서문

 

비례율이라는 용어가 언제부터 재개발에 사용되었는지는 모르지만, 그 실체가 오인되는 경우가 매우 많습니다.

 

비례율의 정체는 난해하기 그지 없어서 그렇게 오인될 만한 소지가 다분할 뿐 더러 파고 들면 들수록 머리가 아파지게 됩니다 ^^

 

이전 글 들에서 재개발 감정평가의 모순을 언급하며 그 원흉으로 '종후자산 감정평가'를 지목한 바 있는데 , '비례율'이야 말로 그 모순된 결과물들의 진정한 집합체입니다.

 

현재에는 간신히 법규에 그 명칭을 올려 두고는 있지만, 2008년 까지만 해도 비례율은 관련법 어디에도 명시되지 않고 통용되던 용어였습니다.

 

사실, 이 장의 설명은 일반 투자자에게는 굳이 필요하지 않을 뿐 더러 어쩌면 독이 될지도 모르겠습니다. 투자자가 알아두면 좋을 정도의 개념은 이미 인터넷 상에 많은 정보들이 등록되어 있습니다.

 

비례율에 관해 정리하면서, 도대체 왜 이 작업을 하고 있는지 모르겠다는 자책이 들기도 했는데(^^), 기왕 시작한 작업이기에 끝마무리 하는 차원에서 이 글을 남깁니다.

 

따라서, 그저 가볍게 읽고 넘어가 주시기 바랍니다.

읽다가 어려우면 정신 건강을 위해 그냥 패스 하실 것을 권유합니다~^^

 

 

 

비례율에 대한 몇 가지 진실

 

비례율은 결코 수익률이 아닙니다.

비례율은 영구적으로 고정되는 비율이 아닙니다.

비례율은 변동될 수 있으며 조정(조작?)이 가능합니다.

대부분 재개발 구역의 비례율은 근소하게 100% 안팍으로 결정됩니다.

투자자는, 비례율의 높고 낮음에 굳이 일희일비 할 필요는 없습니다.

 

 

 

비례율의 정의와 개념

 

비례율 = (사업완료 후의 대지 및 건축물의 총 수입 - 총사업비) / 종전의 토지 및 건축물의 총 가액

 

이렇게 구해진 비례율을 조합원들의 종전자산평가액에 곱한 결과가 『권리가액』이 됩니다. 그리고 조합원 분양가에서 이 권리가액을 차감한 금액이 『추가분담금』이 됩니다.

 

인터넷 상에서는, 종전 종후 자산평가액 등의 용어가 사용된 비례율 공식이 더 많이 눈에 뜨이곤 하는데, 어떠한 용어를 사용하든 그 의미는 동일합니다.

 

비례율의 공식은 얼핏 보면 다음과 같이 오인되기 쉽습니다.

 

총수입-총사업비=총수익

비례율=총수익/출자자본

 

그렇다면 자본수익률로 볼 수가 있는 것인데… 이게 맞을까요?

 

당연히... 틀렸습니다 ^^

 

순수한 수익은 수익에서 《원가》를 차감해야만 합니다. 그리고, 재개발사업의 원가는 《종전토지건물총액(자본)+총비용》이 되어야 맞습니다. 비례율에서는 이 원가 중에서 '비용'만을 차감하였습니다.

 

재개발사업에 출자한 자본(종전 토지 등)은 전부 다 재료(원가의 일부)가 되어 팔려 나가면서 하나도 남지 않게 됩니다. 대신, 《총수입-총사업비》의 형태로 바뀌게 됩니다.

 

즉, 《총수입-총사업비》는 수익이 아니라, 변동된 자본금이 되는 것 입니다.

 

따라서 『비례율 = 자본변동률』 이 됩니다.(무늬만…^^)

 

 

 

비례율의 모순

 

『비례율 = 자본변동률』 이라면, 여기에서 수익률을 구하는 것도 어렵지 않을 것 같은데….????

 

그렇지만, 아무런 의미가 없습니다.

 

일단은, 총 수입 자체가 모순덩어리인 《종후자산 감정평가》를 기반으로 산출되는 것 이기에 그러합니다.

