기들이 남아 있습니다^^)
진짜 국제업무지구의 출현
'용산역세권개발사업' 은 사업구상(사업자 공모내용)에서 보듯이 그 명칭 그대로 명백히 단순 '역세권개발사업' 이었습니다.
'국제업무지구' 는 단지 포장을 위한 명분에 불과하였으며 오롯이 코레일의 자구책에 불과한 개발계획이었을 뿐 입니다.
명칭부터가 오늘날 우리가 익히 알고 있는 그 '국제업무지구'와는 한참 거리가 있다는 걸 알려줍니다.
진짜는, 지금 우리의 뇌리 속에 깊이 각인되어 있는 그 '국제업무지구'는…
2007.7.3일 한강르네상스 마스터플랜 발표
여기서부터 시작된 것 입니다.
서부이촌동과의 통합개발, 한강과의 연계, 용산공원과 이어지는 지하링크…. 화려한 조감도.
올라간 용적률과 두 배 가까이 높아진 최고 높이.
이 전의 소박(?)했던 '용산역세권개발'과는 다른 차원의 거창한 프로젝트.
그리고 여기에서부터 긴 꿈이 이어집니다.
그리고 이어지고 이어지면서, 기대감은 더 커지고 확신으로 변합니다.
무산되고 난 후에도, 지금까지도…. 그 곳은, 용산의 정비창부지는…. '국제업무지구'로 개발되어야만 하는 것 입니다.
무산되고 난 후에도 언젠가는 되겠지 하고 기대하여 왔던 그 프로젝트가 '국제업무지구'가 아닌 다른 무엇이 된다는 걸 한 번도 상상해본 적이 없기 때문입니다.
마치 집단 최면에 걸리기라도 한 듯이….
국제업무지구가 아닌 국제업무지구
'용산 국제업무지구' 가 세간에 던져준 꿈은, 장엄하고 화려한 빌딩들, 한강 수변과의 연계, 인접한 용산의 다른 지역들과의 연계 개발로 탈태환골에 가깝게 변모한 업무, 상업의 새로운 중심지 등등….
이었을 겁니다. 그런데 이들 화려한 건축물들과 구조물들 말고,
국제업무지구인데… 혹시 구체적으로는 어떠한 국제업무(?) 중심으로 기획되고 추진되었는지, 또 얼마나 깊이 있게 실행에 옮겨지고 있었는지 기억하시는 분 있으실 런지요?
언급되었던 중심 업무분야는 IT, 금융, 관광, 이 세가지 였습니다.
전자상가와 여의도가 인접해 있고, 호텔이 들어서고 용산공원 등이 가까이 있었기에 나온 발상이었겠지요.
두바이 국영 개발회사와 미국 등의 부동산투자회사 등이 관심을 보인다는 기사들도 있었습니다.
화려해진 건축계획 못지 않게 이만하면 '국제업무지구'로서의 위상도 충분해 보입니다.
그런데, 삼성물산-국민연금 컨소시엄이 사업자로 선정되고 난 직후의 일 입니다.
취임사와 축하 인사와 같은 의례적인 덕담에 가까운 얘기들이었습니다. 그리고는…
그 때 뿐 이었습니다.
이 후로는 온통 개발과 건축과 보상 등의 문제들 만이 이슈가 되었을 뿐,
2008년 국제금융위기로 매각이나 유치가 힘들어 졌다고 하는데, 오히려 국제금융위기가 핑계를 만들어 주었을 수도 있습니다. 국제금융위기도 없었는데 매입이나 입주에 관심을 보이는 외국계자본이나 기업이 나타나지 않았더라면 더 곤혹스러웠을 테니까요.
그리고 익히 아시는 바와 같이 결국에는 코레일이 선 매입.
물론, 관심을 가지고 주시는 하고 있더라도 프로젝트의 완성 전에 결정적인 의사를 내 비치는 기업들은 없을 겁니다. 따라서 큰 탈 없이 완공되었더라면 어찌 되었을 지는 모르는 일이지요.
그렇지만 아마도, 어찌 어찌 완공 되었더라면 더 비참한 결과를 보게 되었을지도 모릅니다. 아래에 이어지는 이유 때문에...
세계적인 초고층빌딩 붐
2007년 즈음에는 현존 세계 최고 빌딩인 두바이의 부르즈 할리파가 2008년 완공을 목표로 한창 막바지 공사중일 때 였습니다.
미국, 중국, 일본, 홍콩 등지에서 경쟁하듯이 초고층빌딩 건축 붐이 성행했으며, 우리나라도 마찬가지였습니다.
2008년 착공하고, 우여곡절 끝에 올해 준공을 앞두고 있는 333m 높이의 여의도 '파크원' 도 2007년에 추진되었습니다.
2007년 초에만 국내에서 추진되고 있던, 파크원을 한창 뛰어넘은 수준의 초고층빌딩만 해도 8개나 되었던 시절입니다.
이 들이 모두 다 계획대로 건축되었다면 잠실의 롯데월드타워는 최고의 자리를 내주고 5위로 밀려나야할 정도 였습니다.
