이 글이 시리즈의 마지막 글 입니다.

 

---

 

5.6일 갑작스런 부동산공급대책 발표.

또한 거기에 갑작스레 포함되어 튀어 나온 정비창부지 개발 계획.

 

이 발표 직후 청파동 꼬마빌딩 경매 소식이 대서특필되는가 하면, 뒤이어 쏟아져 나온 각종 소란스러운 이야기들...

 

그런데, 많은 언론들이 호들갑스럽게 떠들어 대는 것 처럼 그렇게 소란스럽기만 한 상황은 아니었습니다.

 

곧바로 토지거래허가구역의 지정이 뒤 따른 것도 한 몫 했겠지만, 보다 큰 이유는 아직 구체적인 개발 계획의 윤곽이 드러나지 않은데 있습니다.

 

이 와중에 많은 갑론을박들이 쏟아져 나왔는데, 그 대부분은 국제업무지구라는 환상이 결국 무너져 내리고야 마는 현실에 부딪히게 되는데서 오는 한탄들입니다.

 

따지고 보면, 주택공급 대책의 일부에 불과한 계획으로 서울시내에 공급할 7만호를 어떻게 공급할 것인가를 나열한 여러 항목들 중, 용산 정비창부지에서 8천호를 공급하겠다고 간단히 소개한 것에 불과하며, 27페이지에 이르는 대책의 전문 중 한 페이지의 귀퉁이를 겨우 차지하고 있을 뿐 입니다.

 

금년 말이나 내년 초 등의 구체적인 계획 발표시기에 대한 언급들도, 주택공급 대책 발표 이후 서울시나 국토부 담당자들의 인터뷰에서 소개되고 있을 뿐입니다.

 

아직 아무 것도 실체가 없으며, 개발과정 등과 정치적인 요인까지 고려해 본다면 8천호 계획이 제대로 수행될 수 있을지 조차 의문입니다.

 

이러한 상황에서 오로지 주택 수 한 가지에만 치중하여 개발용도를 놓고 왈가왈부하는 것이야 표현의 자유에 속하는 일이지만, 보다 근본적으로 중요한 문제에 대한 지적이 하나도 없어서 안타깝습니다.

 

 

 

개발면적

 

용산 정비창부지의 면적은 442,575㎡(133,878평)입니다.

57만㎡도 51만㎡도 아닙니다.

('용산 국제업무지구 ④ 면적과 금액 등 기초자료' 참조)

 

서부이촌동과의 통합으로 총면적이 57만㎡로 늘어난 후 구역지정면적은 51만㎡였습니다. 철도가 포함된 만큼 부지 전체를 개발 대상으로 가용할 상황이 아니었기 때문이겠지요.

 

따라서, 서부이촌동이 빠지고 44만㎡로 축소된 전체 면적 중 실제 가용한 부지 면적은 더 줄어들 것이라는 걸 짐작할 수 있습니다.

 

이전 글들을 모두 꼼꼼히 읽으셨다면, 어떻게 해서 국제업무지구에 대한 환상이 굳어졌는지 이해하고 계실 것 입니다. 또한, 서부이촌동이 빠진 최초의 '용산역세권 개발계획' 에서 처럼, 우리가 알고 있는 최종적인 국제업무지구와 같은 거창한 계획의 수립이 어렵다는 것도 수긍하실 것 입니다.

 

그렇지만, 과연 그럴까요?

실망스러울 정도로 대단히 많이 축소되어 버릴까요?

 

 

 

용산 정비창부지에서 주택 8천호의 비중

 

용산 정비창부지에서 공급될 주택 8천호의 주택규모(평형)를 포함한 개발 윤곽(용적률, 높이 등)에 대해서는 아무 것도 알려진 것이 없습니다.

 

따라서, 용적률과 높이 등은 기존 국제업무지구 계획의 최고 기준을 적용하고, 44만㎡ 전체를 가용 개발부지로 가정하여 면적이 비교적 흡사한 대형 개발지역들과 비교를 통하여 정비창부지에서 주택8천호가 공급되면 어떠한 모습이 될지 그림을 그려보겠습니다.

