한남뉴타운 내 사실상 주거용 건물에 대한 아파트입주권 부여자격 요건

 

• 2008.7.30일 전부터 사실상 주거용으로 사용

• 2009.10.1일부터 분양신청기간 만료일까지 무주택(세대원 전원. 모든 구역 동일)

 

2008.7.30일 전부터 사실상 주거용으로 사용 입증

 

• 재산세 과세대장(주택에 대한 재산세 납부)

• 임대차계약서 및 전입 여부 증명서류

• 주택용 전기요금 납부 증명서류

 

무주택 요건

 

• 분양신청자(최종 소유자) : 이전 소유자의 무주택여부는 무관(※ 법률적 해석에 의한 것이며 수집된 사례는 없음)

• 요건으로 정한 기간 내 세대원 전원 무주택(세대원 변경이 있는 경우 유주택 세대원 여부 확인 필수)

 

 

한남뉴타운 내의 사실상 주거용으로 사용 중인 상가 등, 주택 외의 건축물에 대한 '아파트입주권' 확보를 위한 자격 요건 등과 부대사항 등은 위에 요약 정리한 바와 같으며, 이하는 이에 대한 법률적 근거 등을 제시하고 해석한 과정 등에 대한 설명입니다.

 

어려운 내용이므로 패스하셔도 무방합니다 ^^

 

 

 

 

재개발 구역에 대한 투자는 '조합원 입주권'을 획득하기 위한 목적에서 이루어지고 있습니다.

 

재개발 '조합원 입주권'의 부여 대상과 자격범위 등은 지자체의 조례로 규정하고 있으며, 조합원의 입주권은 주택과 토지 및 권리가액이 일정 규모 이상인 주택 이외의 건물에 대하여 부여됩니다.

 

따라서 권리가액 규모가 작은 소형 상가 등을 소유한 조합원은 '아파트입주권'을 받을 수 없습니다.

 

그렇지만….

 

한남뉴타운을 비롯한 일부 재개발 구역에서는 소형 상가(또는 주택 이외의 건물)를 소유하고 있어도 '아파트 입주권'을 받을 수 있는 길이 열려 있습니다.

 

한남뉴타운 내에서 사실상 주거용으로 사용하고 있는 건물을 소유한 조합원이, 2009년 10월 1일(구역지정일) 이전부터 분양신청기간 종료일까지 무주택(세대원전원) 조건을 유지하는 경우에는 권리가액 규모가 작더라도 '아파트'를 분양받을 수가 있는 것입니다.

 

이는, 과거의 서울시 '도시및 주거환경 정비조례'가 '사실상 주거용'으로 사용중인 주택 이외의 건축물(상가 등)까지도 '주택'으로 규정하고 있었기 때문입니다.(※ '주택'에 대한 법적인 정의는, 법률에 따라 달라집니다.) 

 

 

 

서울시 도시및주거환경정비조례에 의한 주택의 정의 변화

 

재개발입주권 부여자격을 규정하고 있는 현행 서울시 조례(2019.12.31. 제7423호), 제36조(재개발사업의 분양대상 등)에는…

 

1. 종전의 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 중 조합의 정관등에서 정한 건축물을 포함한다)을 소유한 자

 

로 '분양대상자'(조합원 입주권 자격)를 규정하고 있습니다.

 

 

그런데, 과거의 조례인 2008.5.29일 제4638호 조례에 의한 분양대상 조항을 보면…

 

제24조 (주택재개발사업의 분양대상 등)

 

1. 종전의 건축물 중 주택(기존무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자

 

와 같이 현재와는 많이 다른 내용으로 되어 있으며, 주택 이외의 건축물의 경우에도 '사실상 주거용'으로 사용되고 있으면 '분양대상'으로 규정되어 있었습니다.

