지난 3월과 4월에 있었던 한남권의 부동산 관련 이슈들이 워낙 막강한 소재들이었던 탓 이었을까요?
5월과 6월 중에 발생한 사건들 중에서도 만만치 않은 대형 이슈들이 몇 건 포함되어 있건만, 이 소식들을 받아들이는 분위기는 그다지 새롭다거나 놀랍다는 반응들과는 다소 거리가 있었던 듯 합니다.
여기에는, 과도한 세금부담과 규제들로 인하여 거래 가능한 매물과 매수자가 대폭 줄어 들기도 하였지만, 7년 가까이 기록적인 상승세를 이어오며 많은 거래가 발생하면서 거래의 필요성이 많이 줄어들기도 했고, 지속된 상승에 따른 피로감도 누적되는 등, 여러 모로 당장의 거래가능성과 필요성이 감소한데서 오는 부동산시장에 대한 관심의 저하 및 식상함도 한 몫을 담당한 듯 합니다.
7월호 빙고매거진은, 많은 사건들 중 '구찌' 가옥을 첫 글로 선정하여 시작합니다.
구찌 가옥
명품 브랜드인 '구찌'가 5월 29일에 한남동에 국내 두 번째 플래그쉽 매장인 '구찌 가옥'을 오픈하였습니다.
순천향대학병원에서 이태원 방향으로 올라가다 보면 짧은 터널을 지나 막다른 삼거리를 마주치게 되는데, 그 정면에 '구찌 가옥'이 들어섰습니다.
2009년 블루스퀘어 착공과 꼼데가르송 오픈이라는 사건을 기점으로 하여 한강진역 일대가 명품거리로 급부상하며 불과 몇 년 만에 빠른 속도로 확장되기 시작, 그러나 그 확장은 한강진역 일대에서 머물 뿐 좀체 이태원 방향으로 뻗어나가지를 못한 채 정체상태에 있었는데 이태원과 한강진역 권을 가르는 제일기획 정면의 삼거리에 '구찌 가옥'이 자리하게 되면서 다시 한 번 명품거리의 확장에 대한 기대감을 높이고 있습니다.
송혜교 한남동 건물 매입
3월말에는 한남더힐 담장 맞은 편의 한남동 건물 하나가 195억원에 거래가 되었는데 이 건물의 매수자가 연예인 송혜교씨인 것으로 뒤늦게 알려지면서 관련 뉴스들이 줄을 이었습니다.
기타 많은 연예인들과 관련한 한남동 일원의 부동산 관련 뉴스가 연일 쏟아졌던 5월과 6월이었지만 어딘가 신선미가 떨어지고 재탕, 삼탕의 뉘앙스가 강한 뉴스들이 많았으며 일일이 열거하기 어려워 송혜교씨의 건물 매입 뉴스 하나를 대표로 게재합니다.
한남시범아파트 시공사 현대건설 선정
한남3구역 시공사인 현대건설이 한남시범아파트 재건축의 시공사로 선정되었습니다.
한남시범아파트는 1970년에 준공된 120세대의 소규모 아파트인데, 30평형대 단일 평형으로 1대1 소규모재건축을 진행중입니다.
2020.8.11일에 조합설립을 인가받고 2021.5.9일 현대건설을 시공사로 선정하였습니다.
특이한 점은, 30평형대의 소규모 단지 임에도 불구하고 현대건설의 프리미엄 브랜드인 『디에이치』를 사용한다는 점인데, 이는 한남시범아파트의 특수한 입지 때문입니다.
한남시범아파트는 한남동에서 옥수동으로 넘어가는 독서당로의 한남더힐 출입구 바로 맞은 편에 위치하며 유엔빌리지와 이웃하고 있습니다. 규모는 작지만 대한민국 최고 부촌의 한 자리를 당당히 차지하고 있는 것 입니다.
한남뉴타운 2,4,5구역 소식
조합 내부의 문제 소지가 거의 없으며 타 구역 대비 규모가 크지 않아서 빠른 속도를 낼 것으로 기대되던 한남2구역은 여전히 교육청과의 갈등을 해결하지 못해 사업시행인가가 지연되고 있습니다.
건축심의, 교통영향평가, 환경영향평가 등 주요 인허가 과정을 모두 통과하였으나 교육영향평가라는 관문을 넘지 못하고 있는 것으로 알려졌습니다. 7월 16일에는 사업시행계획 인가신청을 위한 총회를 개최할 예정입니다.
기본계획 변경안을 공람하고 공청회까지 마친 한남4구역과 한남5구역은 아직 변경안의 도시재정비위원회 상정 소식이 없습니다.
도시재정비위원회는 사전 정보의 공개에 인색한 경향이 있어 7월초에 갑작스레 상정 소식과 개최결과가 동시에 알려지게 될 수도 있습니다.
한남3구역 분양신청 접수 마감
6월 7일로 예정되어 있었던 분양신청 종료일을 몇 일 앞두고 1,000여명 가까운 미신청자가 남아 있어서 20일을 추가하면서 6월 27일로 연장되었던 한남3구역의 분양신청이 마감되었습니다.