 

개포주공1단지

• 면적 399,741㎡(120,921평)

• 대지면적 303,209㎡(75.85%)

• 용적률 249.93%(최고35층)

• 세대수 6,702

• 주택규모비율  84㎡이하:초과 = 58 : 42

 

한남3구역

• 면적 386,395㎡(116,885평)

• 대지면적 285,830.4㎡(73.97%)

• 용적률 232.47%(최고22층)

• 세대수 5,816

• 주택규모비율  84㎡이하:초과 = 84 : 16

 

용산 정비창부지

• 면적 442,575㎡(133,878평)

• 대지면적 402,743㎡(91%)

• 용적률 608%(주택은 150M이하, 최고43층)

• 세대수 8,000

 

※ 대지면적 비율은, '용산 국제업무지구 ④ 면적과 금액 등 기초자료' 하단의 추정치 적용

※ 주택 높이 150m는 예전계획의 기타건물에 대한 높이.

※ 최고층수는 150m인 용산 효성해링턴스퀘어의 층수 차용.

 

개포주공1단지와 한남3구역의 세대당 평균 연면적은 113~114㎡로 비슷합니다.(공용면적 포함이며 전용면적이 아닙니다.)

 

판매시설과 부대 복리시설 등을 제외하면 대략 100㎡를 살짝 넘어가는 수준. 이를 용산정비창부지에 동일하게 적용하면 주택 8천호가 차지하는 연면적은 33% 정도가 됩니다. 나머지 67%는 주택이 아닌 판매 및 업무시설 등이 차지하게 되는 면적입니다. 그리고 이 대략적인 계산에서 지하층 연면적은 빠져 있습니다.

 

이 대략적 계산에 의한 정비창 부지의 판매 및 업무시설의 지상층 연면적은 164만㎡이며, 이는 여의도 파크원의 지상층 연면적 37만㎡의 약 4.5배 수준입니다. 파크원에다가 IFC몰 50만㎡, 롯데월드타워 80만㎡ 정도를 더 하면 비슷해지는 규모입니다.

 

4층인 코엑스의 연면적이 46만㎡이니, 코엑스의 3.5배, 코엑스를 10개층을 증축하여 14층으로 만들면 이 면적이 되는군요.

 

주택을 제외한 판매 업무시설(부대 복리시설 포함) 만의 면적입니다.

 

어느 정도인지 상상이 가시나요?

주택 8천호가 정비창부지의 위상을 그렇게 심하게 격하시켜버릴 정도인가요?

 

많은 부분, 다소 어거지스러운 가정들에 의한 엉터리 계산입니다만 막연한 주장들이 많아서 이런 그림을 그려 보았습니다.

 

 

 

갑론을박들에 대해

 

주거비율이 많다? 야간 상권 활성화될 수 있어 적절하다? 대규모 주택단지로 조성되면 가치와 상징성이 떨어진다? 어떤 프로젝트도 성공가능한 51만㎡의 거대 나대지? 용산만의 특화시설과 주거문화가 필요하다? 모든 땅에는 적재적소의 쓰임새가 있다? 반쪽짜리 사업될까 걱정? 

 

어떻습니까?

 

위에서 예전의 용적률 등과 일부 가정들을 차용해서 보여드린 계산대로라면 대규모 주택단지가 문제가 아니라, 훨씬 더 엄청난 규모의 판매 업무시설을 채우는 것이 더 큰 문제라는 생각은 들지 않으시나요?

 

서부이촌동이 빠지고 원래의 44만㎡로 줄어 들었음에도 여전히 막대한 규모라고는 생각되지 않으신가요?

 

과연 어느 누가, 어떠한 강력한 의지를 가진 주체가, 이 사업을 또 다시 좌초시키지 않고 성공시킬 수 있을지 걱정스럽지는 않으신가요?