 

변동성이 큰 미래의 가치에 대한 추정금액을 감정평가해야 하는데, 평가 시점에 대한 규정마저 엄격하지 않아서 임의대로 정할 수 있는 점 등, 말 그대로 '고무줄' 결과 산출이 가능한 것이 미래 시점인 《사업완료 후의 총 수입》 입니다.(종후자산 감정평가에 대한 이전 글들 참조)

 

비례율을 정확한 자본변동률로 볼 수 없는 또 다른 근본적인 이유 중 하나는 종전자산 감정평가의 시점입니다.

 

정확한 자본변동률을 구하기 위해서는 최초 출자 자본금부터가 정확해야 할텐데, 종전자산평가의 시점인 사업시행인가고시일을 최초 출자일로 볼 수는 없는 것 이지요.

 

이 같은 평가시점의 어긋남은 법인세와 관련한 혼란까지 야기시키고 있습니다.

 

조세특례제한법 제104조 7항, 동법 시행령 제104조의 4에 의하여, 조합원 분양분은 부가세와 법인세의 대상에서 제외됩니다.

 

일반분양에 따른 수입으로 이익이 난 부분만이 법인세 등의 과세 대상이며 과세표준과 세액 산출을 위해 취득원가의 산출이 필요한데, 국세청의 유권 해석에 따른 재개발사업의 최초 출자일은 조합설립인가일 입니다. 그리고 법인세 산출에 필요한 토지 등의 취득가액은 조합설립인가일을 기준으로 한 가격입니다.

 

(※ 서울시의 정비사업조합 등 표준 예산･회계규정 세칙에서는, 조합원 종전재산평가액은 관계 법령에서 정하는 가액을 취득원가로 하며, 관계 법령 간의 차이에 의해 발생하는 금액은 자본 조정으로 한다' 고 애매한 규정을 두어서 회계처리와 법인세 산정을 더 복잡하게 만들고 있습니다.)

 

법인세 이야기가 나온 김에, 비례율이 100%를 넘으면 법인세를 납부해야 한다는 잘못된 속설이 있지만, 결과론적으로는 전혀 틀린 얘기만은 또 아닙니다. (※ 비례율 100%가 법인세 납부의 기준이 아니지만 비례율이 높다는 것은 분양수익이 커진다는 의미이므로 법인세가 늘어날 확률은 커집니다.)

 

초기 사업의 진행이 더디고, 초기에 감정평가 등에 큰 비용을 들일 수 없는 재개발 사업의 특성 상, 종전자산평가 시점을 사업시행인가 시점으로 멀찍이 늦춰둔 것은 불가피한 점이 있지만, 그 시점 하나가 틀어짐으로써 많은 모순이 양산됩니다.

 

이렇듯 비례율은, 모순덩어리인 종전, 종후 자산의 감정평가를 기초 재료값으로 삼아서 구해지고 있습니다.

 

 

 

실무에서의 비례율 운용

 

인터넷 상에서 비례율의 허실을 논하는 정보들을 찾아보는 것은, 이제는 흔한 일이 되어 있습니다.

 

심지어는 노골적으로…

 

원칙적으로는 종전, 종후 감정평가 결과를 토대로 한 총수입과 총 사업비 등을 산출하여 이를 근거로 비례율을 산출하는 것이지만, 실제로는 비례율을 먼저 정해 놓고 역으로 나머지 값들을 짜 맞춘다고 하는, '천기누설' 같은 글들도 찾아볼 수 있습니다.

 

감정평가 실무자도 아니고 조합운영 경력도 없는 필자로서는, 이에 대한 사실 여부를 언급할 자격이 없습니다만….

 

십 수 년 전에, 용적률이 800%에 이르던 모 '도시환경개발' 구역의 사업설명회에서, 법인세를 줄이기 위해 비례율을 130% 이하로 맞추었노라고 자랑스럽게 과시하던 사업설명 현장이 떠 오릅니다.

 

그리고, 지금까지 관리처분 된 수많은 (도심재개발이 아닌 일반) 재개발 사업장의 비례율이, 구역별 여건이나 분양가, 일반분양 물량 등의 커다란 차이에도 불구하고 하나 같이, 100% 근방에서 결정되었다는 것.

 

이 정도만으로 실무에서의 비례율 운용과 비례율의 조정에 대한 언급을 마칠까 합니다.

 

비례율이 100% 근방에서 결정되는 사연에 대해서는 말미에 따로 설명하겠습니다.

 

 

 

도정법 상의 비례율

 

'비례율' 이라는 명칭은, 2008년 12월이 되어서야, 도정법 상에 공식적으로 등장하게 됩니다.

