이 장에 소개되는 내용은, 다음에 이어질 '용산 국제업무지구 ⑥ 부동산시장에 대한 후폭풍' 에 대한 배경을 설명하기 위한 것 입니다.

 

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15년전 쯤, 부동산 투자열기가 정점에 이른 시점은 2006년입니다. 물론 그 이후 3년 동안 국지적인 투자열기가 멈추지 않으며 대폭 추가 상승을 기록한 지역들도 있지만 당시의 과열된 투자열풍을 설명하기 위해서는 2006년을 빼 놓을 수가 없습니다.

 

이는, 다음 장에 소개될…

용산 국제업무지구의 영향력 아래에 발생했던 부동산 투자 양상에 대한 설명에 필요하기도 합니다.

 

이러한 2006년의 부동산 투자 광풍은 이미 2005년부터 예고편이 시작되고 있었습니다.

 

 

 

판교발 1차 후폭풍과 뉴타운 열기

 

강남아파트 값을 잡기 위해 강남대체 신도시로 준비되고 있던 판교신도시에 대형아파트를 줄이고 중소형 공급을 늘리기로 하는 방침이 알려지면서, 이는 즉각적으로 판교 주변의 분양, 용인, 평촌 등지의 집값을 올리는 역풍으로 돌아옵니다. 2005년 상반기에 벌어진 일인데, 당시에는 지금과는 다르게 중대형 평형에 대한 열망이 매우 뜨거웠던 시기였습니다.

 

서울에서는 뉴타운이 투자처로 급부상하면서 3차 뉴타운 지정을 희망하는 후보지가 38곳이나 등장하는 등 뉴타운 붐이 불기 시작했습니다. 6월부터는 뉴타운 특별법에 대한 논의도 시작됩니다.

 

 

 

8.31대책과 3차 뉴타운 지정

 

2005년 8월 31일, 당시로선 전후를 통틀어 가장 강력한 대책으로 일컬어지게 되는 부동산대책이 발표되었습니다. 아직까지도 노무현 정부를 대표하는 부동산정책으로 회자될 정도입니다.

 

개발 재료가 많았던 2005년 용산의 부동산시장은 한남뉴타운과 한강로 일대의 도시환경정비구역(도심재개발) 위주의 투자가 주를 이루며 7월말 경에 그 정점을 찍은 후엔 연말까지 내리막길을 걷게 됩니다. 대책 발표시점인 8월말이 아닌 7월말에 이미 정점을 찍고 숨고르기에 들어간 상황에서 대책이 나왔던 것 이지요.

 

이는 정도의 차이는 있었으나 수도권 일대의 많은 지역들이 그러하였습니다.

 

그런데 831대책은 규제 일색이 아닌 파격적인 공급대책까지 함께 포함하고 있었으며 이와는 별개로 8.31대책 발표 이틀 전인 8월 29일에는 3차 뉴타운 후보지가 정해지는 등 3차 뉴타운 개발도 본격 시동을 걸게 됩니다.

 

· 2005.8.29 3차 뉴타운 후보지 지정

· 2005.12.16 10개 뉴타운 지정

· 2005.12.30 도촉법 제정(2006.7.1 시행)

 

이렇게 2005년을 마감하고…

 

 

 

3.30 부동산대책과 판교발 2차 후폭풍

 

2006년 초, 정부와 서울시의 정책이 엇박자를 내면서 재건축 용적률 상향 조정 등에 대한 기대감으로 강남재건축 아파트 값이 오름세를 타기 시작합니다.

 

8.31대책의 후속 보완의 성격을 띤 3.30대책이 발표되어 잠시 기세를 멈춘 듯 하였지만 이내 곧, 그토록 기다리던 판교신도시의 분양이 시작되면서 공개된 분양가가 상상을 초월한 높은 가격이어서, 판교에 대한 로또의 꿈이 꺽임과 동시에 주변 집값 상승에 기름을 들이붓는 형국이 되면서 수도권 여기 저기로 집값 상승의 불꽃이 옮겨 붙게 됩니다.

 

그 높았던 분양가가 즉각 주변 집값을 또 한 차례 더 밀어 올렸고, 청약에 실패한 수많은 탈락자들이 이 곳 저 곳의 투자처를 기웃거리며 들쑤시는 일들이 연말까지 길게 이어지게 됩니다.

 

 

 

버블세븐과 5.31 지방선거

 

청와대에서 만들어진 '버블세븐' 이라는 신조어는 처음엔 그다지 주목받지 했으나, 판교발 후폭풍에 의해 수도권 각지의 집값이 상승하면서 5.31 지방선거를 앞두고 쏟아진 수 많은 부동산 관련 선거전에 단골로 인용되며 대 유행어가 되어 버립니다.

 

5.31 지방선거의 결과, 여당이 서울지역 기초단체장을 한 명도 배출하지 못 하는 등, '선거사상 최악의 참패' 를 기록하며 한나라당의 압승으로 끝나게 되자, 역대 어느 때 보다 막강한 대책이라던 8.31대책과 그 후속 보완대책인 3.30 대책마저 이미 무용지물이 되어가던 상태에서 드러난 이 결과는, 당시 정부의 부동산정책 노선에 확인사살을 가하는 셈이 되어 버리면서, 그렇지 않아도 뜨거웠던 부동산투자 열기가 이제는 수많은 부동산공약들에까지 올라 타면서 한껏 타오르기 시작하는데도, 그저 속수무책으로 바라볼 수 밖에 없도록 만들어 버렸습니다.

 

531 지방선거에 등장하면서 대유행이 되었던 4차 뉴타운 열풍은 이 후 몇년간 부동산투기의 온상이 됩니다.

 

 

 

은평뉴타운과 파주 신도시의 고 분양가

 

한바탕 폭풍이 몰아치듯 했던 집값 상승은 한 여름에 접어들며 잠시 숨 고르기를 하는 듯 하였는데, 9월로 접어들며 거의 동시에 공개된 파주 한라비발디와 은평뉴타운의 높은 분양가는 그 동안의 국지적인 불길을 기어코 대형 화재로 키워 버리고야 말았습니다.

 

과천과 마포 지역을 필두로 하여, 그 간 버블세븐 등 일부 지역들만의 부동산 상승에서 소외되었던 지역들이 순차적으로 돌아가며 집값 상승에 불이 붙게 되었고,

 

급기야는 규제 대신 공급대책으로 급선회하여 10월 말 경에는 '검단신도시' 계획을 발표하였는데, 정작 필요한 곳과는 한창 동떨어진 공급대책이다 보니, 혹시나를 기대하였던 심리들이 실망감으로 바뀌면서 단기급등에 따른 가격저항으로 주저하던 추격매수 심리에 불을 당기고야 말았습니다.

 

이어 발표된 11.15대책의 공급확대 대책은, 이제는 묻지마 추격매수 양상으로 변질되어 구르는 거대한 수레바퀴를 잠시 멈춰 세우는 역할조차 하지 못한 채, 2007년에는 웬만해선 집값이 오르지 않던 의정부의 집값까지 올려 놓게 됩니다.

 

다음 장 '용산 국제업무지구 ⑥ 부동산시장에 대한 후폭풍' 으로 이어집니다.