 

어떤 프로젝트도 성공가능하다구요? 그래서 실패 했었나요? 게다가 저 틀린 면적은? 면적도 조회해 보지 않고 강력한 주장을 펼치는 글을 쓰는 저 태도는?

 

용산만의 특화시설은 도대체 무엇이고 주거문화는 또 무엇입니까? 용산 정비창부지에 들어맞는 적재적소의 쓰임새는 무엇일까요? 국제업무지구? 완성시킬 자신은 있으며, 완성되면 글로벌기업들로 채워 넣을 수나 있나요?

 

진실을 꿰뚫어 보지도 못하면서 어설픈 논리에 기대어 여론을 호도하는 무책임한 주장들이 참으로 안타깝습니다.

 

 

 

용산 정비창부지의 개발방향

 

제대로 개발의 효과만 극대화 시킬 수 있다면, 그래서 개발 이후 용산은 물론, 서울 전체와 수도권 지역에까지 긍정적인 효과를 퍼뜨릴 수 있게 개발할 수만 있다면, 국제업무지구가 되었던, 일반업무지구 이던, 아니면 대규모 주거문화복합단지 이건 간에 무엇으로 개발되어도 관계없지 않을까요?

 

제대로 된 개발로 개발 효과를 극대화할 수만 있다면 말이지요.

 

국제업무지구보다 훨씬 더 긍정적인 효과만 기대 된다면야 8천호가 아니라 1만호, 2만호… 8만호의 주택이 들어간 들 무슨 상관이 있을까요?

 

정작 문제인 것은…

 

개발방향이 없다는 것 입니다.

 

오로지 주택공급량을 끼워 맞추는 데에만 급급한 발표이다 보니, 저 거대한 부지에 대해 수긍할 수 있는 개발방향의 제시는 없이, 단지 그 부지에다가 주택을 8천호 공급하겠다고 간단하게만, 다른 주택공급 대상부지나 계획들과 동등한 공급수단의 하나로만 여기는 듯한 그런 발표를 해 버린 것이 문제인 것 입니다.

 

당연히 아우성들일 수 밖에요… 갑론을박들이 튀어나올 수 밖에요….

 

그러나 정작, 근본적인 문제는 따로 있는데, 밑그림조차 공개되지 않은 발표에 대응하여 저렇게들 엉뚱하게 주택숫자에만 집착하여 엉터리 개발방향만을 주장하면서 떠들어대는 것은, 대중들이 문제의 본질을 파악하는 것을 오히려 더 어렵게 만들 뿐 입니다. 

 

이번의 용산 정비창부지에 대한 발표가 안고 있는 본질적인 문제는….

 

이미 한 번 실패했던 전력이 있는 과거의 잘못들을 그대로 답습하고 있는 것 입니다.

 

 

 

과거의 잘못을 그대로 답습하고 있는 2020 정비창부지 개발 발표

 

이전 글 '⑦ 과거의 거래 양상 및 원인 분석' , '⑧ 1차 항해 실패의 원인' 에서 밝혔던 과거의 잘못들은 이 번의 발표에서도 고스란히 이어지고 있습니다.

 

'정부와 지자체, 기타 정치적인 이유에 의한 엇박자'

'정치적인 야심과 사욕'

'엉뚱한 진단과 처방'

그리고….

 

'갑툭튀' 계획 발표

그래서….

 

'개발방향'의 제시없이 일단 발표부터 되어 버린 개발계획.

 

수많은 갑론을박들에서 이러한 본질적인 문제에 대한 지적을 찾아볼 수 없었던 것이 아쉬웠습니다.

 

이러한 이유에서, 이 시리즈가 이렇게 길어졌고, 이 주장을 하기 위해 과거의 거래 과열양상과 실패 등에 대한 원인 등을 그토록 구구절절히 길게 늘어놓았습니다.