용산 국제업무지구의 메인빌딩도 겨우 3위, 송도의 인천타워가 2위, 그리고 하마터면 세운상가에 부르즈 할리파(두바이)를 뛰어 넘는 세계 최고 높이의 빌딩(220층, 960m)이 세워질 뻔 하기도 하였지요.(세운상가 대신에 2022년 1,007m의 지다타워 완공예정)
나중에 가세한 뚝섬 현대차 글로벌비지니스 센터까지 모두 완공되었더라면 서울 시내에만 500m 이상의 초고층빌딩이 5개나 되었겠지요. 파크원은 감히 끼지도 못할 정도….
그리고 이 들이 대부분 다 추진되고 공사가 시작되었더라면 서울 곳곳의 빌딩들은 공실들로 넘쳐 났을 겁니다. '용산 국제업무지구' 역시도….
초고층빌딩 붐에 대한 경고
초고층빌딩 건축 붐이 일어나면 경제위기가 온다는 속설이 있습니다.
그런데 이는 단순한 속설이 아니라 많은 경우에 일치했던 사실입니다.
1930년대 미국에서 시작된 대공황은 뉴욕에서 크라이슬러 빌딩과 엠파이어 스테이트 빌딩이 높이 경쟁을 시작한 직후에 벌어졌습니다.
1970년대 뉴욕 국제무역센터가 건축될 당시에도 미국 전역에서 초고층빌딩 건설 붐이 일어났으며 그 직후에 미국은 다시 한 번 경제불황으로 빠져 듭니다.
1997년 당시 세계 최고층 빌딩을 건축한 말레이시아로부터 시작된 외환위기는 동아시아 지역으로 퍼져 나갑니다.
2007년까지 세계적인 초고층 빌딩 붐이 일고 난 다음해인 2008년에는 국제금융위기가 발생했습니다.
우연이 겹친 것일 수도 있지만, 초고층 빌딩의 건축 붐은 경제의 거품과 무관하지 않다고 하는 경제전문가들의 견해가 있습니다. 경제의 거품에 비례해 초고층 빌딩을 짓고자 하는 욕구도 커진다는 것 입니다. 일종의 과시욕인 것 일까요?
어쨌든 초고층빌딩이 직접적인 경제위기의 원인은 아니지만, 초고층빌딩 건축 붐이 일어난다는 것은 경제에 거품이 많이 끼어 있다는 반증이고, 따라서 거품이 꺼질 수 있다는 경고이자 전조 증상의 역할은 한다는 것인데….
용산 국제업무지구, 세운상가의 220층, 상암 DMC, 송도 인천타워, 잠실 롯데월드타워 등, 당시에 국내에서도 경쟁적으로 추진되던 초고층빌딩 건축 붐이 이와 무관했다고는 생각되지 않는군요.
2005년부터 이어지던 부동산과열과 3차 뉴타운, 4차 뉴타운, 계속되는 신도시개발 등 부동산시장과 개발 양상들도 그러 했구요.
용산 국제업무지구에 대한 객관적인 통찰
용산국제업무지구는 결국, 부동산경기의 호황을 기반으로 당시에 유행하던 초고층빌딩 열풍들 중의 하나에 지나지 않았던 겁니다. 다른 초고층빌딩들이 각각 다른 명분으로 포장되어 있었듯이 '국제업무지구' 라는 명분으로 포장되어 있었을 뿐….
실제로 우리는, 눈 앞에 화려한 조감도가 있으니, 그 개발이 완성이 되면 '국제업무' 기능이 당연히 구현될 것으로 믿어버렸던 것은 아닐까요? 다른 초고층빌딩들이 한결같이 동상이몽으로 꿈꾸었듯이...
게다가 시간이 지나면서 세운상가, 상암 DMC, 송도 인천타워 등이 슬그머니 초고층 대열에서 빠져 나가 버리자, 초고층빌딩의 경쟁대열에서 살아 남은 '용산 국제업무지구'에 대한 기대감은 거의 맹목적으로 변해버렸던 것은 아닐까요?
초고층빌딩 열풍에 따른 공실증가와 부실운영을 경계하는 우려의 목소리들이 높아지면서 다른 초고층빌딩들이 슬그머니 계획을 접은 것을 경쟁에서 승리한 것으로 착각하여 낙관했던 것은 아닐까요?
국제업무지구에 입주해서 위상을 높여주어야 할 글로벌 기업들의 눈에도 과연 이렇게 보였을까요?
그 들에게는 그저, 전세계적으로 붐이 일어 신축되고 있던 초고층 빌딩이나 업무단지의 하나로 보였던 것은 아니었을까요?
이 의문에 대한 답들은 여러분들의 몫으로 남겨 두겠습니다.
2019년 뉴욕 맨해튼에서는 또 다시 유래 없는 초고층빌딩 붐이 일어 났다고 합니다. 중국과 일본에서도 다시금 초고층빌딩 붐 소식이 들려옵니다.
그리고 우리도 이제, 삼성동으로 자리를 옮겨 신축될 HBC에 이어 용산국제업무지구(어떤 계획인지는 미상?)가 다시 부활을 알렸습니다. 파크원도 곧 준공이 되구요…
용산 국제업무지구 ③ 대 항해기2, 격변과 난파, 재출항
용산 국제업무지구 ⑨ 국제업무지구라는 환상(이번 글)
용산 국제업무지구 ⑩ 2020 정비창부지 개발계획
용산 국제업무지구 ⑧ 1차 항해 실패의 원인
