'용산 국제업무지구 ⑤ 2006 부동산시장' 에 이어지는 글 입니다.

 

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2006년 판교발 2차 후폭풍은, 4차 뉴타운 열풍이나 은평 뉴타운의 높은 분양가 등의 다른 불 쏘시개들과 함께 어우러지면서 부동산과열 양상이 벌어지게 만든 주 요인 중 하나가 되었지만, 용산의 국제업무지구는 오로지 그 하나만으로도 매우 넓은 지역의 부동산시장 운명을 좌지우지했던 초특급 대형 재료였습니다.

 

서울에서 10개의 3차 뉴타운이 지정되고 뉴타운특별법이 지정된 후 채 반년도 지나지 않은 2006년 상반기에, 수도권 일대는 온통, 다시 한 번 뉴타운 열풍에 휩싸이게 됩니다.

 

 

 

4차 뉴타운과 Buy 용산 붐

 

5.31 지방선거를 맞아 서울 뿐 아니라 수도권 일대가 뉴타운 공약들로 도배 되다시피 하는데, 오세훈 서울시장 후보는 뉴타운을 50개로 확대하겠다는 공약을 내걸기도 하였습니다.

 

수많은 개발로 인한 토지보상금이 더해져 늘어난 유동성에다가, 2차 신도시개발과 분양, 3차 뉴타운의 신규 지정 등으로 투자의 대상이 늘어나면서 가뜩이나 수도권 전역이 투기장으로 변해 가던 상황에서 미처 추격매수에 나서지 못하여 발만 동동 굴리고 있던 이 들에게, 가격상승의 여력이 많은 4차 뉴타운 후보지들의 가세는 부동산투자 대열로의 합류를 종용하는 빌미가 되고 맙니다.

 

용산구에서도 4차 뉴타운 후보지로 서계-청파동이 언급 되었었고, 강남재건축 못지 않은 유망투자처로 인식되어 오던 한남뉴타운과 한강로 일대의 도심재개발에 대해서 집중되던 투자가 후암동으로 옮겨가고 이어 서계 청파동으로 옮겨 붙기 시작했던 2006년 하반기 무렵, 뉴타운에 대한 토지거래허가라는 막강한 규제가 추가 됩니다.

 

U턴 프로젝트, 해방촌 녹지축 개발, 후암동 특별계획구역 등 한남뉴타운과 한강로 도심재개발 외에도 각종 개발계획이 넘쳐 나던 용산구에서도, 서계동과 청파동에서 원효로로 이어지던 서부 지역은, 용산 동부지역과는 철도로 단절이 되어 용산개발의 기대감에서 다소 소외되고 있었습니다.

 

 4차 뉴타운에 대한 막연한 기대감으로 2006년 가을에서야 겨우 서계-청파동 지역에 대한 다소 성급한 투자관심이 늘어나던 시기에 터져 나온 한남뉴타운의 토지거래허가라는 규제는, 철도의 동부 지역에서 주로 이루어지던 용산에 대한 투자가 급격하게 철도 서부 지역으로 이동하게 되는 하나의 계기가 됩니다.

 

더불어, 이 때를 기점으로 용산 전역이 빼곡하게 개발대상지가 되면서, 한남뉴타운과 한강로 재개발 등에 집중되던 용산 지역에 대한 투자는 이제 지역을 가리지 않고 용산 전역으로 확산 되어 버립니다.

 

이렇게 전역으로 대상이 확대된 용산에 대한 투자는, 2007년 하반기부터 정점을 향해 치닫기 시작합니다.

 

 

 

투자에 불을 지핀 국제업무지구

 

일단은 다시 2006년 하반기로 돌아가 보면…

 

4차 뉴타운에 대한 기대감으로 서계-청파동 등지로 투자 수요가 이동하며, 일대 부동산시장의 활성도가 급격히 올라가고 가격 상승이 시작되던 2006년 12월 20일에 '용산역세권개발 사업자 공모' 가 발표됩니다.

 

그리고 이 것은, 이제 막 시작되고 있었던 용산 서부 지역에 대한 부동산 투자열기에 제대로 불을 붙여 버리게 됩니다.

 

4차 뉴타운에 대한 투자관심은 다분히 용산에만 국한되지 않고 서울 전역의 4차 뉴타운 후보지로 언급되던 지역에서 동시다발적으로 발생하였던 현상이긴 하였으나, 용산이라는 이름값 때문에 다른 지역에 비해 압도적인 관심이 몰리고 있던 상황이었는데, 여기에다가 또 다른 대형 개발호재마저 터져 나온 것 입니다.

