재개발에서는 대체주택을 활용함으로써 2주택에 대하여 상당히 장기간 동안 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있다고 하는 절세방법은 이미 널리 알려진 사실입니다.

 

아직 모르시는 분은 「재개발 입주권의 양도소득세」 참조하세요.

 

그런데, 대체주택을 활용한 양도소득세의 절세는 '소득세법'에 규정되어 있으며, 취득세는 '지방세법'에서 규정하고 있습니다.

 

규정하고 있는 법이 다른 만큼, 소득세법에 의한 대체주택 요건을 충족하는 것과 취득세의 중과 여부는 별개입니다.

 

한남3구역의 조합원이 사업시행계획인가일인 2019.3.29일 이후 대체주택을 구입하는 경우, 요건을 충족한다면 대체주택 규정에 따른 양도소득세는 비과세 혜택을 받을 수가 있지만, 지금 당장에 한남3구역에서 1주택을 보유하고 있는 조합원이 대체주택을 취득하게 된다면, 취득세는 중과대상이 됩니다.

 

취득세의 중과는 일시적 2주택에 한해서만 예외를 인정해주고 있습니다.

 

일시적 2주택이 인정되는 기간은 3년이지만, 2주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 1년입니다.

 

대체주택은 재개발로 완성될 아파트에 입주할 것을 전제로 하기에 기존 주택이나 입주권을 처분할 수가 없으므로 당연히 위와 같은 일시적 2주택 요건을 갖출 수가 없습니다.

 

그런데…. 2020.12.31일에 시행된 지방세법 시행령에서는 특정 요건을 갖추어 대체주택을 취득하는 경우에는 종전의 주택을 처분한 것으로 간주하는 규정을 두어, 대체주택을 '일시적 2주택'으로 취급함으로써 취득세 중과에서 배제하는 조항을 신설하였습니다.

 

 

 

지방세법 시행령 제28조의5(일시적 2주택)

①

② 

③ 제1항을 적용할 때 종전 주택등이 「도시 및 주거환경정비법」 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 인가~(중략)~를 받은 주택인 경우로서 관리처분계획인가 당시 해당 사업구역에 거주하는 세대가 신규 주택을 취득하여 그 신규 주택으로 이주한 경우에는 그 이주한 날에 종전 주택등을 처분한 것으로 본다.  <신설 2020. 12. 31.>

 

 

 

한남3구역 조합원의 대체주택 취득시 중과 여부

 

신설 조항에 의해 대체주택에 대한 취득세 중과를 면제 받으려면,

1. 관리처분계획인가 당시 한남3구역에 거주

2. 신규주택을 취득하여 그 신규주택으로 1년이내 이주

 

이렇게 두 가지의 거주 요건이 충족되어야만 합니다.

 

한남동, 보광동에 거주하던 분들이 대체주택을 비조정대상지역에서 구입할 일은 없을 것이니, 3년 이내는 해당되지 않겠지요~^^

 

관리처분 인가 당시 한남3구역에 거주하고 있지 않은 조합원들은 대체주택을 구입할 때 취득세가 중과되는 것 입니다.

 

한남3구역에 거주하고 있더라도 관리처분 인가가 나기 한참 전에 대체주택을 구입하는 경우라면 취득세 중과를 피하기 어렵습니다.

 

해당 사업구역에만 거주하면 되므로 반드시 자가 거주는 아니어도 되며, 거주기간에 대한 요건도 없으니 관리처분인가가 나기 전에만 전 세대원이 한남3구역으로 전입하면 되겠군요. (이렇게 하실 분들이 얼마나 될지? ^^)