 

 

 

정치적인 야심과 사욕, 기타 정치적인 이유에 의한 엇박자

 

박원순 서울시장이, 싱가포르 방문 도중인 2018년 7월 10일에, 하필이면 부동산과열이 극으로 치닫던 그 시기에, 용산(국제업무지구)과 여의도 통개발을 언급하는 참으로 어정쩡한 형태의 발표 아닌 발표를 했다가 여론의 질타를 받고 보류해 버리는 바람에, 용산과 여의도 개발은 그 적절한 시작 타이밍을 놓치고 말았습니다.

 

그런데 또 어느 날 갑자기, 국토부는 5.6 공급대책을 발표하며 '용산 정비창 개발계획'을 소환해 버렸습니다. 그 것도 개발방향에 대한 아무런 언급없이 딸랑 주택 8천호를 공급하겠다고만….

 

5.6 발표 이후 서울시는 또 다시, 올 하반기에 발표할 ‘2040 서울플랜’ 안에 용산 정비창 개발안을 포함하기로 했다고 발표합니다.

 

주도권 싸움인가요?

 

도대체 개발의 주체가 누구인가요?

개발의 방향은 무엇인가요?

누구를 위하고 무엇을 위한 개발인가요?

몇 년간 수많은 혈세를 낭비하여 발주했던 용역결과에 의한 전문가들의 견해는 무엇인가요?

 

 

 

엉뚱한 처방, 갑툭튀

 

현재의 서울 부동산시장 상황을 보았을 때, 8천호는 언 발에 오줌누기입니다. 지금 당장 분양을 해도 그럴진대 언제 분양될지도 모르는 상황에서 용산정비창을 이처럼 단순한 주택공급 수단의 하나로 끼워 넣는 발표를 해 버린 것은, 그 공급물량에 따른 의도한 효과보다 역효과가 훨씬 더 클 수 밖에 없습니다.

 

가장 큰 역효과는 당연히 부동산투기입니다. 이는 과거에 이미 한 차례 처절하게 겪었던 일입니다.

 

다른 지역도 아니고 용산입니다.

수백개도 아니고 무려 8천개입니다.

2006년의 판교분양은 저리 가라 할 정도일 것 입니다.

 

주택 8천호가 많다느니, 업무지구 기능이 축소되어서 실망스럽다느니 하지만, 위에서 살펴본 바와 같이 어마어마한 규모의 연면적입니다.

 

판매 업무시설 등이 위에서 제시한 어거지 가정들을 활용한 결과값의 반만 되어도 코엑스 두 배에 가까운 규모입니다.

 

용적률 등이 많이 줄어들지도 않을 것 입니다.

 

예전에 제시되었던 용적률을 크게 줄이면 반발도 만만치 않거니와, 2006년 5조 6천억원이었던 코레일의 부채가 2019년에는 16조원을 넘기고 있습니다. 비싸게 팔아야 하니 용적률을 줄일 수가 없습니다.

 

그리고, 주택 8천호가 들어가도 어마어마한 규모의 업무시설이 들어간다는 사실이 퍼지게 되면 주변 부동산시장은 다시 15년전과 비슷한 양상이 벌어지게 될 것 입니다. 코레일부지의 매각대금이 공개되면 또 다시 한바탕 광풍이 몰아치게 될 것 입니다.

 

주택을 공급하여 집값을 잡겠다는 발상이 엉뚱한 결과로 번져갈 개연성이 충분하다 못해 넘칩니다.

 

수 년간 많은 혈세를 쏟아 부어 용역을 발주한 결과가 공개되지 못한 가운데, 갑자기 끼어든 주택 8천호 계획은 이미 뱃머리를 산으로 돌려 놓았습니다. 이제 또 다시 얼마나 많은 갑론을박과 정치적 야욕들이 끼어 들어 이 계획을 또 다른 엉뚱한 곳으로 이끌게 될지 알 수 없습니다.

 

 

 

다른 문제들

 

차기 대통령과 서울시장을 선출하기 위한 선거판이 벌어지기까지는 이제 채 2년도 남지 않았습니다. 내년 상반기에 용산 정비창부지에 대한 구체적인 개발계획이 발표된다면, 다음 선거 때까지 1년 정도의 시간 밖에 남지 않습니다. 