도정법 시행규칙의 별지 양식에 인용되는 형식으로 말이지요^^ 

 

【2020년 현행 도정법 시행규칙 별지 제6호서식 조합설립동의서】

 

동의내용 1.조합설립 및 정비사업 내용'의 다. 나목에 따른 비용의 분담

 

 

 

이상 2회의 출현이 도정법 상에 명시되어 있는 비례율의 전부입니다.

 

오래 전 부터 관행적으로 실무에서 활용되던 '비례율' 을 뒤늦게 법령 상으로 끌어들인 과정 등은, 감정평가 실무기준을 제정하던 과정과 비슷한 듯 한데, 그 대우는 많이 다르게 느껴집니다 ^^

 

뒤늦은 법령 상의 명시는 단지 오랫동안 사용해 오던 실무적인 부분을 인정한 것에 지나지 않는 것인데, 그렇다면 이 '비례율'이라는 개념은 어디에서 시작되었을까요?

 

 

 

비례율의 유래

 

비례율은 구)토지구획정리사업법' 에서 환지계획에서 사용되던 감보율에서부터 시작되었습니다. '보류지'니 '체비지'니 하는 용어들도 여기에서 비롯되었습니다.

 

토지구획정리를 하여 종전 소유자들에게 환지할 때에는 효용가치가 높아진 토지를 종전소유 면적보다 줄여서 환지를 해 주는 것인데, 이 줄어드는 비율이 '감보율' 입니다.

 

감보율을 적용하여 환지해주던 방식이 1990년대 중반에는 종전자산의 가치와 종후자산의 가치를 비교하는 방식으로 바뀌게 됩니다. 여기에서 비례율이 사용되었고, 이 후, 구)도시계획법과 구)토지구획정리사업법을 통합한 도시개발법으로 이 개념이 이어집니다.

 

현행 도시개발법 시행규칙에는 정확하게 비례율이 정의되어 있습니다.(도시개발법 시행규칙 제26조. 환지계획에 포함되어야 하는 내용)

 

그리고, 도정법 이전의 재개발 관리처분에서 이 개념을 차용하여 활용하면서 '비례율'이 재개발에서 사용되기 시작하였던 것 입니다.

 

참고로, 도정법 이전의 재건축은 정관에 의해 권리배분을 하도록 규정되어 있어서 법적으로는 관리처분이 필요없는 사업이었는데, 조합원 간의 권리배분 문제가 매우 민감한 사안이다 보니, 법이 요구하지도 않았던 관리처분절차가 재개발과 유사한 방식으로 진행되었으며 그 과정에서 비례율 등의 용어도 같이 도입되었고, 마침내는 재개발과 재건축이 모두 도정법 안에 통합되어 현재에 이르고 있습니다.

 

도정법이 제정되고 나서도 관리처분에 대한 구체적인 규정이나 기준 등은 법령 어디에도 명시된 바가 없이 예전부터의 관행들이 그대로 이어져 왔으며, 2008년 말에 이르러서야 시행규칙의 별지 양식에 '비례율'이 명시되며 법의 테두리 안으로 들어온 것이 전부입니다.

 

 

 

비례율의 숨은 복병

 

정비사업에서 비례율의 왜곡과 변동가능성이 큰 이면에는, 위에서 언급한 문제점 들 외에도 중요한 복병 하나가 더 숨어 있기 때문입니다.

 

그 복병이 숨어 있는 곳은, 《종후자산》 입니다.

 

두 가지의 분양가,

조합원분양가와 일반분양가의 차이가 바로 그 복병의 정체입니다.

 

통상 종후자산에 대한 평가는 조합원분에 대한 평가만이 이루어지며, 일반분양분은 감정평가된 금액이 아니라 시장에서 가장 높이 받을 수 있는 가격이 책정됩니다.

 

처음으로 비례율이 결정되는 관리처분계획 수립 시점과 일반분양의 시점 차이가 클 수록, 조합원분양가와 일반분양가의 괴리는 더 커질 수 있으며, 이는 종후자산의 변동 및 비례율의 변동을 유발합니다.