연장 전 많은 미신청자가 있었던 데다가 막판 눈치싸움으로 인한 신청 집중이 예상되기도 했었는데 마감일을 열흘 이상 앞선 때부터 이미 분양신청 접수처는 한산한 모습을 보이더니, 마감일 직전까지도 딱히 북적대는 모습을 보이지 않고 비교적 한산한 상태를 그대로 유지한 채로 마감되는 다소 의외였던 풍경을 연출하였습니다.
그러나 겉으로 보였던 모습과는 달리 최종 접수 결과는 98.2%라는 매우 높은 분양신청률을 기록하였습니다.
분양신청 개시 초기에 평형 배정 방법이나 감정평가 결과 등에 대한 논란으로 갑론을박들이 들불처럼 일어나며 많은 이의가 접수되었고, 분양신청 집행정지 소송이 제기되는 등 한바탕 소란이 예고되는 듯 했으나, 80일이라는 여정이 길었던 탓인지 마감시한이 다가오면서는 차분한 분위기로 돌아선 듯한 모습이었습니다.
감정평가 결과에 대한 이의신청이 일부 받아들여지면서 종전자산평가액이 소폭 상승한 사례들도 들려오는 반면, 일부 감액 평가된 사례가 알려지면서 작은 논란이 있었고, 분양신청 집행정지는 일단 기각 되었으나 곧바로 항고하였고 본안 소송이 남아있어 여전히 불씨는 안고 가는 한남3구역입니다.
분양신청 통지 시에 감정평가결과를 공개하도록 관련법이 개정되고 난 후에 이루어진 관리처분계획에 대한 선례가 많지 않은 상황이라 많은 혼란이 있을 수 밖에 없는데다가...
종전 자산의 유형이 비교적 획일적인 재건축과는 달리 그 유형이 매우 다양하여 감정평가 결과가 공개되는 시점부터 관리처분계획이 인가되는 과정까지의 잡음과 논란이 훨씬 더 많은 것이 재개발사업인데, 조합원 수가 4천명에 육박하는 초유의 거대 재개발구역인 한남3구역인지라 앞선 재개발 사업장들에서는 볼 수 없었던 사례들이 많이 발생하기도 하였습니다.
세세한 많은 이야기들을 모두 담을 수는 없기에 분양신청 관련 소송과 마감 결과 등에 대해 정리한 글들의 링크를 아래에 남겨 둡니다.
한남1구역의 투트랙(two track) 전략
공공재개발 선정에서 탈락한 한남1구역은 이 후 용산구청과 서울시청 등을 항의 방문하고 설득하여 재심의 신청을 해 둔 상태.
그러나, 관심이 집중되던 타이밍을 놓쳐 한 차례 힘이 빠진 상태인데다가 일반 민간재개발에 힘을 실어주고 있는 오세훈 서울시장의 행보에 의해 공공재개발 자체에 대한 기대감이 많이 희석된 상태이며, 오히려 일반 재개발에 더 솔깃해지는 흐름에 따라 일반 재개발에도 발을 걸쳐 두는 투트랙(two track) 전략을 이어가고 있습니다.
한남1구역 추진단은, 타이밍을 놓쳐 힘이 빠진 상태임을 스스로 자각하고 구역 내 소유자들을 독려하고 재개발에 대한 여론을 이끌어 오기 위해 자체적으로 소식지를 발간하는 등 재개발구역 지정을 위한 열의와 노력을 이어가고 있으며, 공공재개발이건 민간 재개발이건 간에 구역 지정의 가능성이 높은 방식을 무조건 따른다는 내부 원칙을 정해놓고 있지만, 여전히 공공재개발 쪽에 더 많은 기대를 하는 듯 합니다.
유엔사부지 건축심의 예정
6월 중으로 예고되었던 유엔사부지에 대한 건축심의는 7월로 넘어가게 되었습니다. 7월초라고 구체적인 시기를 언급한 것으로 보아 심의 상정이 이루어진 것으로 보입니다.
덧 붙여, 후속일정 및 시공사에 대한 얘기도 흘러 나왔는데, 현대건설과 GS건설로 압축되었다는 일레븐건설 관계자의 말이 보도에 인용되었습니다. 반포 주공1단지에 이어 한남3구역, 그리고 유엔사부지까지 현대건설과 GS건설의 대결구도가 이어지게 되었습니다.
7월초에 건축심의를 통과하면 연내 착공, 내년 1분기에 오피스텔 분양, 아파트는 후분양하는 것으로 계획이 되어 있습니다.
오세훈 서울시장 재개발 6대규제 완화
오세훈 서울시장이 재개발을 적극 지원하겠다는 의사 표명의 일환으로 재개발 6대규제 완화대책을 발표하였습니다.