 

이 전 까지만 해도 용산개발에 대한 기대감을 부추기던 주 재료는 미군부대 이전에 따른 '용산민족공원' 이었는데, 이제 그 주도권은 '용산 국제업무지구'로 넘어가게 됩니다.

 

그런데 이 여파는 한 달이 채 지나지 않아서 다른 국면을 맞이하게 됩니다.

 

수많은 종용에도 망설이던 DTI 라고 하는 칼을 결국 빼든 것. 거기에 '분양가 상한제'가 더해지자 드디어 부동산과열 양상이 멈칫한 것 입니다.

 

매에 장사없다고, 이런 상황이 되자 그간 종부세라는 잔 펀치를 맞으며 쌓여왔던 데미지도 부각되기 시작하는데, 때마침 새로운 부동산투기의 불씨가 되며 논란이 커지던 4차뉴타운의 신규 지정에 대한 무기한 보류마저 선언되면서...

 

부동산에 대한 투자심리가 순식간에 얼어 붙고 ,비로소 3년 가까이 숨 가쁘게 이어져 오던 서울 지역 부동산시장의 상승세가 멈추어 섰을 뿐 아니라 급격하게 하락세를 보이기 시작했던 것 입니다.

 

이와는 별개로 수도권 일대의 부동산시장에 붙은 불은 한 곳을 태우고 다른 곳으로 이동하기를 멈추지 않고 있었으며 서울 지역의 부동산 하락세는 불과 6개월 만에 끝나버리고 재상승하게 됩니다.

 

 

 

새로운 부동산투자 대상의 출현

 

4차 뉴타운을 중심으로 번져가던 투자는 2006년의 상승 대열에서 추격매수에 실패한 후발 주자들이 주된 투자세력 이었던지라, 그 투자자들의 숫자는 많고 개개인의 투자규모가 적다는 특징이 있었습니다.

 

따라서 이들 투자자들에 의해 가장 선호되던 부동산 투자상품은 4차 뉴타운 혹은, 재개발이 예상되는 지역의 다세대 주택이었는데, 이러한 수요는, 재개발이 예상은 되지만 아직은 건축행위가 허용되는 지역에서 단독주택 등을 매입하여 다세대로 신축하는, 이른 바 '신축하여 지분쪼개기'라는 방식을 대유행시키게 됩니다.

 

이러한 '신축 지분쪼개기'는 재개발이 예상되는 지역에 집중되던 다세대주택에 대한 수요를 일부 충족시키며 해당 지역에 대한 초기의 급격한 상승을 막는 역할도 일부 하였지만, 유행을 타기 시작하면서는 오히려 역설적으로 다른 수요들을 더 불러 일으키며 투기 붐을 조장하는 주 요인의 하나가 되어 버립니다.

 

수많은 신축 빌라가 들어서며 재개발 사업성의 악화는 물론, 노후도 등을 떨어뜨려 사업추진 자체가 불가능하게 만드는 부작용은 새삼 언급할 필요도 없지요. 

 

 

 

국제업무지구의 등장과 후폭풍

 

후암동 지역에서 시작하여 서계 청파동으로 옮겨 간 투자 형태 또한 이와 같은 '신축 지분쪼개기' 가 상당한 비중을 차지하였으며, 개발 가능성이 비교적 높게 관측되던 서계동 일대의 지가가 빠른 속도로 상승하자, 이 신축 붐은 점점 남하하기 시작하여 2006년 말에는 원효로4가까지 폭 넓은 지역에서 여기 저기 빌라들이 신축되고 있었습니다.

 

12월 20일 '용산역세권개발 사업자 공모'로 정점에 오르는 듯 했던 이 신축행위들은, 1월 17일 신규뉴타운 보류 선언을 만나며 이 후 짧은 기간에 급격히 쇠퇴하는 듯 보였으나, 2007년 6월 29일에는 서계-청파-원효로 일대가 신축 및 지분쪼개기 등을 금지하는 '개발행위허가제한' 구역으로 지정이 되고 몇일 뒤인 7월 3일에는 '한강르네상스 마스터플랜'이 발표되면서, 용산의 이 4차뉴타운 후보지에는 급격하게 투자광풍이 몰아치게 되는데 이 거대한 움직임은 불과 6개월 전과는 비교될 바가 아니었습니다.

 

 

 

 

 

예나 지금이나, 하지 말라고 규제로 묶어 버린 지역은 그 의도와는 반대로 투자자에게는 먹잇감으로 비춰지게 마련.