 

그리고 그 괴리가 커질수록 개발이익이 사실상 조합원에게 이전되는 효과가 발생하게 됩니다.(정상적으로는…^^)

 

두 가지 분양가의 괴리로 인한 변동성은, 정상적으로 조합을 운영할 경우 조합원의 이익을 극대화시킬 수 있고 재개발 사업의 운용을 수월하게 해 주며, 비리 조합이라면 착복하는 검은 돈의 규모가 커지게 됩니다 ^^

 

예전의 관리처분 총회에서 흔히 끼워넣기 했던, "비례율의 변동이 없는 일반분양가의 변경에 대한 의결은 대의원회에 위임한다."는 안건은 선용될수도 악용될수도 있는 양날의 칼에 해당하는 사례입니다.

 

관리처분 계획 당시보다 일반분양가가 올라가면 당연히 비례율이 변경되는 것인데도 변동이 없다는 단서를 두었다는 것은 비용을 그만큼 올리겠다는 것 이지요 ^^

 

종후자산은 분양시점에 따라 가액이 변경될 수 있는데, 이렇게 종후자산의 가액이 유동적이면 청산금을 산정할 수 없기 때문에 사업이 완료된 후 청산금을 산정할 때는 종후자산가액을 다시 감정평가할 수 있도록 정하고 있습니다.(도정법 제89조 3항)

 

 

 

재개발에서 비례율의 현실

 

여기까지 정독을 하셨다면 대부분은 아마도 알쏭~달쏭, 뭔가를 알듯도 한데 아리송한 기분일 것 입니다^^

 

현행 재개발사업에서의 '비례율'은 그야말로 모순 덩어리의 총합인데, 이 모순 덩어리에 의존한 관리처분은 과연….????

 

그래서 서두에, 굳이 읽지 않으셔도 좋다고 했던 것 입니다만…^^

기왕 여기까지 왔으니…

 

재개발 제도는 수십년을 이어오며 수많은 법률 상의 변천이 있었고, 법규에 없는 부분은 타 법을 차용하거나, 관행을 따르거나, 법원의 판단에 따르는 등의 방법으로, 수 많은 방법들을 짜깁기하고 고치면서 지금까지 이어져오고 있습니다.

 

무수한 이권의 충돌이 발생하는 사업이라 많은 소송으로 얼룩지면서, 그 때마다 법원의 판단에 따라 방향성이나 기준이 새롭게 정해지면서 법률이 개정되기도 하였지만, 아직도 해결하지 못한 근본적인 문제들도 산재해 있는데다가 때론 정치적인 목적이 개입하여 법이 바뀌기도 하면서, 여전히 많은 부분들이 미흡한 채로 복잡하고 혼란한 상태에 머물러 있는 제도입니다.

 

'비례율'은 그 혼란 속에 있는 하나의 모순인 것 이지요.

 

그렇다고 아무 의미가 없는 것은 또 아닙니다.

 

관련법과 하위 기준들에서 정한 바에 따라 권리가액을 결정하는 중요한 변수로 사용하도록 되어 있는 점은 차치하더라도, 실제로 재개발 사업 전체의 수익은 물론, 개별 조합원들의 상대적인 이해관계에도 밀접한 관계가 있습니다.

 

변동성이 많아 조정이 수월하고 때론 조작으로 악용될 개연성이 충분하지만 어쨌든 외형적으로는, 비례율은 《자본변동률》의 형태를 갖추고 있습니다. 따라서 높은 비례율은 회계상 높은 수익을 발생시키면서 법인세액이 늘어나는 요인이 됩니다.

 

그리고 그 세금은 조합원들이 분담해야할 비용입니다.

 

비례율이 80% 미만인 경우 임대주택의 토지비를 보상 받기도 하고, 서울시의 직권해제 대상이 되기도 하였습니다.

 

 

 

더 나아가서 비례율은, 조합원들 간의 추가분담금 형평성에 직접적인 영향력을 발휘합니다.

 

한 가지 가설을 세워 보겠습니다.

 

종전자산평가금액과 분양가가 동일할 경우 비례율에 따른 추가분담금의 변화를 다음 표로 확인해 보세요.

 

 

 

비례율이 20% 늘어나면서 A와 B 조합원 모두가 추가분담금이 줄어 들었습니다만….

그 줄어든 비율을 보면, A는 10%가 줄었고 B는 40%가 줄었습니다.

두 조합원들 간 추가분담금액의 차이는 1억에서 1억2천만원으로 더 벌어졌습니다.

 

출자 지분률에 따라 손익을 분배하는 방식인 만큼 이런 결과는 당연한 것 이지만, 이는 정확하게 온당한 비례율이 산출되었을 때의 얘기입니다.