 

 

다음 번 개정된 2008.7.30일 제4657호 조례부터는 분양대상을 규정한 조항이

 

1. 종전의 건축물 중 주택(기존무허가건축물로서 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자 (개정 2008.7.30)

 

와 같이 '및'을 '~로서'로 한 단어를 바꿈으로서 주택에 대한 정의 자체가 아예 바뀌면서, 공부상 주택이 아닌 건물에 대한 입주권이 박탈되어 버립니다.

 

대신…

 

이 전의 조례(제4638호)까지 보장되었던 '입주권'의 계속 보장을 위해 '부칙'에 경과규정을 두게 됩니다.

 

제2조(사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물에 관한 경과조치) 이 조례 개정전 종전의 제24조제1항제1호에 따른 “사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물”로서 이 조례 시행 전에 법 제4조제1항에 따른 정비계획을 주민에게 공람한 지역의 분양신청자와 이 외 지역에서 법 제4조제3항에 의한 정비구역지정 고시일부터 법 제46조제1항에 의한 분양신청기간이 만료되는 날까지 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 분양신청자는 종전의 규정에 의한다.

 

 

법 조항이다 보니 다소 어렵습니다 ^^

 

이 조례 개정전~ 사실상 주거용으로 : 2008.7.30일 이 전부터 사실상 주거용으로 사용한 건물에 대해서만 조례의 개정과 관련없이 '아파트입주권'을 계속 보장해 주겠다는 것 입니다.

 

이러한 개정의 이면에는 당시의 시대적 배경이 자리하고 있습니다.

 

2006년 하반기부터 불기 시작한 4차 뉴타운 열풍으로 당시 뉴타운 후보지로 예상되던 서울의 각 지역에서는 단독건물을 헐고 다세대주택을 신축하여 지분을 늘리는 이른바 '신축지분쪼개기'가 성행하였는데, 이 신축지분쪼개기는, 면적제한이 없어 더 많은 지분으로 쪼갤 수 있는 근생으로 신축하여 쪼갠 다음 주택으로 무단용도변경하여 사용하기로 번져가면서 커다란 사회문제가 되었습니다.

 

2008.7.30일 이후의 사실상주거용 건축물에 대한 입주권의 배제에는, 입주권의 부여를 노리는 근생신축쪼개기를 근절하기 위해 입주권부여라는 목적을 원천 봉쇄하고자 했던 이러한 배경이 깔려 있는 것입니다.

 

위 조건을 만족하는 경우에는 다음의 두 가지 하위 조건이 첨부됩니다.

1. 이 조례 시행 전 정비계획을 공람한 지역

2. 이 외 지역(이 조례 시행전 정비계획 공람하지 못한 지역)

 

위 1의 조건에 해당하는 경우에는 아무런 제약없이 종전과 동일하게 입주권을 확보할 수 있습니다.

 

위 2의 조건의 경우, 정비구역지정 고시일부터 분양신청기간 만료까지 (세대원 전원) 무주택조건을 유지하는 분양신청자(최종 소유자)에게만 '아파트입주권' 자격을 주겠다는 것 입니다.

 

 

한남뉴타운의 경우, 2009.4월에 기본계획 공람이 되었기에 위2의 조건에 해당합니다.

 

2009.10.1일 기본계획 수립과 동시 1,2,3,4,5 모든 구역에 대한 구역지정이 의제되었기에 모든 구역에서 무주택기간의 기산일은 2009.10.1일이 됩니다.

 

다만, 구역별로 분양신청 시점이 다른 것이기에 유지해야 하는 기간의 차이는 있습니다.

 

 

위 경과조치 조항 중, '~소유하고 있지 아니한 분양신청자' 에 대한 법률적인 해석만을 놓고 보면, 사실상 주거용으로 사용하고 있는 건축물에 대한 중간 소유자의 주택보유 여부는 무관하며 분양신청을 하는 최종 소유자만 무주택 요건을 갖추면 됩니다. 문구에 대한 법률적 해석이 그러하며 이에 대한 구체적인 사례는 수집하지 못 했지만, 이 전 소유자의 주택 소유 이력을 따지지는 않을 것으로 판단됩니다.