 

정권이 교체된다면, 이 계획이 또 다시 변질되지 않는다는 보장이 없습니다.

 

그 위험을 피하기 위해 빠른 시일 내에 계획을 발표한다면 또 다른 부실계획이 될 가능성이 농후합니다.

 

주택 8천호가 갑자기 끼어 들면서 이미 용역결과에 의한 원래의 계획보다는 많이 변질되었을 텐데, 이 급조된 구상이 빠른 시일 내에 그럴듯한 계획으로 탈바꿈이 된다면…..

 

그 전례는 2007 한강르네상스 마스터플랜에서 찾아볼 수 있습니다. 그 결과까지도….

 

위에서도 언급하였지만, 막상 발표된 계획에서 주택 8천호에 가려져 있던 업무시설의 규모가 의외로 막대하다는 사실과 함께 화려한 비젼이 제시된다면 예전과 같은 부동산과열은 불가피해 집니다. 용산 전 지역은 물론, 용산과 인접한 모든 지역을 토지거래허가구역으로 지정한다고 해도, 세계적인 대공황이 발생하지 않는 한은 이 불길을 막을 수 없습니다.(20년 간의 경험입니다. 투자하세요 ^^)

 

가장 근본적인 문제는…

 

'대다수가 수긍할 수 있는 사회적 합의에 의한 개발인가?' 하는 점 입니다.

 

그, 대다수가 수긍할 수 있는 개발방향 중의 하나가 '국제업무지구' 입니다. 이미 오래전부터 당연시해 왔기 때문입니다.

 

또 다른 하나는 바로….

 

박원순 서울시장이 발표하려고 했던 여의도와의 '통개발' 계획의 근간이 되는 용역의 결과입니다. 코레일과 용산구, 서울시에서, 특히 서울시는 여러 차례 혈세를 사용하여 용역을 발주하였습니다.

 

혈세가 사용되었고 오랜 기간 여러 차례 용역이 발주되었던 만큼, 사회적합의를 이끌어 낼 확률이 큽니다.

많은 혈세가 사용된 그 용역들의 결과가 공개되어야 합니다.

 

박원순 시장이 발표하려고 했던 '통개발' 계획의 근간에는 아마도 그 용역의 결과들이 반영되어 있을 것으로 짐작됩니다.

 

그리고 더불어, 싱가포르 방문 시에 현지에서 발표했다는 점에서, 아시아의 국제금융허브로 발돋움한 싱가포르의 성공사례를 직접 보게 되면서 즉흥적인 감흥을 참지 못해 성급한 발표를 한 것으로 짐작되기도 합니다. 이 발표가 있기 한참 전에 용역은 끝났고 '용산 마스터플랜'이라고 하는 것이 발표될 듯 말듯 감질나게 했었으니 이미 계획은 완성되어 있었을 것 입니다.

 

그리고 그 계획은 여전히, 당연하게도 '국제(금융)업무지구' 였을 것으로 추측됩니다.

 

그렇지가 않다면 굳이 아시아 금융허브로 성장한 싱가포르에서, 국내 금융중심지인 여의도까지 포함한 통개발을 언급하지는 않았을 테니까요.

 

사실 예전의 용산국제업무지구도 그 규모가 거대하기는 하지만, 싱가포르나 홍콩 등, 기존 아시아권의 금융강자들과 후발주자로써 경쟁하기에는 충분하다고 볼  수는 없는 노릇, 2001년의 지구단위계획에서 다소 막연하게 '국제업무지구' 라는 명칭을 부여한 이면에 '여의도' 라고 하는 국내 금융 중심지가 이웃하고 있다는 사실이 있었듯이, 새로운 '용산 마스터플랜' 에서도 서부이촌동이 빠져나간 용산 정비창부지를 국제업무지구로 개발하기 위해서는 여의도와의 연계가 필수적으로 포함되었을 것 입니다.