 

변동 가능성이 농후한데다가 조정(조작)이 수월하다 보니 특정 조합원들에게 불리한 방향으로 조정이 이루어질 가능성을 배제할 수는 없습니다.

 

그래서 일반 재개발의 경우에 통상은 100% 안팍의 비례율로 결정이 납니다.

 

수많은 조합원들의 동의를 이끌어 내어야 하다 보니 무난한 숫자를 선택하는 것 이지요. 거기에다 이 글에서 쭉 설명해 온 것과 같이 난해하고 복잡한 비례율의 구조를 대다수의 조합원들이 잘 모르고 있다는 점도 100%라는 숫자를 무난하게 보이도록 하는데 한 몫을 담당합니다.

 

위에 언급했던 과거의 사례에서, 800%가 넘는 용적률이 적용된 사업장의 비례율을 130% 이하로 맞추면서, 당시로는 금기시되었던 비례율 조작을 언급하면서 법인세를 줄이기 위해서였다고 당당하게 과시하던 그 이면에는, 줄어든 비례율로 크게 손해를 보는 일부 조합원들의 관심을 돌리기 위한 술책이 숨어 있었던 것 입니다.

 

 

 

맺음말

 

비례율에 대한 부정적인 견해를 강조하기 위한 의도로 이 글을 집필하고 있는 것은 아닙니다.

 

조정이 수월하다고는 했지만, 이는 비례율의 성격과 실체를 정확히 알리기 위해 그렇게 표현했던 것이고, 실제로 비례율을 조정하는 것은 그리 간단한 문제가 아닙니다.

 

비례율을 구하는 공식을 구성하는 요소들을 하나씩 살펴보면 알 수 있습니다.

 

종후자산, 종전자산, 총비용

 

총비용은 사업계획에 의해 수립되는 것이고, 종전과 종후자산은 감정평가를 통해 결정됩니다. 조작 했다가는 큰 일이 나는 항목들입니다 ^^

 

다만, 미래에 대한 추정치라는 한계, 평가 및 수립 시점 등에 의한 괴리 발생의 개연성이 애당초 농후한 구조라서 정밀도가 부족할 수 밖에 없으며 조정의 여지가 많을 뿐 입니다. 보정~ 이라고 하면 좀 더 부드러운 표현이 될까요?

 

그리고 실무에서는 원활한 사업의 운영 등 여러가지 필요에 의해 보정이 요구되기도 합니다. 일부 악용되는 사례가 있어서 문제가 되는 것이며 어디까지나 『운용의 묘』 에 해당되는 사안입니다.

 

한참 뒤에 청산이라는 절차가 남아 있는데, 관리처분계획과 청산에 의한 차이가 크게 나는 경우에 그에 합당한 이유가 없다면 매우 시끄러운 상황이 발생할 것 입니다.

 

관리처분은 이러한 상황들에 대한 예측까지도 포함해서 계획되는 것이며, 비례율은 그 일부입니다.

 

비례율과 관리처분 뿐 만이 아니라, 재개발 등의 정비사업과 관련된 많은 제도들이 모순 투성이입니다. 그 모순들 중에서 유독 관리처분 단계가 부각될 뿐 입니다.

 

게다가 정작, 가장 관심이 많고 논란이 많은 관리처분의 상세한 방법과 절차를 규정한 법령이나 행정상의 기준 및 세부규칙 등도 정해진 바가 없는 상태로 기존의 관행들이 이어지다 보니 혼란의 양상이 더 심한 것 이지요.

 

서울시에서 2021년 7월까지 《관리처분 제도개선을 위한 용역》을 진행 중이며, 이를 기반으로 《관리처분 표준 기준》을 만들겠다고 하니 늦게나마 다행스러운 일 입니다.

 

어쩌면 한남뉴타운에서 최초로 이 새로운 《관리처분 표준 기준》에 의한 관리처분이 이루어 질런지도 모르겠습니다.

 

 

 

이해하기도 난해하고 복잡한 내용들을 설명하기란 정말 힘이 드네요 ^^

 

지금껏 기를 쓰고 화장기를 지워낸 끝에 드러난 비례율의 민낯은 다름 아닌….

재개발 감정평가와 출자 비율 규정 등의 모순 덩어리에 대한 책임을 뒤집어 쓰고 있는 《바지사장》 이었습니다^^