 

 

위 경과조치는 현행 조례에서도 당연히 동일하게 적용되고 있습니다. 다만, 그 문구가 훨씬 더 복잡하고 어렵게 바뀌긴 했지만 내용과 해석은 동일합니다.

 

아래에 현행 조례(2019.12.31. 제7423호) 상의 부칙에 명시된 현행 경과조치를 옮겨둡니다. 참고하세요.

 

제25조(사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물에 관한 경과조치) 서울특별시조례 제4657호 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 일부개정조례 시행 전에 종전의 「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」(서울특별시조례 제4657호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제24조제1항제1호에 따른 "사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물"로서 서울특별시조례 제4657호 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 일부개정조례 시행 전에 「도시 및 주거환경정비법」(법률 제9047호로 개정되기 전의 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 제4조제1항에 따른 정비계획을 주민에게 공람한 지역의 분양신청자와 그 외 지역에서 「도시 및 주거환경정비법」 제4조제3항에 따른 정비구역 지정 고시일부터 「도시 및 주거환경정비법」 제46조제1항에 따른 분양신청 기간이 만료되는 날까지 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 분양신청자는 제36조제1항제1호의 개정규정에도 불구하고 종전의 「서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례」(서울특별시조례 제4657호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따른다.

 

 

한남뉴타운 이 외의 재개발구역이라면 각각의 사업진행 시점을 따져서 이 조항의 해당여부를 판단하면 될 것입니다.

 

이상에서 살펴본 바와 같이 한남뉴타운에서는, 사실상 주거용으로 사용해 온 건물이며 무주택요건을 갖춘 최종 소유자는 '아파트입주권' 확보가 가능합니다.

 

 

무주택 요건의 여부야 본인들이 잘 알고 있겠지만, 사실상 주거용의 요건은 2008.7.30일 이전부터 계속되고 있어야 하므로 이에 대한 확인이 필요하게 됩니다.

 

이 사실을 확인 및 입증하려면, 일단 재산세과세대장상 주택으로의 등재 여부 및 '주택'에 대한 재산세 납부 사실을 증명할 수 있는 서류들과 임대차계약서, 전입사실을 증명할 수 있는 서류들, 주택용 전기요금 납부 증명 등이 필요합니다.

 

2008.7.30일 직전부터 현재, 그리고 분양신청일 까지 모든 기간에 대해 위의 모든 서류들을 다 구비할 수 있으면 더할 나위 없겠지만, 최소한 2008.7.30일 이전부터 주거용으로 사용했음을 입증할 수 있는 위의 서류들 중 두 가지 이상과 중간 중간의 서류들은 확보해야 할 것입니다.

 

 

분양신청자 본인 뿐 아니라 세대원 전원이 무주택 요건을 유지해야 하므로, 요건 유지 기간 중 결혼이나 분가 또는 기타 일시적인 주소 변동 등으로 세대구성원의 변경이 있었던 경우도 잘 따져보아야 할 것 입니다.

 

일시적으로 친인척 또는 부모형제와 함께 세대원을 구성한 주소 변동을 한 경우를 본인의 실질적인 세대원으로 인지하지 못하는 경우들이 의외로 꽤 많습니다. 이런 경우 큰 낭패를 볼 수도 있습니다.

 

다소 난해한 규정이지만, 이처럼 공부상 주택이 아닌 '사실상 주거용' 건축물의 경우, 일반적인 주택과 대비하여 현저하게 저렴한 시세를 형성하고 있어서 적합한 요건을 갖추기만 하면 비교적 저렴하게 입주권을 확보할 수 있는 기회가 될 수도 있으니 관련 요건을 잘 숙지하시고 점검하셔서 활용해 보시기 바랍니다~^^