 

이 것이 바로 용산과 여의도를 콕 집어, 같이 '통개발' 하겠다고 언급한 배경이었던 것으로 추측됩니다.

 

그런데 이 번의 용산 정비창부지 개발과 관련하여서는 확고하게 '여의도는 아니다' 라는 태도를 견지하고 있어서, 과연 정비창부지의 운명이 본래의 방향성을 잃고 또 다시 표류하게 되는 것은 아닌지 우려가 됩니다.

 

또 한 가지, 2001년 이래 쭈~욱, 정비창부지의 개발방식은 '도시개발사업' 이었습니다.

 

거대한 나대지라고는 하지만, 서울에서도, 용산의, 장래의 국제금융 중심지로 계획하는 자리에다가 굳이 왜? 이 방법만을 고집하는지 모르겠습니다.

 

어차피 부채 해결이 절실한 코레일 소유의 부지요, 나머지는 국토부의 부지가 대부분입니다.

 

세계적인 금융허브로 개발하기 위해 사업방식을 바꾸어서 용적률을 1,000% 이상 허용한다고 해도 특혜시비 일어날 일 없습니다. 그렇게 늘어나는 용적률을 활용해서 주택을 1만호, 2만호로 늘린다고 해도 지금처럼 많은 갑론을박이 나오지도 않을 것 입니다.

 

 

 

에필로그

 

서부이촌동은 빠져 나갔지만 여전한 대형 프로젝트.

이미 한 차례 실패했던 프로젝트.

그 실패의 과정을 또 다시 반복하고 있는 현재…….

 

계획은 장기간에 걸쳐 신중하고 치밀하게, 본격적인 개발은 신속하게, 강력한 선장의 주도하에 이루어져야 하는 것인데….

 

용산 국제업무지구는, 아니 정비창부지는…

 

2020년에도 여전히 정치적 전략 도구로 사용되며 휘둘리고 있습니다.

 

여전히, 국토부와 서울시의 주도권 쟁탈전이 벌어지고 있으며, 급조된 '갑툭튀' 계획이 되어 원래의 방향을 잃고 뱃머리가 산 쪽으로 틀어지기 시작했습니다. 수많은 혈세가 낭비된 용역의 결과들은 새로운 계획의 여기저기에 짜깁기 되는 수준으로 전락하게 될 것 이고, 여러 사공들에 휘둘리며 방황하여 나아가지 못 하다가 선거철을 만나 정권이 바뀌기라도 한다면 또 다시 정략적으로 이용되며 변질될 가능성도 농후합니다.

 

그런데 아무도 이 점을 지적하지 않습니다. 오로지 개발방향과 관련한 주장에만 열을 올릴 뿐….

 

그 커다란 개발규모가 공개된다면, 주변지역은 또 다시 부동산광풍에 휩싸이게 될 것 이고, 개발의 방황과 표류기간이 길어질수록 그 부작용과 후유증은 더 심각해 질 것 입니다.

 

현재에 유일한 긍정적 신호는, 넘쳐나는 유동성 뿐 입니다. 갈 곳 없는 자금들의 좋은 먹잇감이 될 거라는 얘기입니다. 그런데 이 것 마저도 2007년의 상황과 거의 대동소이합니다. 만약 표류기간이 길어지고 국제경기가 악화되면……………………………………………………………………………………………………. (많이들 생각해 보시라고 긴 여운을 표시해 둡니다^^)

 

그저, 또 다시 실패하는 일만은 없기를 바랄 따름입니다.

 

개발계획은, 그 의도가 무엇이었든 간에 실현되고 완성되어야 합니다.

따라서 실현가능성이 낮고, 어울리지 않게 거창한 계획이나 급조된 갑툭튀 계획은 아예 세워져서는 안 됩니다.

 

때 마침, 사회적 혼란이 극심해진 홍콩의 위상 유지가 위태로운 상황이라서, 이 기회를 잘 살린다면 동북아 금융허브가 더 이상 희망사항으로만 끝나지는 않을 것도 같은데….