• 주거정비지수제 폐지
• '공공기획' 전면 도입을 통한 정비구역 지정기간 단축(5년→2년)
• 주민동의율 민주적 절차 강화와 확인 단계 간소화
• 재개발해제구역 중 노후지역 신규구역 지정
• '2종 7층 일반주거지역' 규제 완화 통한 사업성 개선
• 매년 '재개발구역 지정 공모' 통한 구역 발굴 등
이 중, 주거정비지수제를 폐지한다는 사실을, 일부 언론에서는 '대 못'을 뽑는다고 표현하기도 하였습니다.
또 다시 '공공~'이라는 단어가 들어간 '공공기획' 이라는 신조어를 만들어 냈는데, 인허가권자의 재량으로 각종 심의를 통합, 단축시키겠다고 하는 이 '공공기획'은 심의 절차에 소요되는 기간 단축을 장점으로 내 세우고 있는 '공공재개발'의 의미를 희석시켜 버리면서 기존에 '공공재개발'로 선정된 구역들의 새로운 갈등 요인으로 부상하였습니다.
2종 일반주거지역 중 7층 제한 지역에 대한 사업성완화와 더불어, 기존 해제 구역에 대한 신규 구역지정이 6대 완화 중의 한 자리를 차지하고 있어 한남1구역과 같은 곳에는 희망을 불어 넣고 있습니다.
서울시, 용산정비창 개발 마스터플랜 공모 예고
옛 '용산국제업무지구' 예정 부지였던 용산정비창에 8천호의 주택을 공급하겠다는 내용을 포함시켜 한 동안 큰 논란을 일으켰던 5.6대책 발표 이 후 1년이 넘어가도록 구체적인 후속 발표가 감감 무소식인 가운데, 수장이 교체된 서울시가 하반기에 국제 설계공모를 시행하여 용산정비창에 대한 개발 마스터플랜을 수립하겠다고 발표하였습니다.
10여년 간 이미 수 차례나 용역비를 쏟아 부어 놓은 결과를 발표하지도 않은 채, 1년 전에 뜬금없이 8천호 주택공급 후보지가 되더니 이제는 다시 또 마스터플랜을 공모한다고 하니 도대체 언제까지 용역비만 쏟아 부어가며 계획만 세울 것 인지….
용산정비창에 대한 가장 화려한 계획을 추진하였던 오세훈 서울시장으로 교체되고 난 이 후의 행보라서 우려 반 기대 반의 시선이 집중되고 있는 '국제업무지구' 부지입니다.
용산지구단위계획
용산구는 5월 28일 용산지구단위계획의 변경안에 대한 열람을 공고하였습니다.
서울역부터 한강로3가에 이르는 용산 서부지역 일원에 대한 전반적인 지구단위계획의 변경안을 발표한 것인데, 오래 전에 수립된 계획인지라 도시와 생활상의 변화에 따라 계획을 변경하는 것인데, 엉뚱하게도, 그 변경안 속에 스쳐 지나가듯이 담긴 '경부선 지하화'라는 단어를 크게 부각시켜서 마치 서울역에서 용산역에 이르는 경부선의 지하화가 확정되기라도 한 듯한 오해를 불러 일으킬만한 보도가 있었습니다.
지구단위계획은 그 성격상 특별한 프로젝트를 출범시키는 계획은 될 수가 없습니다.
지구단위계획의 개요와 경부선 지하화 이슈에 대해서는 아래 링크해 둔 글에서 자세하게 설명해 두었습니다.
용산철도병원 부지 개발
10년 동안 폐허 상태로 방치되던 옛 중앙대부속병원 부지에 대한 세부개발계획이 결정되었습니다.
한강로3가 해링턴스퀘어 맞은 편, 용산철도고등학교(구, 용산공고) 옆, 요지 중의 요지인 이 부지는 종합의료시설로 지정이 되어 있어서 다른 용도로는 개발을 할 수가 없었습니다.
한 때, 국제업무지구에 종합의료시설 용지를 지정하고 용산철도병원 부지에 대한 종합의료시설 지정을 해제하는 방안도 논의된 적 있으나 국제업무지구가 무산되면서 이 마저 흐지부지.
부지면적이 1만여㎡에 불과하여 현대식 트렌드의 종합병원 부지로는 적절치 못한 상태라 종합병원으로의 개발도 현실적으로 불가능하여 계속 방치되고 있던 상태였는데, 5월 26일에 개최된 서울시 제9차 도시·건축공동위원회에서 용산철도병원 부지를 특별계획구역으로 지정하고 세부개발계획 결정(안)을 수정가결하면서 병원이 아닌 복합용도의 건물을 건축할 수 있게 된 것 입니다.
이러한 결과는, 공급 쥐어짜내기에 골몰하고 있는 현 정책 트렌드와 이해타산이 합치된 결과물로 보여지기도 합니다.
이번 결정으로 용산철도병원 부지에는 지하6층~지상34층, 연면적 9만4000㎡규모의 공동주택(685가구), 근린생활시설, 문화 및 집회시설 등이 복합된 건축물이 들어설 예정입니다.
2021년 9월 빙고매거진
빙고매거진 2021.5월호