 

개발행위허가제한 하나 만으로도, 4차 뉴타운의 지정이 확실시 되는 것으로 여겨지며 기대감이 고조되고 투자 관심이 집중될 수 밖에 없는데, 곧 이어 터진 국제업무지구라는 초대형 개발 소식은 용산 서부지역을 광풍으로 몰아가기에 충분하고도 넘치는 재료가 된 것이지요.

 

 

 

 

 

한 편, 용산역세권개발로 시작되어 한강르네상스 마스터플랜으로 이어지는 이 일련의 사건을 겪으며 용산역 일대의 도시환경정비구역(도심재개발)들의 소형 지분 호가는 순식간에 평당 1억원대를 뛰어 넘어 1억 5천만원대에 이르게 되었고, 좀 더 후에는 평당 2억까지 치솟기도 하였습니다.

 

서부 이촌동 지역은 2006년 말 부터 순식간에 배수의 상승폭을 기록하곤 하더니 2007년 여름에는 전통적인 부촌인 동부 이촌동을 제치고 용산 관내에서 아파트 값이 가장 비싼 동네로 떠 올랐습니다. 2007년 8월 30일 이주대책기준일이 지정되고서야 서부 이촌동 주택 가격의 널뛰기 행보가 그치게 되지만 이미 이 때에 일부 아파트는 10억대를 상회하는 시세를 형성하게 됩니다.

 

당시에는 강남 지역의 30평형대 아파트 대부분이 10억을 넘지 못하고 있던 상황이었습니다.

 

용산 전역의 아파트는 물론 오랫동안 소외 받던 오피스텔들 까지도 이 큰 물을 만나면서 큰 폭의 상승기록과 신고가 행진을 이어갑니다.

 

전 지역의 모든 종류의 부동산이 미쳐 날뛰는, 그야 말로 질풍노도의 시기, 광란에 가까운 상황들이 연출되었던 용산 개발 붐, 투자 붐 이었습니다.

 

이렇게 2007년 여름, 무더운 날씨가 차라리 시원하게 느껴질 정도로 뜨거웠던 투자열기가 국제업무지구 주변의 용산 지역을 휩쓸고 지나갔는데, 이 해 연말에는 이 뜨거움마저도 하찮게 만들어 버리는 대형 뉴스가 터져 나옵니다.

 

 

 

지가 수준을 바꿔놓은 코레일부지 가격

 

삼성물산-국민연금 컨소시엄이 사업자로 선정되며 코레일부지를 8조원에 매입하기로 했다는 소식.

 

모두가, 불과 수개월 전만 해도 10조원으로 예상되었던 총 사업비가, 28조원이라는 상상을 초월하는 규모로 늘어난 사실만을 떠들어 대고 있을 때, 정작 주변 부동산시장의 투자 이목들은 8조원이라는 매각금액 하나에만 포커스가 맞추어 지면서 일대의 매도호가는 일순간에 많게는 두 배 가까이 껑충 뛰어버립니다.

 

당시에 일대의 부동산시세 및 투자 등을 논의할 때는 어김없이 평당 8천만원에 달하는 코레일부지 땅값이 인용되고는 했습니다. 어디에서 시작되었는지는 모르지만, 정확하게는 평당 7,418만원인 땅값이 두리뭉실하게 반올림되어서 평당 8천만원으로 통용되고 있었던 것 입니다. 8조원의 8에서 차용 되었을지도 모르겠군요.

 

'용산역세권개발' 이라는 다소 소박(?)한 명칭으로 출발했던 사업자 공모 당시의 코레일부지 예정가격은 평당3,500만원 정도였는데, 8조원이라는 가격이 알려지기 전 까지는 사실 이 예정가격에 대한 관심 자체가 거의 전무했던 상황이었습니다.

 

오로지 대형 개발에 따르는 파급효과에 대한 기대만으로 투자가 행해지던 상황이었는데, 세인들의 예상을 큰 수준으로 뛰어 넘는 대규모 코레일부지의 가격이 알려지며 주변 지가의 수준을 일순간에 바꾸어 놓게 되었던 것 입니다.

 

용산 국제업무지구라는 환상에 대한 미련의 끈을 놓지 못하게 만드는 주요 요인이기도 하였으며, 국제금융위기에도 아랑곳 없이 2년 이상 투자광풍을 끌고간 동력이기도 하였습니다.

 

 

국제업무지구 주변 부동산투자 양상

 

한강르네상스 프로젝트에 의한 서부이촌동과의 통합개발이 결정되고 난 뒤, 서부이촌동은 입주권이 제한되고 한강로 일대는 소액 투자 매물이 귀한 관계로, 대다수의 투자관심은 4차 뉴타운 후보지인 서계-청파-원효로 지역에 집중됩니다.

