서울시가 10월 21일부터 새롭게 시행하는 개정된 ‘서울특별시 지구단위계획 수립기준'에 따라, 재개발 ‧ 재건축 추진시 사업성 저해 요인 중 하나로 꼽혔던 ‘2종 7층’ 규제가 풀렸습니다.

 

혹, 한남권에서도….???

 

그러나, 유감스럽게도 이태원 ‧ 한남동 일원에는 이 규제완화가 전혀 해당되지 않습니다.

 

구릉지, 중점경관관리구역, 고도지구 및 자연경관지구에 해당하거나, 저층‧저밀로 관리되는 용도지역‧지구(녹지지역 등)에 인접한 경우 등, 높이‧경관 관리가 필요한 일부 지역은 예외라는 단서가 붙으며 규제완화의 대상에서 제외가 되었는데, 남산에서부터 한강변에 이르는 한남권 전역이 이 예외에 해당하는 지역입니다.

 

한남권 전역은 고도지구 및 경관지구들로 도배되어 있습니다.

 

 

 

 

한남권의 고도지구 및 경관지구 현황

 

 

 

남산 아래자락부터 이태원로를 중심으로 하는 한남권 일대 북단 전체는 이렇게 고도지구로 지정되어 있습니다.

 

심지어는 나인원한남과 한남더힐 마저도 고도지구로 지정이 되어 있는데, 이는 이들 아파트에 대한 최초의 개발계획이 수립될 당시의 지구단위계획에 의해 그렇게 된 것이겠지요.

 

그리고, 고도지구에서 제외된 지역들 중 남산자락과 매봉산 자락은 물론, 하야트호텔 남측의 주택가 일부와 유엔빌리지 등은 자연경관지구로 지정되어 있습니다. 빈 틈이 없습니다^^

 

일부는 고도지구와 자연경관지구가 중첩되어 있기도 합니다.

 

어??? 그렇담….

 

고도지구와 자연경관지구가 아닌 한남권의 남측 지역들은 규제완화에 해당되지 않을까????

 

하고 생각할 수 있겠지만, 이들 지역은 죄다 《한강변 중점경관관리구역》이라는 족쇄에 꽁꽁 묶여 있습니다^^

 

 

 

 

한강변 중점경관관리구역

 

한강변 중점경관관리구역 지정일은 2016.11.24일.

 

지난 2015년에 서울시가 산토리니 어쩌고 저쩌고 횡설수설하며 한남뉴타운 기본계획 변경을 위한 가이드라인을 던져 주겠다면서 한남3구역의 7번째 건축심의를 반려하면서 한남뉴타운 전체의 사업을 강제로 중단시킨 뒤에, 그 가이드라인을 던져놓던 시기와 대략 일치합니다.

 

아마도 이 가이드라인 출시와 발을 맞추어서 한남권 남측 지역 전역을 이 《한강변 중점경관관리구역》이라는 족쇄로 묶어 버린 듯 합니다.

 

한남뉴타운 전역은 물론, 해제된 한남1구역, 한남2구역에서 제척된 지역들도 아직까지도 《한강변 중점경관관리구역》의 족쇄를 차고 있으며, 그 경계 바로 북단의 필지들은 이 《한강변 중점경관관리구역》에서는 배제되어 있습니다.(대신, 고도지구….^^)

 

그러니까, 2016년 11월 이전까지는 이태원로를 중심으로 하는 한남권 북단 지역만 고도지구로 묶여 건축높이에 제한을 받고 있었다가, 2016년 11월 24일에서야 《한강변 중점경관관리구역》이라고 하는 신생 규제를 받게 되었던 것 이었습니다. 

 

《한강변 중점경관관리구역》은 비단 한남뉴타운에만 국한된 것이 아니라 한남뉴타운 동측의 한남동 지역 전체에 지정되어 있습니다. 유엔빌리지까지….

 

그리고…. 너무도 억울하게도 한남권에만…..

 

지정되어 있는 것이 아니라 서울시내의 한강변 전역에 걸쳐 지정되어 있습니다. 지정일도 모두 동일합니다.

 

동일한 규제에도 불구하고 유독 한남권만 건축높이에서 더욱 심한 제약을 받는 결정적인 이유는, 다른 한강변 지역들에는 한남권처럼 2종 일반주거(7층이하)지역이 그리 많지 않기 때문입니다. 그 2종 일반(7층 이하)의 규제가 풀렸음에도 중점경관관리구역이라서 규제완화 대상이 되지 못하는 예외지역에 속하고 있는 것 이지요.

 

 

 

 

규제 예외지역

 

한남권에서 고도지구나 경관지구에 전혀 해당하지 않는 지역이 한 군데 있습니다. 바로…

 

 

 

 

국내 최고의 부촌을 이루고 있는 하야트호텔 남측의 고급주택가 인데요…

 

어라 ???

재벌 회장님들이 밀집되어 있는 지역이라 규제를 피해가는 특혜라도 준 것 일까요???

 

잠깐이라도 이렇게 생각하셨다면 잘못 생각하신 겁니다~^^

 

이 지역은 굳이 고도지구니 경관지구니 하는 제한을 둘 필요가 없는 지역입니다.

 

슈퍼리치들이기에 스스로 알아서 사회적 물의를 일으키지 않을 것이므로 굳이 규제가 필요 없어서가 아니라, 이 지역은 전체가…

 

제1종 전.용. 주거지역

 

...이기 때문입니다.

 

용도지역의 성격 자체가 다른 규제가 필요없을만큼 강력합니다.

 

 

 

 

맺음말

 

2종 일반(7층 이하)의 규제가 풀렸음에도 전혀 그 혜택을 받지 못하는 한남권…

 

아쉬운가요?

 

아쉬움을 달래기 위한 다른 견해 하나를 제시해 봅니다.

 

일부 슈퍼리치 벨트를 제외하면 대부분 낡은 주택가로 이루어 진 한남권입니다. 그럼에도 불구하고 언젠가부터 항상 미래의 부촌으로 기정사실화되고 있는 한남권이기도 합니다.

 

미래의 한남권이 첨단 고층빌딩으로 빼곡한 모습이어도 나쁘지는 않겠지만, 기왕이면 좀 더 넉넉함이 느껴지는 아기자기하고 아늑한 모습으로, 서울 도심의 다른 부촌들과 차별화가 되는 것은 어떨런지요?

 

그러한 점에서는 규제완화 혜택을 받지 못하는 점이 굳이 나쁘기만 하지는 않을 듯 합니다. 

 

다만, 규제와 인허가권이 정략적인 이유들로 남발되어 한남권의 개발방향이 뒤틀리면서 다소 기형적인 모습으로 완성되지 않기만을 바랄 뿐 입니다.