 

거래량 만으로는 아파트나 오피스텔 등도 많았었고, 한강로 도심재개발과 토지거래허가에 묶인 한남뉴타운에도 계속 투자가 이어졌지만, '개발' 이라고 하는 이슈가 용산의 상징성을 대표한다는 인식이 있어서 그러했던 것인지, 여하튼 관심 자체는 신규개발지인 4차 뉴타운에 압도적으로 집중되었습니다.

 

다른 4차 뉴타운 후보지들이 '무기한 지정 보류' 선언이라는 암초를 만나 하락세로 접어 들며 유야무야 되어가는 동안에도 '국제업무지구' 개발계획에 힘입은 용산의 4차 뉴타운 후보지는 이렇게 뜨겁게 달구어져 가다가 급기야는 어찌해 볼 수 없는 상황으로까지 치닫기 시작합니다.

 

이 열기는 '개발행위허가'가 제한된 지역에만 국한되지 않고, 근거 없는 확대설이 퍼져 나가면서 개발행위허가가 제한되지 않은 원효로와 청파동 일대로까지 옮겨 붙게 되며, 이 과정에서 수많은 다세대와 근생들이 계속하여 청파동과 원효로 일대에서 신축되고 이렇게 쪼개어진 지분들이 꾸준하게 팔려 나가면서 향후에 드러나게 될 수많은 상처들의 불씨를 곳곳에 심어놓게 됩니다. 

 

 

 

한강르네상스가 불 지른 부동산투기의 양상

 

국제업무지구 하나만 하여도 그 여파가 이럴진대, 한강르네상스 마스터플랜에는 '전략정비구역' 이라고 하는 또 다른 후속타가 준비되어 있었습니다.

 

전략정비구역들은 4차 뉴타운 후보지를 대신하여 폭증하던 투자수요를 고스란히 떠 안으면서 향후 몇 년 동안 새로운 투자의 온상 역할을 담당하게 됩니다.

 

애초에 성수동 등지의 한강변에서 시작되었던 신축 쪼개기가 2006년에는 용산에 수입되어 일대 유행을 타기 시작하였고, 국제업무지구 개발계획으로 본격적인 불이 붙었으며, 이러한 신축 붐은 또 다시, 남영동과 한강로 일대, 해방촌 등의 용산공원 인접지역으로 번져가는데 그치지 않고, 전략정비구역 중 일반 주택들이 밀집해 있던 성수동과 합정동 일원, 더 나중에는 준공업지역인 당산동과 양평동은 물론 아무런 개발 근거가 없는 망원동 일대 등 아파트 단지가 없는 한강변 전역에 신축 빌라 또는 쪼개어진 구분상가들을 무자비하게 채워 넣는 결과로 이어집니다.

 

전략정비구역은 탈을 바꿔 쓴 4차 뉴타운에 지나지 않았으며, 부동산투기를 이유로 신규 뉴타운 지정을 보류하겠다던 선언은 소나기 여론을 피하기 위한 정치쇼에 불과했던 것 입니다.

 

 

 

상처 뿐인 결말

 

조금이라도 많이 쪼개기 위하여, 다세대주택이 아닌 근린생활시설로 신축한 다음 주택으로 무단 전용하는 방법으로 신축 쪼개기의 유행이 변질되며 사회적으로 큰 문제가 되고 이슈화 되자 급기야는, 주택이 아닌 건물에 대한 재개발 입주권 제한을 강화하는 서울시의 조례 개정으로까지 이어지게 됩니다.

 

용산에서는 한강로와 청파동 일대에서 이러한 근생 쪼개기가 대유행하면서 묻지마 식 투기양상이 벌어졌고 이들 지역에 대한 개발가능성을 수십년 뒤로 후퇴시켜 버리게 됩니다.

 

한창 때의 국제업무지구의 위력은… 보라매 공원 인근에서 분양되는 주택의 홍보물에까지 인용되고 있을 정도로 막강 하였습니다.

 

그리고는 몇 년 뒤, 이윽고 국내 부동산경기에도 침체가 찾아오게 되면서 부터는…

 

그 막강했던 영향력이 고스란히 부메랑이 되어 돌아오게 되면서, 수 많은 하우스푸어들을 양산하는 처참한 결말을 남기고 4차 뉴타운과 전략정비구역은 물론, 국제업무지구 사업마저 최종 무산되고야 맙니다.

 

 

용산 국제업무지구라고 하는 이 엄청난 환상은 이렇듯이, 직접 간접적으로 광범위한 서울 지역의 부동산에 지대한 영향을 미치는 요인임을 과거에 이미 한 차례 적나라하게 드러내 보여준 바가 있습니다.